開店選址分析(2007-01-29 15:57:03)
選擇商店最佳位置時(shí)，既要進(jìn)行定性分析，又要進(jìn)行定量測算，還要做好選址工作的多種有效策略。
1、地理位置細(xì)分策略
地理位置細(xì)分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)微分析后，對商店位置做出選擇的策略。主要可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行細(xì)分：
(1)商店選址與路面、地勢的關(guān)系。
一般情況下，商店選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況，因?yàn)檫@會(huì)直接影響商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實(shí)際選址過程中，路面地勢較好的地段地價(jià)都比較高，商家在選擇位置時(shí)競爭也很激烈，所以，在有些情況下，商家不得不將商店位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商店的人口、門面、階梯、招牌的設(shè)計(jì)等，一定要方便顧客，并引人注目。
(2)商店選址與地形的關(guān)系。
地形、地貌對商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在：
方位情況。方位是指商店坐落的方向位置，以正門的朝向?yàn)闃?biāo)志。方位的選擇與商店所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)，如：風(fēng)向、日用均對店面的朝向有很大影響。以我國北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。
走向情況。走向是指商店所選位置顧客流動(dòng)的方向。比如，我國的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行的習(xí)慣，這樣，商店在選擇地理位置進(jìn)口時(shí)就應(yīng)以右為上。如商店所在地的道路如果是東西走向的，而客流又主要從東邊來時(shí)，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動(dòng)時(shí)，則以東南路口為最佳位置。
交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般來說在這種交接地，商店建筑的能見度大，但在選擇十字路口的那一側(cè)時(shí)，則要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對每側(cè)的交通流向及流量進(jìn)行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好將商店設(shè)在三岔路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，則將商店設(shè)在路口的"轉(zhuǎn)角"處，效果更佳。
2.潛在商業(yè)價(jià)值評估策略
潛在商業(yè)價(jià)值評估是指對擬選開業(yè)的商店位置的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評價(jià)。評價(jià)商店位置的優(yōu)劣時(shí)，既要分析現(xiàn)在的情況，又要對未來的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估，這是因?yàn)橐恍┈F(xiàn)在看好的商店位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會(huì)由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來會(huì)變成繁華鬧市。像北京這樣的古老城市，在舊城區(qū)改造過程中，在城區(qū)的四周建起了現(xiàn)代化的居民小區(qū)，許多居民喬遷新居，致使原來僻靜的城外街道現(xiàn)在車水馬龍，十分熱鬧，構(gòu)成了生意旺盛的新商業(yè)街，而昔日遠(yuǎn)近聞名的傳統(tǒng)商業(yè)街，雖然位于市中心，也隨形勢的變化而逐漸失去了光彩。因此，商店在選址時(shí)，更應(yīng)重視潛在商業(yè)價(jià)值的評估。對此，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行評價(jià)：
●所選的商店地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值。
●是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。
●未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度。
●是否有"集約效應(yīng)"，即商店建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使商店面對多個(gè)競爭對手，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費(fèi)者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。所以"成行成市"的商業(yè)街，也是商店選擇位置需重點(diǎn)考慮的目標(biāo)。
3、出奇制勝策略
商店選址時(shí)既需要進(jìn)行科學(xué)的考察分析，同時(shí)又應(yīng)該將它看成一種藝術(shù)。經(jīng)營者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場商機(jī)，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來選擇商店位置，常常會(huì)得到意想不到的收獲。如全美洲最大的零售企業(yè) "沃爾瑪"聯(lián)合商店的總經(jīng)理薩姆·沃爾就是采用"人棄我取"的反向操作策略，把大型折價(jià)商店遷到不被一般商家重視的鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)去。因?yàn)槟抢锏氖袌錾形幢婚_發(fā)，有很大潛力，同時(shí)又可回避城區(qū)商業(yè)日益激烈的競爭。 小故事：新加坡著名華商董俊競創(chuàng)建的"詩家董"百貨集團(tuán)，在商店選址問題上，力排眾議，選擇一塊人們普遍認(rèn)為風(fēng)水不好又面對墳場的地段作店址。后來這塊地方很快成為商家云集的地方，成為世界上租金矗昂貴的地段之一。董俊競之所以不信風(fēng)水選這塊地作店址，主要是他注意到每天都有不少外國人通過這里到城里去，這里有可能發(fā)展為交通要道。
4、配合所選行業(yè)
營業(yè)地點(diǎn)的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)都有不同的特點(diǎn)和消費(fèi)對象，黃金地段并不就是惟一的選擇，有的商店開在鬧市區(qū)生意還不如開在相對偏僻一些的特定區(qū)域，例如賣油鹽醬醋的小店，開在居民區(qū)內(nèi)生意肯定要比開在鬧市區(qū)好；又如文具用品店，開在黃金地段也顯然不如開在文教區(qū)理想。所以，一定要根據(jù)不同的經(jīng)營行業(yè)和項(xiàng)目來確定最佳的開店地點(diǎn)。下面這些意見可供參考，讀者在實(shí)際運(yùn)用時(shí)當(dāng)可觸類旁通：
車站附近：小吃店、副食品店、特產(chǎn)商品店、旅館、飾品店、共享電話亭、物品寄存處等；
文教區(qū)：書店、文具用品店、鮮花禮品店、飾品店、洗衣房、錄像廳、照相館等；
居民住宅小區(qū)：米店、雜貨店、發(fā)廊、報(bào)刊亭、裁縫店、托兒所、送水站、水果鋪、飾品店等；
三類地段店面：洗車行、摩托車修理行、汽配商店、廢品回收站、化工建材商行等。
從上面我們可以看出，要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關(guān)鍵是根據(jù)行業(yè)來選擇。
5、專家咨詢策略
對于較大型商業(yè)的投資來說，商店位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。為避免重大損失，經(jīng)營者應(yīng)請有關(guān)專家進(jìn)行咨詢，對所選擇的商店位置進(jìn)行調(diào)查研究和系統(tǒng)分析，如對交通流量、人口與消費(fèi)狀況、競爭對手等情況逐一摸底分析，綜合評價(jià)優(yōu)劣，再做出選擇，使商店地址的選擇具有科學(xué)性。
★評估理想店址的要領(lǐng)
商店經(jīng)營成功與否，地點(diǎn)的選定是十分重要的。曾經(jīng)有人說商店如能選擇合適的地點(diǎn)，則其經(jīng)營成功率在80％以上。下面是評估一個(gè)店址好壞的調(diào)查表：
序號 理想店址條件 是 否
01 該地區(qū)是否有方便的銀行服務(wù)?
02 人行道的寬度是否少于10米？
03 該地區(qū)是否有吸引人群的事物，如公園、戲院等?
04 該地區(qū)內(nèi)是否能一店獨(dú)占其利?
05 與鄰近商店能否形成相互補(bǔ)充?
06 若在市中心開店，道路是否良好，停車位是否足夠?
07 往來行人是否多?
08 商店結(jié)構(gòu)是否能吸引顧客?
09 商店門口是否沒有大樹(或其它設(shè)施)擋住廣告牌？
10 面積大小及其建筑結(jié)構(gòu)、形狀是否與商店搭配?
11 建筑物的新舊程度與裝修成本是否過高？
12 城建規(guī)劃是否有限制?
13 房地產(chǎn)價(jià)格與利用方式，利用期限是否調(diào)查清楚?
14 水電增容費(fèi)是否高?
15 在離商店200米之內(nèi)是否有公交車站？
16 商店是否處于鬧市街道的黃金分割點(diǎn)？
17 來往行人的年齡、性別是否比較平均？
18 周邊商店是否都在晚9點(diǎn)以后關(guān)門？
評估結(jié)果，答案如果是"是"多，那么商店位置則是理想的；如"否"多，那么，就不太適合開店。
評估店址好壞，周圍情況也是必須加以考慮的。有的商店雖然開在區(qū)域干道旁邊，但干道兩邊有柵欄，使生意大受影響。因此在選擇臨街鋪面時(shí)，對有車道和人行道的街道，要注意街道寬度為25米左右（或人行道寬度在5-10米）最易形成人氣。這樣的寬度，車輛行駛時(shí)視線很自然能掃到街兩邊的鋪面，行人在街道邊行走，也能很自然地進(jìn)入商店，如果街道過寬有時(shí)反而聚不起人氣。
還有一種街道是車道、自行車和人行道分別被隔開，這種方式形成了一種封閉交通，對開設(shè)店面不太有利。一般來講，凡居民較集中的地方都可以建立商店。
選擇店址還必須觀察行人來店的目的，是匆匆過路，還是溜達(dá)、尋求消遣，同一地點(diǎn)，很可能白天人如潮涌，晚間卻空無一人，所以要日夜觀察，如果看到人多，不深究行人的目的(比如，有很多人經(jīng)過此地只是換車)就貿(mào)然開店，很可能會(huì)導(dǎo)致失敗
|
轉(zhuǎn)載▼
