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購(gòu)房者必備房地產(chǎn)政策最新版本（上海市）  使用說(shuō)明：購(gòu)房者可以對(duì)照以下各類標(biāo)準(zhǔn)或條件，自我判斷購(gòu)房是否符合政策的規(guī)定，如何才能讓購(gòu)房行為對(duì)自己更加有利。 一、房貸政策 （一）商業(yè)貸款 首次購(gòu)房，首付款比例不低于30%； 購(gòu)買第二套住房的，首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍； 購(gòu)買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款； 對(duì)非本市居民在本市購(gòu)買商品住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。凡不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。 （二）公積金貸款 對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購(gòu)買本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%； 對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬(wàn)元。 對(duì)為改善居住條件購(gòu)買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬(wàn)元。貸款首付款比例不低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 暫停對(duì)購(gòu)買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。 停止對(duì)購(gòu)買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。 解釋： 按照住建部有關(guān)規(guī)定，每戶家庭人均住房建筑面積超過(guò)所在城市上年人均住房建筑面積的，為“非改善型”。根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)資料，去年上海市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為34平方米。也就是說(shuō)，如果借款人家庭人均住房建筑面積超過(guò)34平方米，第二次貸款購(gòu)房，即認(rèn)定為非改善型住房。 糾紛點(diǎn)提醒與處理： 無(wú)法貸款，能否解除合同，誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任 簽訂認(rèn)購(gòu)書應(yīng)注意的情況 二、套數(shù)限購(gòu) （一）限購(gòu)一套的對(duì)象： 1、在本市沒(méi)有或已有1套住房的本市戶籍居民家庭 2、能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭 （二）禁購(gòu)的對(duì)象： 1、在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭 2、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭 3、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭 解釋： 按政策購(gòu)買動(dòng)遷安置房（包括實(shí)物安置和貨幣安置）、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的、按照房改政策購(gòu)買公有住房的，不屬于限購(gòu)范圍。 糾紛點(diǎn)提醒與處理： 對(duì)已簽售房合同（包括預(yù)訂合同）但不符合住房限售規(guī)定、當(dāng)事人已收到《不予辦理房地產(chǎn)交易、過(guò)戶通知》（見附件2）的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合辦理解除合同等手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以違約為由要求購(gòu)房人（預(yù)訂人）承擔(dān)違約責(zé)任。 三、營(yíng)業(yè)稅 1、個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅； 2、個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅； 3、個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 解釋： 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)245萬(wàn)元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬(wàn)元/套、外環(huán)線以外98萬(wàn)元/套以下，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等 若其中一個(gè)條件超出標(biāo)準(zhǔn)則為非普通住宅 四、房產(chǎn)稅 （一）征收對(duì)象： （二）計(jì)稅依據(jù)： 房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納 （三）適用稅率： 適用稅率暫定為0.6%。 應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。 （四）減免情況： 1、本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積（指住房建筑面積，下同）人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購(gòu)住房面積和其它住房面積的總和。 本市居民家庭中有無(wú)住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計(jì)入該居民家庭計(jì)算免稅住房面積；對(duì)有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計(jì)算辦法另行制定。 2、本市居民家庭在新購(gòu)一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購(gòu)住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。 3、本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。 4、符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。 5、持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購(gòu)房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。 6、其他需要減稅或免稅的住房，由市政府決定。 備注：本版本根據(jù)2011年2月20日之前國(guó)家或上海市政府及部門發(fā)布的政策整理而成。 附件： 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見 關(guān)于執(zhí)行本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房的通知 關(guān)于執(zhí)行本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知（一） 上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法 關(guān)于本市貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》的實(shí)施意見 關(guān)于本市貫徹執(zhí)行住房限售等政策有關(guān)問(wèn)題的通知 市財(cái)政局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部等關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 |
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