用友地產(chǎn)管理研究中心首席專家  羅建音

    在現(xiàn)階段的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)除了傳統(tǒng)的拓展銷售渠道外，更應(yīng)該提高成本管理水平，控制成本支出。那么房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何管理成本呢，結(jié)合領(lǐng)先企業(yè)在成本管理方面的先進經(jīng)驗，可以歸納為四個方面：建立組織、管理體系、執(zhí)行、監(jiān)控和反饋。

    一  建立組織

    任何事情都是人做出來的，所以首先需要選對人。房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理人員是典型的復(fù)合型人才，因為成本幾乎涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的每一個核心步驟，所以成本人員需要精通造價專業(yè)，還需要了解一些工程管理的知識，一些初步設(shè)計的知識，以及一些財務(wù)的知識。

    成本人員的獲得有兩種途徑：一是自己培養(yǎng)，對于有一定管理水平的企業(yè)，可以采用；二是從市場上招聘。

人員到位后，我們還需要成立一個管理成本業(yè)務(wù)的組織架構(gòu)。通過分析中國成本管理水平的企業(yè)，大致有三種模式：1)成立專業(yè)的成本部門，用于管理項目開發(fā)有關(guān)的全部成本（包括地價、建安成本、配套、費用、資金利息等）；2)在工程部下設(shè)成本管理的小組，主要管理建安、配套成本；3)在財務(wù)部門設(shè)立成本小組（專崗），以成本的事后核算和項目資金的管控為主。

    二 管理體系

    目標(biāo)成本管理

    目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項目成本的控制線

    目標(biāo)成本管理包括可行性研究的成本測算和目標(biāo)成本制訂兩個過程。

    成本測算流程一般為：在歷史積累的成本庫選取參考性非常強的項目的單位成本，根據(jù)當(dāng)前項目情況進行適當(dāng)修改，再結(jié)合新項目的項目指標(biāo)及產(chǎn)品建筑指標(biāo)等數(shù)據(jù)，這樣即可快速生成項目測算表。

    目標(biāo)成本的制訂過程，是一個動態(tài)修訂的過程。在管理領(lǐng)先的企業(yè)，某些項目在概念設(shè)計階段就開始編制第一版的目標(biāo)成本，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開始逐步的細化和修訂，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本。

    責(zé)任成本

    責(zé)任成本是通過確定責(zé)任主體和評價部門，來保證整體成本的合理性和先進性令全員實施自覺的成本管理行為。

    責(zé)任主要分為四個方面：

    1、落實責(zé)任部門

    在制訂目標(biāo)成本時，要分不同科目按所屬專業(yè)指定到責(zé)任部門，如地價由發(fā)展部負(fù)責(zé)，建安費用由工程部負(fù)責(zé)，等等。

    2、明確責(zé)任范圍

    對于每一個責(zé)任部門，均能清晰的知道其所負(fù)責(zé)的責(zé)任內(nèi)容。

    3、制定評價指標(biāo)

    對于每一個責(zé)任部門，除了知曉其所負(fù)責(zé)的責(zé)任內(nèi)容外，還需要制訂評價標(biāo)準(zhǔn)，完成什么程度得到什么樣的分?jǐn)?shù)。

    4、績效反饋追蹤

    通過月報、季報等多種方式方便查詢責(zé)任成本的執(zhí)行動態(tài)。

    作業(yè)成本

    是通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。全過程、全員、全方位的成本控制。 1、制作完整的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”

    2、重點定義作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點

    3、通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，從制度上保證對成本的有效控制

    動態(tài)成本

    動態(tài)成本是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果。在項目執(zhí)行過程合同的訂立、變更簽證、結(jié)算、非合同性成本、待發(fā)生成本都會引起動態(tài)成本的變化

    三 執(zhí)行

    成本管理水平的提高需要循序漸進的進行

    1. 首先實現(xiàn)基礎(chǔ)管理，根據(jù)自身的實際情況，參考領(lǐng)先企業(yè)的經(jīng)驗建立合適的組織架構(gòu)，同時通過招聘或內(nèi)部培養(yǎng)的方式，形成一支精通造價專業(yè)，了解工程管理、設(shè)計的知識，以及財務(wù)的知識的的人才隊伍。在業(yè)務(wù)著重于合同執(zhí)行過程、付款的管理。

    2. 建立完整的目標(biāo)成本核算體系，要求能夠核算出每個項目的動態(tài)成本，能夠核算出每個專業(yè)的成本。

    3. “省錢就等于賺錢”――成本控制，用目標(biāo)成本控制合同的訂立、變更簽證、結(jié)算，使得動態(tài)成本只能在目標(biāo)成本的控制范圍內(nèi)，以達到降低成本的目標(biāo)；用目標(biāo)成本、付款計劃控制實際付款，使得超付現(xiàn)象不會產(chǎn)生。

    4. 成本管理并不僅僅等于省錢，更在于創(chuàng)造價值。

    a) 建立企業(yè)自己的成本庫，成本庫實際體現(xiàn)了知識管理的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來。對每一個項目，將其生命周期中的成本管理的得失進行及時的總結(jié)，形成項目的目標(biāo)成本指標(biāo)、動態(tài)成本指標(biāo)、材料價格庫等。當(dāng)成本庫的容量足夠大之后，則對新項目做可行性研究時、開發(fā)新項目時候，成本庫將發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。

    b) 增值作業(yè)，無效作業(yè)。項目開發(fā)過程實質(zhì)上就是一個個作業(yè)的集合，這些作業(yè)最終決定了產(chǎn)品價值，所以我們有必要對這些作業(yè)進行分析，哪些作業(yè)為產(chǎn)品價值做出了貢獻，哪些作業(yè)則是無效的，占用了成本，卻對產(chǎn)品價值沒有任何貢獻。在項目開發(fā)過程中，我們要盡量增加增值作業(yè)，而要盡量避免無效作業(yè)。

    c) 規(guī)模復(fù)制。將項目的開發(fā)過程記錄下來，并進行歸納總結(jié)，取其精華，做成標(biāo)準(zhǔn)，這樣當(dāng)需要開發(fā)類似產(chǎn)品時候，就可以復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)的操作經(jīng)驗，達到快速復(fù)制的目的

    四 監(jiān)控和反饋

    對于重要指標(biāo)的異動進行監(jiān)控，集團或區(qū)域的成本部門可以對重要的金額大的合同的簽訂過程進行監(jiān)控；對于變更簽證設(shè)定一定比例（如合同額的5％），一旦超出即不允許實施或者必須走特批流程；對于超比例付款或者超計劃付款申請，不予批準(zhǔn)或走特批流程；對于動態(tài)成本超標(biāo)情況，要提交特別報告和改進措施

    對于動態(tài)成本的執(zhí)行情況要用周報、月報等形式向上匯報，或者采取例會的形式定期進行溝通，使得隱患被發(fā)現(xiàn)在萌芽階段或者早期階段，從而有利于及時采取措施加以解決

    將成本執(zhí)行效果與部門、責(zé)任人的績效評級掛鉤，用數(shù)據(jù)說話，對于執(zhí)行效果好的，要將之體現(xiàn)在季度、年度的績效考核成績，在回報上加以獎勵；對于執(zhí)行效果差，則要降低其績效成績。