《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。這是我國法律所規(guī)定的“房地一體”原則的具體體現(xiàn)。近年來，公民財(cái)產(chǎn)意識(shí)不斷增強(qiáng)，城鎮(zhèn)居民依法繼承農(nóng)村宅基地上的房屋后，紛紛要求國土部門按照《物權(quán)法》的這一規(guī)定，將繼承的房屋過戶到自己的名下。

　　另一方面，宅基地使用權(quán)建立在集體土地所有權(quán)基礎(chǔ)之上。根據(jù)《土地管理法》第八條、第六十二條的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法定承受主體，城鎮(zhèn)居民不能申請(qǐng)取得或者繼受取得集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。

　　基于這樣的法律沖突，國土部門目前還沒有辦法辦理城鎮(zhèn)居民繼承農(nóng)村宅基地后的使用權(quán)變更登記手續(xù)。這已經(jīng)釀成農(nóng)村宅基地管理中一個(gè)亟待解決的問題。

　　2008年2月1日實(shí)施的《土地登記辦法》第十八條規(guī)定，有下列情形之一的，不予登記：土地權(quán)屬有爭議的、土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的、未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的、申請(qǐng)登記的土地權(quán)利超過規(guī)定的期限的，以及其他依法不予登記的。筆者認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民在繼承農(nóng)村宅基地上的房屋后，如果不存在上述情形，國土資源部門應(yīng)該為其辦理土地變更登記、依據(jù)如下：

　　首先，這是保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的需要。由于我國多數(shù)地區(qū)房產(chǎn)管理部門不為農(nóng)村宅基上的房屋辦理房產(chǎn)證，土地證是農(nóng)村宅基地上證明村民房屋所有權(quán)的唯一法律憑證。根據(jù)《繼承法》第三條的規(guī)定，農(nóng)村宅基地上的房屋屬于遺產(chǎn)，繼承人有權(quán)利繼承。如果國土部門不為城鎮(zhèn)戶口居民的繼承人辦理宅基地變更手續(xù)，城鎮(zhèn)居民就無法對(duì)自己依法繼承的房產(chǎn)行使權(quán)利;手中沒有有效的權(quán)利憑證，房屋受到侵害時(shí)，他們的財(cái)產(chǎn)權(quán)利得不到保護(hù)。

　　再者，這也符合現(xiàn)行法律的規(guī)定。雖然宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的，具有人身屬性和福利性質(zhì)，不能繼承。但宅基地的所有權(quán)和農(nóng)民私房的所有權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬集體經(jīng)濟(jì)組織，私房的所有權(quán)屬于私房產(chǎn)權(quán)人。宅基地的使用權(quán)不屬遺產(chǎn)，不能被繼承，但城鎮(zhèn)居民繼承了房屋，宅基地的使用權(quán)也就隨著房屋而轉(zhuǎn)移給新的所有人，繼承人可以在繼承房屋產(chǎn)權(quán)的同時(shí)繼續(xù)使用宅基地。

　　《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十九條規(guī)定：“繼承房屋取得的宅基地，可以確定集體建設(shè)土地使用權(quán)”。城鎮(zhèn)居民在依法繼承農(nóng)村宅基地上房屋后，國土部門可以將宅基地使用權(quán)變更登記在城鎮(zhèn)居民名下。城鎮(zhèn)居民應(yīng)根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第六條“因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物而導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記”的規(guī)定，及時(shí)向國土部門申請(qǐng)。

　　將集體土地確權(quán)到城鎮(zhèn)居民，并不等于承認(rèn)城鎮(zhèn)居民享有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。這種登記行為只是為了符合城鎮(zhèn)居民繼承房屋的客觀實(shí)際和滿足加強(qiáng)地籍管理、理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系的需要，城鎮(zhèn)居民被登記為宅基地使用權(quán)人后，其使用權(quán)是受到限制的。

　　筆者建議盡快出臺(tái)城市居民繼承農(nóng)村房屋后變更登記問題的相關(guān)政策。

　　第一，規(guī)定城鎮(zhèn)居民被登記為宅基地使用權(quán)人后的權(quán)利和義務(wù)。比如可以規(guī)定，這樣的使用權(quán)人不得擅自翻新、改建和擴(kuò)建繼承的房屋;買賣房屋只能賣給村集體和符合申請(qǐng)宅基地建房條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員;當(dāng)因?yàn)楣怖?、村莊建設(shè)和舊村改造需要占用時(shí)，國家和村集體僅對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)新的“使用權(quán)人”使用的宅基地不予補(bǔ)償;當(dāng)繼承的房屋滅失時(shí)，宅基地由村集體收回。

　　第二，在制度登記規(guī)程中，為避免和集體經(jīng)濟(jì)組織成員的《土地使用權(quán)證》發(fā)生混淆，可以在為城鎮(zhèn)戶口的繼承人辦理宅基地變更登記時(shí)在土地證備注欄注明：使用人為城鎮(zhèn)居民，權(quán)屬來源為繼承。