一、物權(quán)法定原則

　　物權(quán)法定原則也叫物權(quán)法定比例，物權(quán)法定在《物權(quán)法》中有一個條文明確提出。這個條文說，物權(quán)法定包括兩個內(nèi)容：一種是種類限制，一種是內(nèi)容限制。所謂種類限制是指物權(quán)法的種類是法律規(guī)定好的，當(dāng)事人不能在法律之外創(chuàng)設(shè)一個新的物權(quán)。比如說有一個大學(xué)的教授寫了一個遺囑，這個遺囑說：“家里的老保姆一輩子為我們服務(wù)，在我死了以后這個老保姆可以在這房子居住終生。我給這個老保姆設(shè)立了一個物權(quán)，叫居住權(quán)。這個老教授和這個老保姆簽訂了一個合同，說我死了以后這個老保姆可以在這居住，直到死為止。”合同是雙方簽訂的。這個案例給你來分析，根據(jù)《物權(quán)法》的精神來分析，這個居住權(quán)到底有效無效？居住權(quán)作為物權(quán)是無效的，為什么居住權(quán)作為物權(quán)是無效的呢？因為我們《物權(quán)法》沒有規(guī)定居住權(quán)這樣一個權(quán)利，是老教授單方行為自己創(chuàng)設(shè)的，或者是老教授與保姆雙方創(chuàng)設(shè)的，《物權(quán)法》規(guī)定自行設(shè)立是無效的。但是保姆的居住權(quán)就不存在嗎？是存在的，他的居住權(quán)在物權(quán)上是無效的，但他的居住權(quán)在合同法上是受到保護的，在債權(quán)上是有效的 。換句話說，法律上不承認你的居住權(quán)是有效的，對世的，只要你不違反債權(quán)，我們在債權(quán)上是給予你保護的。07年司法考試物權(quán)的難度也就到這了。在這方面我們還可以再展開一下，對于債權(quán)和物權(quán)有什么區(qū)別？假如這個老保姆的居住權(quán)是成立的，物權(quán)叫對世權(quán)，就是對抗第三人。而老教授的兒子繼承了房屋所有權(quán)，現(xiàn)在老人的兒子把房子賣給第三人，老保姆可不可以主張權(quán)利？可以的，因為物權(quán)是對世權(quán)，對抗任何人。那現(xiàn)在居住權(quán)是債權(quán)，老頭的兒子把房子賣了，老保姆不可以行使居住權(quán)?，F(xiàn)在老保姆被趕出去了，沒地方住了，應(yīng)該由誰出錢給老保姆找地方住啊？應(yīng)該由老頭的兒子出錢。我再強調(diào)一下，這是物權(quán)考試的最高難度了，你聽懂了，其他的題就沒有問題了。有人說物權(quán)太難，其實不難，只要抓住其中的訣竅就不難了。第二，內(nèi)容限制。比如期限的限制，地役權(quán)期限不能超過土地使用權(quán)期限，這些東西可能同學(xué)還沒有完全掌握。創(chuàng)設(shè)物權(quán)在內(nèi)容上違反了《物權(quán)法》的規(guī)定不行，這就是《物權(quán)法》中的內(nèi)容限制，而《合同法》呢，是對內(nèi)容沒有限制?？赡艽蠹疫€不是完全明白，我再舉個例子，甲把牛質(zhì)押給乙，物權(quán)法規(guī)定甲要把這頭牛交給乙，質(zhì)押權(quán)才算成立，但合同規(guī)定呢，甲把牛質(zhì)押給乙，但甲仍然繼續(xù)使用這頭牛。所以說《物權(quán)法》是限制創(chuàng)設(shè)的法律行為。

　　二、 登記

　　物權(quán)法上的登記包括兩方面：不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)登記。重點談一談不動產(chǎn)登記。甲公司蓋了一棟房子，房子竣工之日登記了沒有？沒有登記，還沒有來得及登記，根據(jù)《物權(quán)法》，甲公司房子蓋好了，甲公司對這房子有沒有所有權(quán)？有所有權(quán)，這所有權(quán)存在是因為法律行為還是事實行為？是事實行為！是傳來取得還是原始取得？原始取得！原始取得是第一手取得。然后甲去辦理登記了，在不動產(chǎn)所在地登記。大家注意不動產(chǎn)登記在所在地登記，就是不動產(chǎn)在什么地方就在什么地方登記，這個登記不是表明甲取得物權(quán)，而是對甲所有權(quán)進行的公示。公示就是公開的展示。這樣的登記叫初始登記，也就是第一次登記。甲將房子賣乙，就這個房子甲和乙在3月1號簽的合同，4月1號辦理的登記，登記為乙，這種登記叫過戶登記。買受人乙方是原始取得還是傳來取得？是傳來取得。物權(quán)法規(guī)定的所有登記都不是合同登記，而是權(quán)利登記。甲方賣給乙方的房子，3月1號簽的合同，4月1號辦理過戶登記，請問：合同是什么時候生效的？3月1號。物權(quán)從甲轉(zhuǎn)移給乙，這個生效是什么時候生效的？是4月1號。我強調(diào)一遍，《物權(quán)法》規(guī)定的所有登記都不是合同登記，而是權(quán)利登記。比如說甲把房屋抵押給乙，3月1號簽的抵押合同，4月1號到抵押登記部門辦理的抵押登記，請問大家：抵押合同是什么時候生效的？有同學(xué)說是4月1號，說4月1號的同學(xué)是根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第42條規(guī)定，其中規(guī)定抵押登記是合同登記。也就是說到了今年10月1號以后，第41條、42條、43條通通作廢了，換句話說物權(quán)法的登記是權(quán)利登記，抵押合同是3月份生效，抵押權(quán)利是4月份成立。我說抵押合同是債權(quán)合同，有的教授和我急了，說抵押合同是物權(quán)合同，怎么能是債權(quán)合同？這是完全混淆了！甲把房子賣給了買收人乙，乙是個叫陶老太太的，乙和自己的外甥各出50%的錢購買的房子，產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該登記在老太太和她外甥的名下，可產(chǎn)權(quán)部門疏忽，只登記到老太太的名下，外甥知道很生氣，和老太太吵架，老太太就把房子賣了，錢也不給外甥，如果你是律師請你給外甥出個主意，按物權(quán)法應(yīng)該怎么辦？應(yīng)該這樣辦：他到房產(chǎn)部門寫個申請，說這個房子是我們各出一半購買的，是我們共有的，你登記登記錯了，應(yīng)該登記在我們兩個人的名下，這叫申請變更登記。原來一個所有權(quán)由一個人享有，現(xiàn)在要變成一個所有權(quán)人兩個人享有。你一個人說不行啊，部門找老太太，“你同意變更登記嗎？”老太太說：“我不同意。”部門說：“老太太說可以變才能變，老太太說不能變就不能變。”這時候外甥要提出異議登記，在15天之內(nèi)她的外甥才有類似于物權(quán)變更。而且必須在15天內(nèi)起訴。如果不起訴這個異議登記就失去效力了，我主要給你們描述了一個房產(chǎn)登記，你們要現(xiàn)在就記住，不要在聽課的時候才開始記。

　　三、動產(chǎn)交付

　　不動產(chǎn)登記，動產(chǎn)交付，交付主要有4種，一個是現(xiàn)實交付。甲有一匹寶馬買給乙，3月1號簽訂合同，4月1號交付，這是現(xiàn)實交付。買賣合同什么時候生效？3月1號，物權(quán)什么時候轉(zhuǎn)移？4月1號。這就涉及到《合同法》。《合同法》133條規(guī)定，交付時所有權(quán)轉(zhuǎn)移。142條規(guī)定，交付前風(fēng)險由出賣人承擔(dān)，交付后由買受人承擔(dān)?！渡唐贩抠I賣法》12條規(guī)定，商品房交付前風(fēng)險由出賣人承擔(dān)，交付后由買受人承擔(dān)。和動產(chǎn)是一樣的，《合同法》63條規(guī)定，交付前孳息由出賣人承擔(dān)，交付后由買受人承擔(dān)。張先生來到朋友家，相中了他家的牛，想要購買，牛這時已經(jīng)懷有小牛，張先生愿意出4000元購買牛和加1000元買小牛，共計5000元，并約定明天來取牛，第二天來取牛時，朋友告訴他牛早產(chǎn)，提前把小牛生下來了，牛給你可以，小牛我不賣了，我要自己留著耕地用。小牛這個孳息它的主人是誰？是出賣人的。有一次我上課，有同學(xué)站起來問我，在交付是把牛拴在桌子上，這是一個閃電把牛劈死了，問風(fēng)險應(yīng)由誰承擔(dān)？首先，風(fēng)險的承擔(dān)與交付有關(guān)系，他把牛拴在桌子腿上算不算交付??？不算！他把牛拴在買受人的腿上算不算交付?。恳膊凰?！可能好些同學(xué)還在疑惑，什么叫做交付??？張三賣給李四一匹馬，張三親自把馬交給李四，馬由李四控制，叫李四占有。從甲的占有變成乙的占有就叫交付！除了有動產(chǎn)交付還有不動產(chǎn)交付。除了現(xiàn)實交付，物權(quán)法還規(guī)定了簡易交付、指示交付、占有改變。簡易交付是歷年司法考試最愿意考的。甲賣給乙一條魚，乙說再借我三天，我做一個展覽，這是什么交付？是占有改變！三天后甲來取魚，魚死了，這個風(fēng)險由誰承擔(dān)？甲賣給乙的魚，因為占有改變已經(jīng)交付了，第一個合同已經(jīng)履行完畢，第二個是乙又把魚借給了甲，是租賃合同，風(fēng)險的承擔(dān)應(yīng)該按照租賃合同來承擔(dān)風(fēng)險。

　　四、共有

　　關(guān)于共有，我先舉個例子，張三與妻子在三月一號結(jié)婚，他在二月一號買的房子登記在他的名下，結(jié)婚后張三送給妻子500元的手表，妻子送給張三500元的MP3，后他們共同購買了一棟房子。問有幾個所有權(quán)？第一個所有權(quán)，是張三在二月份買的房子，是單獨所有權(quán)。第二個是張三送給妻子的手表，是妻子單獨所有。第三個是妻子送給張三的MP3，是張三單獨所有。最后一個是他們在結(jié)婚后共買的房子，是他們共有的。中法網(wǎng)有個名師叫衛(wèi)躍寧，上課非常有激情，我有一次聽他講課，看他下課后一頭的汗。我覺得中法網(wǎng)的老師各有特點，除了我都很有激情。06年以前復(fù)習(xí)，老師都告訴你們，按份共有還是共同共有，不能證明、約定不明的推定為共同共有。07年呢？還能不能再這樣講了？我今天不講給你們留個懸疑，你們回去看《物權(quán)法》。很多東西都變了?！段餀?quán)法》中有沒有例外？有例外！有什么例外呢？就叫建筑物區(qū)分所有權(quán)，一套商品房有60套房子，這叫60個建筑物區(qū)分所有權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)有三個內(nèi)容。第一個內(nèi)容是業(yè)主對房屋有專有權(quán)，也就是所有權(quán)。第二個是樓道，樓梯，樓里的水箱，大廳等的共有權(quán)。大學(xué)有個老師買了一套房子，喬遷之喜很高興，但是他每天都不高興，為什么呢？他的隔壁是個賣海鮮的，每天都會把鞋子放在房外樓道里，我這個同事每天一回家，都能聞到海鮮和鞋的味道，這天晚上散步的時候?qū)嵤┝艘粋€無因管理，什么是無因管理啊？就是為沒有受委托替別人管理東西的行為。他的隔壁鄰居從房間出來時，這個教授指著走廊一連說了三遍：“這個走廊是共有的。”從此這個教授養(yǎng)成了習(xí)慣，每天在散步的時候都會看看還有沒有鞋了，已經(jīng)連著兩年沒有看到鞋子了。第三個內(nèi)容叫管理權(quán)。就是舉手表決，在法律上叫多數(shù)表決，什么叫多數(shù)表決？就是多數(shù)決定。這個多數(shù)，物權(quán)法上是根據(jù)面積或是人頭。五個人表決，三個人通過了，這就叫人頭表決。而公司法規(guī)定的表決是資本表決，誰的股多誰投票權(quán)就多。

　　五、相鄰關(guān)系權(quán)

　　不動產(chǎn)相鄰關(guān)系權(quán)，第一是相鄰權(quán)。相鄰關(guān)系是法律關(guān)系，就是一方賦予一方權(quán)利，關(guān)于權(quán)利與義務(wù)。相鄰權(quán)是不動產(chǎn)相鄰權(quán)，是基                                                                                                                                 于土地使用權(quán)、建筑物的使用權(quán)、建筑物的所有權(quán)產(chǎn)生的。有張三、李四鄰居兩家，中間有隔離墻隔開。張三呢在隔離墻那建了個廁所，圈了個豬圈。冬天還好一點，到了夏天，李四在院子里吃飯，從張三家就傳來陣陣惡臭，很難受?。∧菑埲刹豢梢云鹪V李四遷移廁所和豬圈？完全可以，這叫什么？相鄰關(guān)系權(quán)。你在你的院子里蓋廁所，蓋豬圈，不能侵害到我的權(quán)利。我的宅基地，房屋所有權(quán)已經(jīng)越過邊界限制了你的所有權(quán)，就是相鄰權(quán)限制了對方的所有權(quán)，李四他的宅基地，房屋所有權(quán)受到侵害，盡管張三你自己是在自己那里做事。比如你挖地窖不能把人家的地基挖倒了。但是《物權(quán)法》立法也好，委員也好，特別強調(diào)了一個公共利益，在北京呢有一片還是解放前的平房呢，平房沒有廁所，所以在大概70—100米建個廁所，這個廁所離有的人家的窗子只有2—3米，居民都不敢開窗子。可不可以要求市政部門遷移廁所??？不可以！為什么？一旦把廁所遷移，小區(qū)里的居民出來去廁所，一看廁所沒有了，怎么辦??？趕緊打個的去廁所。不行吧，這廁所是公共利益，當(dāng)然商品樓都有廁所，你這樣人家可以告你侵犯相鄰權(quán)。同學(xué)們注意有些詞有助于我們記憶，但不是法律術(shù)語。區(qū)域所有權(quán)是一定會考的，相鄰關(guān)系考的可能性也比較大，但是分數(shù)不會太多，估計會有2分左右。

　　六、善意取得

　　善意取得考的可能性非常大。善意取得講的是三個人的故事。第一個找到第二人說，我要出國了，我有一個毛澤東紀念手表，你幫我保管吧。第二個人很痛快的答應(yīng)了，第一個人和第二個人形成了什么法律關(guān)系呢？保管合同的法律關(guān)系。無償保管合同。第二個人戴著這個手表上班，第三個人就問：“你這手表很漂亮，什么時候買的？在哪買的??？”第二個人說：“我是在舊貨市場買的。”第三個人說：“你能不能賣給我呢？” 第二個人說：“行，我把我的手表賣給你。”這時候第二個人和第三個人形成一種什么法律關(guān)系呢？買賣合同。第二個人是買賣合同的出賣人，第三個人是買賣合同的受讓人，叫買受人。第二個人就把手表交給了第三個人，約定三個月后支付手表款，三個月以后也交付了。第一個人從國外回來了就問第二個人：“手表哪去了？”“我把手表賣給第三個人了。”現(xiàn)在他考什么呢？他考第一個人可不可以向第三個人主張權(quán)利？主張物權(quán)或是債權(quán)？首先第一個人對第三個人有沒有物權(quán)返還權(quán)利？沒有。第一個人對第三個人有沒有返還原物的債權(quán)請求權(quán)？沒有。第三個人對手表叫善意取得。第一個人對第三個人不得主張任何權(quán)利。因為第三人叫善意第三人。善意是不知情且無過失?，F(xiàn)在第一個人找第三人沒有結(jié)果，他找第二個人，他說：“第二個人是侵權(quán)，侵犯我的權(quán)利，第二個人是違約，違反了保管合同。第三，第二個人叫不當(dāng)?shù)美?，三種責(zé)任競合。”如果第二個人對第三個人說：“我把第一個人的手表賣給你。”第三個人買了，這時候第二個人叫無權(quán)代理還是叫無權(quán)轉(zhuǎn)讓？無權(quán)代理。

　　七、 地役權(quán)（必考知識點）

　　地役權(quán)：地是土地，役是使用，是關(guān)于土地使用權(quán)的一種權(quán)。假如說呢，甲有一塊土地，這塊土地缺水，他就可以和乙商量，在乙的土地上修一個大石壩，有了這個大石壩水就積攢下來了，甲就可以灌溉了。注意我的用詞，甲和乙協(xié)商得到了這個權(quán)利叫地役權(quán)。甲的所在地叫需役地，因為這塊地需要得到好處，乙的地呢，我叫你在我的土地上使用，乙的地叫供役地。。第二個呢，甲和乙的樓是相鄰的兩棟樓，甲就和乙商量：“你的樓不要超過5層，這樣我就可以眺望了，我給你點錢。”所以甲和乙簽了一個合同，甲給乙50萬，乙的樓高不超過5層。甲和乙形成了一個什么權(quán)？叫地役權(quán)，眺望地役權(quán)。剛才叫取舍地役權(quán)，這個叫眺望地役權(quán)。剛才的叫土地地役權(quán)，建筑物之間的叫建筑物地役權(quán)。甲有一條路通往西城，這條路彎彎曲曲，甲就和乙商量，在乙的土地上開一條路，乙同意了。甲和乙之間形成了地役權(quán)，這個地役權(quán)是土地地役權(quán)還是建筑物地役權(quán)？應(yīng)該是土地地役權(quán)，叫供需地役權(quán)，是最常見的地役權(quán)了。這是三種地役權(quán)，地役權(quán)考的可能性應(yīng)該在95%以上。主要考三個問題，一、地役權(quán)的登記，叫登記對抗權(quán)；二、地役權(quán)的從屬性；三、地役權(quán)的不可分性。這三方面有非常多的可考性，我建議大家在復(fù)習(xí)的時候多注意一下。

　　八、 浮動抵押

　　我把房子抵押給你了，這是固定不變的，叫固定抵押。我把馬抵押給你了，這馬也是固定不變的，也是固定抵押。物權(quán)法中有個浮動抵押，甲是個紡織公司，到銀行貸款50萬流動資金，銀行說你拿什么抵押呢？銀行派人來調(diào)查，發(fā)現(xiàn)廠房是租來的，機器是破舊的，唯一值錢的就是倉庫里的棉花，因為棉花要織成線，織成布，銀行說：“你拿棉花抵押吧。”公司說：“我這棉花是隨送隨用的，怎么抵押?。?/SPAN>”銀行說：“沒事，可以抵押。”這種抵押叫浮動抵押。這是我講的浮動抵押，浮動抵押我就不再深入展開的講了，因為浮動抵押是資產(chǎn)抵押，是非常難的。

　　九、動產(chǎn)質(zhì)押

　　《物權(quán)法》規(guī)定了動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。在《物權(quán)法》中有一編叫擔(dān)保物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)和《擔(dān)保法》發(fā)生了沖突，在《物權(quán)法》實施后要適用《物權(quán)法》中的擔(dān)保物權(quán)，在中法網(wǎng)講課的時候許多學(xué)生問我，新法和舊法發(fā)生沖突適用哪個？適用新法，新法優(yōu)于舊法，效率高的優(yōu)于效力低的。動產(chǎn)抵押考什么呢？動產(chǎn)在間接占有的情況下也可以做質(zhì)押。比如，我有一幅畫，我要向甲借錢，在《物權(quán)法》中規(guī)定，我必須把這幅畫給甲才能形成質(zhì)押物權(quán)，這種占有叫直接占有?，F(xiàn)在我有一幅畫在裱畫店呢，裱畫店給我寫了一張取貨單，我可以拿著這張取貨單去取畫，正好這時我要向甲借錢，我把這張取貨單給甲做質(zhì)押，可不可以？我對我這畫叫間接占有，裱畫店對我的畫叫直接占有，我對畫店有個返還請求權(quán)，這個返還請求權(quán)是債權(quán)請求權(quán)還是物權(quán)請求權(quán)？物權(quán)請求權(quán)。我把這張單子給甲，我的返還權(quán)歸我的債權(quán)人甲了。這時候是以直接占有來設(shè)押還是以間接占有來設(shè)押？間接占有。由我的債權(quán)人甲間接占有，我對甲的交付是什么交付？是指示交付。物權(quán)法的四種交付：現(xiàn)實交付、簡易交付、指示交付、占有改變。我有一匹馬和甲協(xié)商，我把馬質(zhì)押給甲，3月1號簽的質(zhì)押合同，3月5號把馬交付給甲。質(zhì)押合同什么時候生效？3月1號生效，質(zhì)權(quán)什么時候創(chuàng)設(shè)的？3月5號創(chuàng)設(shè)的。我曾說過質(zhì)押合同是實踐合同，質(zhì)押物交付的時候才生效，新的《物權(quán)法》出來，新的規(guī)定，質(zhì)押合同是諾成合同。

　　十、 留置權(quán)

　　留置權(quán)也有一些新的東西。比如說，留置人留置標(biāo)的物后應(yīng)該給債務(wù)人兩個月的時間籌集資金，也就是給一定的寬限期，《物權(quán)法》也規(guī)定要給債務(wù)人兩個月的時間，但是易腐物品除外，比如，你留置的是活魚，活魚能等兩個月嗎？十天可能就死了，所以可以不等兩個月就賣。留置的標(biāo)的物是自己賣還是法院賣？自己賣。這是留置權(quán)新增加的東西。留置權(quán)最有可能考的是第二次留置權(quán)，也叫商事留置權(quán)，我們民法中規(guī)定的是民事留置權(quán)，《物權(quán)法》中又規(guī)定了商事留置權(quán)，比如我是一家汽車租賃公司，有一輛汽車放在修理廠需要大修，我一看修完了需要那么多錢，我就不想給錢了，這時候修理廠就可以留置我的汽車了，留置了兩個月我還是不給錢，修理公司就可以把我的車給賣了，就賣出的價格優(yōu)先受償。在修理破車之前我有一輛車在那洗車，請問他能不能留置我洗的這輛車？在民事留置里，留置標(biāo)的物必須是本合同的標(biāo)的物，商事留置里不一樣，他有可能留置第一輛車，也就是我在那洗的車。這是民事留置和商事留置的不同，我認為這個考的可能性還是非常大的。留置權(quán)還有很多問題很重要，比如《擔(dān)保法解釋》108條，留置權(quán)可以善意取得，《擔(dān)保法解釋》84條，質(zhì)權(quán)也可以善意取得。這些知識也是要留意的。以上就是我講的十個知識點了。