12月9日的中央政治局會議公告指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這不僅是2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的宗旨與目標(biāo)，也是國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之路?？梢哉f，2012年甚至更長的一個時期，國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展方向及目標(biāo)就在些基礎(chǔ)上建立。不過，這種房地產(chǎn)發(fā)展的原則性及目標(biāo)如何轉(zhuǎn)化可執(zhí)行的政策，則成了國內(nèi)房地產(chǎn)市場真正能以健康發(fā)展的關(guān)鍵。

到目前為止，無論是政府有些部門，還是理論界及市場人士，多數(shù)人對中央政府房地產(chǎn)政策的目標(biāo)是十分存疑的或認(rèn)為無法就此找到較為理想的答案。不過，在11月12日“2011中國市長論壇”暨中國市長協(xié)會第四屆五次常務(wù)理事擴(kuò)大會議上，重慶市市長黃奇帆則對這個問題則給出一個可操作性的政策答案。

黃奇帆認(rèn)為，無論是國內(nèi)還是國外，理想的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，就是這個國家或城市的平均家庭收入6至7年能夠購買一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么樣才能實現(xiàn)這個目標(biāo)呢？總體上來說，就是要抓好“供求平衡、土地價格、稅收力量、金融杠桿、配置格局”這五個房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是“軍規(guī)”，是底線。宏觀上，如果這五個環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計都科學(xué)，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會出現(xiàn)大起大落的狀況，就能夠?qū)崿F(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。對此，盡管有不少需要完善的地方，但是，它給中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的原則性得以轉(zhuǎn)化具體可執(zhí)行政策有了清晰的思路。

首先，在現(xiàn)代文明社會，任何國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展都是建立在它的基本功能的基礎(chǔ)上，即住房市場發(fā)展就是為了改善城市居民的基本居住條件，就是為了提高全體居民住房福利水平。這不僅表現(xiàn)在聯(lián)合國的《人居宣言》中，也表現(xiàn)為各個國家《住宅法》里。這是房地產(chǎn)市場發(fā)展的目的及宗旨。只有這樣才是房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展的根本所在。而在黃市長的演講中，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控目標(biāo)就是如何讓城市居民用其6－7年收入購買一套70－80平方米的普通商品房（這是房價理性回歸的基礎(chǔ)）。如果這樣那么房地產(chǎn)市場生產(chǎn)的住房就完全界定在居民基本住宅上而不是投機(jī)炒作賺錢的工具上。從2004年開始，我就多次撰文指出，如果中國房地產(chǎn)市場界定是一個消費主導(dǎo)的市場，那么中國的房地產(chǎn)市場就不會出現(xiàn)大起大落，也就能夠健康有序的發(fā)展。這就是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。因此，如何把這個觀念制度化，創(chuàng)立《住宅法》勢在必行。這也是住房價格回歸理性的基本前提。

在黃市長看來，一旦對房地產(chǎn)的功能界定清楚，政府就能夠計算出當(dāng)前、未來不同城市的住房供求關(guān)系，政府就能夠根據(jù)這種供求關(guān)系來保證住房市場生產(chǎn)。不過，在本文看來，要計算出當(dāng)前及未來國內(nèi)各城市的住房市場的供求關(guān)系，還得對國內(nèi)城市住房進(jìn)行普查，在普查的基礎(chǔ)上對國內(nèi)所有的住宅建立檔案。這樣，政府不僅能夠了解中國住房市場的基本信息，也為新的房地產(chǎn)各種制度法律設(shè)立提供有效信息分析的基礎(chǔ)。

在黃市長看來，可以通過控制地價來控制房價，認(rèn)為土地的價格占住宅的價格三分之一以下才為合理。因此，作為城市土地的供應(yīng)者，政府可能土地供應(yīng)的變化來調(diào)節(jié)土地的價格，并由此來調(diào)整房價。在當(dāng)前市場的情況下，這個思路沒有什么錯。不過，土地價格決定因素應(yīng)該是房價而是土地的價格決定了房價。政府通過土地供應(yīng)對市場的作用，不僅在于增加或減少土地的供應(yīng)，而更重要的是對所供應(yīng)的土地設(shè)限。即對土地的拍賣，就得規(guī)定所拍賣土地應(yīng)該生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品，并用法律把它固化。

由于住房是一種消費產(chǎn)品，在住房的稅收問題更關(guān)注的是住宅的直接稅，即物業(yè)稅的征收上。通過住房的物業(yè)稅不僅可抑制居民的過度需求，也能夠達(dá)到收入再分配的作用。不過，征收住房物業(yè)稅是國際慣例，但是要建立起一個公正公平的物業(yè)稅（如果稅收不公平公正，所達(dá)到效果是十分有限的），需要不少基礎(chǔ)性的條件。在目前這些基礎(chǔ)性條件不滿足聽情況下，要出臺這個稅種比較困難。因此，在當(dāng)前的市場條件下，政府不僅要創(chuàng)造條件推出物業(yè)稅，更重要的是要針對性地對住房交易環(huán)節(jié)采取嚴(yán)厲稅收政策遏制住房投機(jī)炒作，可出臺更為嚴(yán)厲的住房交易稅及住房交易所得稅。這些香港、臺灣、新加坡等地都有成熟的經(jīng)驗。

就到金融杠桿而言，住房按揭利率的差異化及首付比例，保證住房為基本消費品的主要工具。如果有好的住房信貸差異化的政策，那么當(dāng)前的住房限購、限價等行政手段就不需要了。比如，民眾購買首套普通商品房，首付應(yīng)該在30%左右；對于第二套以上的商品房或者高級商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。在這里，黃市長的重點放在住房購買杠桿比例上，只要把首付比例確定在一個合理的范圍，那么住房投機(jī)炒作者就會退出市場。而對第三套以上的住房禁止住房按揭，對住房投機(jī)炒作更是嚴(yán)重的打擊。不過，金融杠桿還包括按揭貸款利率及信貸可獲得性。因為，只是在首付比例上的限定，對新進(jìn)入者立竿見影，而對存量住房作用無影響。因此，對于限制住房的投機(jī)炒作，還得對按揭貸款利率全面上調(diào)，加上物業(yè)稅，這樣才可把已有住房投機(jī)炒作逐漸擠出市場。已有的實證研究表明，早幾年的住房價格快速飚升，是與央行采取低利率政策有關(guān)的。因此，全面提高住房按揭貸款利率，也是金融杠桿的重要方面。對于利率全面提高，會影響第一套住房購買者的支付水平問題，政府可以采用住房貸款利率貨幣化補貼的方式，而不是當(dāng)前的由商業(yè)銀行直接的利率優(yōu)惠。

所謂配置格局就是保障住房的建設(shè)問題。如果國內(nèi)住房市場是一個消費為主導(dǎo)的市場，如果房地產(chǎn)投機(jī)炒作被擠出市場，那么絕大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入這個商品房市場。在這種情況下，保障性住房建設(shè)任務(wù)就不大，主要是解決城市少數(shù)弱勢居民的住房問題。

總之，黃奇帆給中國房地產(chǎn)市場一個清楚的答案，也是對中央政府最近住房政策的清楚詮釋。如果中央政府能夠在這個基本思路上再加上完善，那么房地產(chǎn)的價格回歸理性及房地產(chǎn)健康發(fā)展也就容易了。重慶的住房市場能夠化解問題的辦法，也能夠在中央政府的原則性指導(dǎo)推行。這是2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展之路。