總部位于美國(guó)的普凱投資基金于2003年成立，該公司介紹自己主要的投資方向?yàn)?#8220;處于成長(zhǎng)期和擴(kuò)張期、未公開(kāi)上市的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)”。雖然并未提到“房地產(chǎn)”這三個(gè)字，不過(guò)，從該公司實(shí)際操作的項(xiàng)目來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)際投資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到50％。普凱主管合伙人姚繼平表示，不排除有一天房地產(chǎn)基金規(guī)模超過(guò)公司的核心業(yè)務(wù)成長(zhǎng)型基金。

與黑石、凱雷、紅杉資本等紛紛在中國(guó)設(shè)立人民幣基金的外資股權(quán)投資大鱷們相比，普凱投資不是那么有名，也沒(méi)有那么高調(diào)。不過(guò)，2005年以來(lái)，這家公司已悄然在中國(guó)的天津、武漢、成都、西安等五六個(gè)城市投下多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

去年底，普凱投資在天津開(kāi)發(fā)區(qū)成立了規(guī)模為6億元的人民幣房地產(chǎn)投資基金，主要投資于二、三線城市以住宅為主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

該筆資金最終投資了兩個(gè)成都的房地產(chǎn)項(xiàng)目，分別是今年1月與四川藍(lán)光集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的藍(lán)光公館1881項(xiàng)目以及今年5月與合能集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的合能.西貴金沙項(xiàng)目。在四川藍(lán)光項(xiàng)目中，普凱出資額度約5000萬(wàn)美元（3億多元人民幣），占股60％。此外，今年5月普凱的美元基金也在成都與合能集團(tuán)合作投資了40萬(wàn)平方米的合能.四季康城項(xiàng)目。

在這些項(xiàng)目上，普凱嘗到了不少甜頭。以兩個(gè)已退出的項(xiàng)目為例，2007年5月，普凱房地產(chǎn)基金投資了2600萬(wàn)美元（約2億元人民幣），與天津永泰紅集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)中檔住宅項(xiàng)目“領(lǐng)世郡”，并于去年6月退出，投資回報(bào)率達(dá)25％；2007年9月，普凱投資約1.8億元人民幣，與香港鵬程集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)位于湖北省武漢市江漢區(qū)金融街城市綜合體項(xiàng)目，投資回報(bào)率達(dá)到了30％。

其后，普凱避開(kāi)了2007年的市場(chǎng)高點(diǎn)，直到2008年底的市場(chǎng)低點(diǎn)中找到了西安和蕪湖的合作項(xiàng)目。

“在2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天，我們找項(xiàng)目的時(shí)候，一些規(guī)模比我們大的投行、基金也在哄搶項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商則跟我們討價(jià)還價(jià)，所以當(dāng)時(shí)一直沒(méi)有出手，到了2008年，形勢(shì)發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)，我們才投下了兩個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)，其他的外資投行都不敢出手，就我所知，當(dāng)時(shí)外資基金投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的似乎只有我們一單。”該公司一位負(fù)責(zé)房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的人士表示。

與凱雷等外資基金喜歡直接購(gòu)買(mǎi)一線城市繁華地段商業(yè)現(xiàn)樓的偏好有著很大的區(qū)別，普凱所選擇的都是二、三線城市，并且以投資正在開(kāi)發(fā)階段的住宅類(lèi)項(xiàng)目為主。這樣，一方面每個(gè)項(xiàng)目占用的資金量相對(duì)較小，與動(dòng)輒十多億、數(shù)十億美元的外資基金相比，普凱每只基金的規(guī)模僅在2億—4億元人民幣；另一方面，所選擇的房地產(chǎn)項(xiàng)目以滿足剛性需求為主，以避免投資一線城市商業(yè)地產(chǎn)所面臨的較高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，摩根士丹利、美林等一些原來(lái)活躍于中國(guó)市場(chǎng)并以投資一線城市商業(yè)地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)基金，近幾年參與投資的國(guó)內(nèi)陸產(chǎn)項(xiàng)目很少，而投資住宅為主的凱雷和普凱等基金近幾年則風(fēng)生水起。

“普凱很少選擇拿地成本高的項(xiàng)目，因?yàn)橐紤]到市場(chǎng)低迷時(shí)期的銷(xiāo)售狀況。”普凱房地產(chǎn)基金合伙人甘美蘭說(shuō)。

姚繼平表示，房地產(chǎn)基金項(xiàng)目比成長(zhǎng)型基金更規(guī)格，關(guān)鍵是要投對(duì)項(xiàng)目和企業(yè)。他們更愿意選擇二、三線城市領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)企業(yè)，而不是全國(guó)性的大牌開(kāi)發(fā)商。因?yàn)橛型顿Y回報(bào)率25％以上的要求，普凱通常會(huì)派財(cái)務(wù)總監(jiān)、工程總監(jiān)到房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地監(jiān)管。

為了保證投資人的資金安全，普凱所選擇的項(xiàng)目一般要求股權(quán)對(duì)半或控股，而且普凱享有獲利優(yōu)先權(quán)，并約定回購(gòu)事項(xiàng)。如2008年普凱和中華房屋合資開(kāi)發(fā)的79畝西安灞橋普華.淺水灣項(xiàng)目中，普凱投資近3000萬(wàn)美元于擁有項(xiàng)目公司普華地產(chǎn)62.5％股份的香港成峰投資有限公司，占成峰40％股份，能夠獲得該項(xiàng)目25％的凈利和其他權(quán)益。中華房屋預(yù)計(jì)到2014年項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)總收入為7億美元。雙方在合作協(xié)議規(guī)定，如果項(xiàng)目每年內(nèi)部收益率達(dá)不到25％，那么合作方中華房屋就要以投資額的1.25倍回購(gòu)股權(quán)。今年5月，成峰投資公司以5.8億元人民幣贖回普凱股權(quán)，分3年償還，其中首期人民幣2億元（約合2900萬(wàn)美元）于今年底支付，二期2億元在2011年底支付，三期1.8億元?。s合2,600萬(wàn)美元）將在2012年底支付。

近兩年來(lái)，由于天津、上海、北京等城市紛紛開(kāi)始了設(shè)立人民幣基金的嘗試，外資股權(quán)投資機(jī)構(gòu)設(shè)立人民幣基金已成為潮流。據(jù)創(chuàng)投機(jī)構(gòu)清科集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2007年到今年7月底，外資機(jī)構(gòu)在大陸地區(qū)共設(shè)立33只人民幣基金，完成募集規(guī)模達(dá)302.96億元人民幣。

“設(shè)立人民幣基金后，對(duì)投資領(lǐng)域沒(méi)有限制，繞開(kāi)了外資基金投資房地產(chǎn)在結(jié)匯、審批上的難題，有利于今后在國(guó)內(nèi)開(kāi)展業(yè)務(wù)。”甘美蘭表示。

戴德梁行北京估價(jià)部董事胡峰更表示，未來(lái)將會(huì)有超過(guò)80％的外資基金會(huì)在中國(guó)設(shè)立人民幣基金，而其中絕大部分資金將會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

對(duì)這些投資于房地產(chǎn)業(yè)的人民幣基金而言，很難說(shuō)清目前是一個(gè)好的時(shí)代還是壞的時(shí)代。“好的時(shí)代”在于，開(kāi)發(fā)商正面臨巨大的融資困境，尋找包括外資基金在內(nèi)的融資渠道，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

“壞的時(shí)代”則在于，國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境導(dǎo)致一些規(guī)模龐大的基金的資金募集出現(xiàn)一定程度的困難。“在募資過(guò)程里，投資人問(wèn)得最多的就是項(xiàng)目股權(quán)投資的退出期限，以及資本能否安全贖回等問(wèn)題。”上述普凱的房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人表示。

這一觀點(diǎn)得到了英國(guó)某私募基金投資人的贊同。這位人士表示：“我們?cè)跉W洲進(jìn)行投資，項(xiàng)目方能提供標(biāo)準(zhǔn)格式的財(cái)務(wù)、法律或者環(huán)境方面的盡職調(diào)查報(bào)告，但在中國(guó)，做盡職調(diào)查和分析調(diào)查報(bào)告都非常困難。”

 

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