關(guān)于房產(chǎn)確權(quán)的問(wèn)題：

相關(guān)依據(jù)：“舊村改造拆遷房屋補(bǔ)償土地面積按被拆遷房屋《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》上的建筑占地面積計(jì)算。兩證面積不一致的，以《土地使用證》為準(zhǔn)。未發(fā)放《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》的拆遷房屋，由發(fā)證部門予以丈量審核確定。庭院、空基、天井、天氣、滴水等不計(jì)入用地面積。”(《辦法》第三十九條)

在這條規(guī)定中，其實(shí)已經(jīng)明確了房產(chǎn)確權(quán)中的依據(jù)及程序。但在實(shí)際操作中還會(huì)出現(xiàn)個(gè)別案例。在提供材料時(shí)，明明未經(jīng)確權(quán)，而僅僅把相關(guān)批文、發(fā)票等充當(dāng)依據(jù)，這種情況往往會(huì)引起爭(zhēng)議，拖延了審批時(shí)間。

人口計(jì)算時(shí)的常見(jiàn)問(wèn)題：

相關(guān)依據(jù)：“舊村改造在戶人口應(yīng)按本集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)有在冊(cè)人口計(jì)算。其中，獨(dú)生子女享受增計(jì)1人，現(xiàn)役軍人(不含提干)、在校學(xué)生、勞改勞教人員在遷出戶口前屬本村集體經(jīng)濟(jì)成員的計(jì)算在戶人口。”(《辦法》第四十二條)

這里需要說(shuō)明的是，《辦法》中，“獨(dú)生子女享受增計(jì)1人”是有前提條件的，那就是父母雙方必須均為農(nóng)民，且戶口在本村，這里面不包括通常說(shuō)的“半邊戶”。

“半邊戶”是指夫妻雙方為一居一農(nóng)的家庭。雖然持有獨(dú)生子女光榮證的“半邊戶”不能享受增計(jì)1人的優(yōu)惠，但如果有居民戶口的一方能提供此前未參加過(guò)房改的證明，則在計(jì)算人口時(shí)本人可以計(jì)算在內(nèi)。

關(guān)于分家析產(chǎn)：

相關(guān)依據(jù)：“分家立戶時(shí)舊房分配不均造成不足用地限額標(biāo)準(zhǔn)的不再按限額補(bǔ)足，超過(guò)限額的按本辦法補(bǔ)償建房用地。”(《辦法》第四十四條)

“……非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在村莊建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)有祖?zhèn)骱戏ㄅf房的，原則上按1∶1的比例補(bǔ)償，不允許按用地限額標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足，舊房占地面積超過(guò)中戶用地限額標(biāo)準(zhǔn)部分不再安排建房用地，由村級(jí)組織折價(jià)收回。”(《辦法》第四十五條)

一般來(lái)說(shuō)，分家析產(chǎn)中比較突出的有兩種現(xiàn)象。一是分配不均，造成明顯的余、缺房；另一種，兄弟姐妹中既有非農(nóng)戶口，又有農(nóng)業(yè)戶口，由于非農(nóng)戶口子女在計(jì)算面積時(shí)可以按1∶1的比例補(bǔ)償，在分家析產(chǎn)時(shí)出現(xiàn)分給非農(nóng)戶口子女面積多的現(xiàn)象。對(duì)于此類情況，在計(jì)算面積時(shí)，原則上應(yīng)合并平均計(jì)算。

以上《辦法》指義烏市2001年義政113號(hào)文件中頒布的《義烏市舊村改造暫行辦法》。

為什么從分戶報(bào)批到建房有時(shí)需要很長(zhǎng)時(shí)間？

很多群眾打進(jìn)本報(bào)民情熱線咨詢某村舊村改造進(jìn)度時(shí)，都提到這樣一個(gè)問(wèn)題：為什么從分戶報(bào)批到動(dòng)工建房往往需要很長(zhǎng)時(shí)間？據(jù)來(lái)電反映，有的村子幾年前就進(jìn)行分戶報(bào)批，所有材料都已經(jīng)交上去了，可是到現(xiàn)在還沒(méi)見(jiàn)村干部說(shuō)要?jiǎng)庸そǚ?，這是怎么回事呢？

365便民服務(wù)中心國(guó)土窗口結(jié)合其審批中遇到的問(wèn)題，作了以下幾點(diǎn)說(shuō)明：

多數(shù)群眾都理所當(dāng)然地認(rèn)為，分戶報(bào)批以后就可以動(dòng)手建房了，其實(shí)不然。這里面還有很多問(wèn)題，比如，農(nóng)轉(zhuǎn)用土地審批到位的問(wèn)題，還有報(bào)批材料的相關(guān)問(wèn)題，除此之外，即使是有關(guān)部門完成審批程序之后，也可能無(wú)法及時(shí)實(shí)施。前后種種原因都可能影響到群眾動(dòng)工建房的時(shí)間。

從我市來(lái)說(shuō)，農(nóng)轉(zhuǎn)用問(wèn)題是相對(duì)比較突出的。如今國(guó)家對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)不是放開(kāi)而是收緊，一部分指標(biāo)暫時(shí)批不下來(lái)，最終導(dǎo)致審批延誤。當(dāng)然，其中也有可能是指標(biāo)部分未能及時(shí)到位的原因。就報(bào)批材料來(lái)說(shuō)，有些是報(bào)批材料本身不符合細(xì)則規(guī)定，比如說(shuō)實(shí)體，也有些是程序上還不完善，比如未進(jìn)行公示，報(bào)批房產(chǎn)未經(jīng)確權(quán)，或者是確權(quán)沒(méi)有到位。一般來(lái)說(shuō)，如果報(bào)批材料存在問(wèn)題，365便民服務(wù)中心國(guó)土窗口以及基層國(guó)土所都會(huì)告之原因，指導(dǎo)其按規(guī)定辦好之后，再重新報(bào)批。

最后，報(bào)批審核之后，各村還因村而異，由鎮(zhèn)街指導(dǎo)，村級(jí)組織具體實(shí)施，

[部門聲音]

城鄉(xiāng)一體化辦公室：

根據(jù)我市《舊村改造暫行辦法》規(guī)定：“舊村改造應(yīng)從廣大人民群眾的根本利益出發(fā)，實(shí)事求是，尊重群眾的意愿……”另，“舊村改造由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)組織領(lǐng)導(dǎo)，村級(jí)組織負(fù)責(zé)具體實(shí)施……”由此可見(jiàn)，村級(jí)組織作為舊村改造中的實(shí)施主體，其作用至關(guān)重要，嚴(yán)格遵照“公平、公正、公開(kāi)”的原則，是每一個(gè)舊村改造村兩委必須牢牢把握的。

這里提兩個(gè)建議：其一，村里宅基地分戶審批時(shí)，在審核、上報(bào)的過(guò)程中，由于涉及利益重大，特別是城區(qū)，即使區(qū)區(qū)幾個(gè)平方的宅基地，動(dòng)輒就相差成千上萬(wàn)的地價(jià)，村級(jí)組織如果不能一碗水端平，勢(shì)必引起群眾不滿。其二，在配套設(shè)施建設(shè)上，工程招投標(biāo)務(wù)必全程公開(kāi)，不搞暗箱操作，村干部實(shí)行分工負(fù)責(zé)。

說(shuō)到底，很多舊村改造中出現(xiàn)的問(wèn)題，除有些村干部的能力及人格魅力確實(shí)不足外，也與村干部個(gè)人素質(zhì)、村兩委成員內(nèi)部風(fēng)氣都有關(guān)系，甚至還與本村村風(fēng)民風(fēng)有著直接的聯(lián)系。

365便民服務(wù)中心國(guó)土窗口：

現(xiàn)在每個(gè)村都有一份舊村改造實(shí)施細(xì)則，這是經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì)公開(kāi)評(píng)議通過(guò)的，代表大多數(shù)村民的意志，因此，村民在舊村改造當(dāng)中如果遇到疑問(wèn)和困難，應(yīng)先詳細(xì)審讀本村舊村改造實(shí)施細(xì)則。

如再有疑問(wèn)，則可以向我們國(guó)土部門如鎮(zhèn)街國(guó)土所咨詢。鎮(zhèn)街國(guó)土所作為基層單位，在舊村改造當(dāng)中著意強(qiáng)化職能，從規(guī)劃到分戶審批，再到定點(diǎn)放樣，都能夠直接參與，同時(shí)協(xié)助解決改造中出現(xiàn)的問(wèn)題。
2 解答者：陳麗紅律師 律所：北京大成律師事務(wù)所南京分所 積分：116614分
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