近日，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)調(diào)控政策和利率調(diào)整等因素的影響所導(dǎo)致的房地產(chǎn)交易擱淺糾紛時(shí)有發(fā)生，由此所引發(fā)的違約糾紛也在不斷上演。那么，由政策因素而引發(fā)的違約，責(zé)任究竟該由誰來承擔(dān)呢？

　　爭(zhēng)議一：買方是否承擔(dān)責(zé)任
    2011年1月底，市民唐先生看上中心區(qū)一套70多萬元的二手房，并在2月初支付了1萬元的定金。沒想到2月下旬“限購令”驟出，由于唐先生名下已有兩套房產(chǎn)并且其準(zhǔn)備購買的這套二手房正好處于一環(huán)限購范圍內(nèi)，“限購令”的出臺(tái)令唐先生一下陷入兩難境地。買，其根本無法辦理過戶手續(xù)。不買，則將可能面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。
    律師解答：這類糾紛并非購房者不履行合同，而是無法履行，如果繼續(xù)履行合同，將無法實(shí)現(xiàn)雙方訂立合同的目的。因此，房地產(chǎn)新政下的“被違約”屬于法律上的“情勢(shì)變遷”，從情勢(shì)變遷、公平合理的角度看，買賣雙方解除合同，雙方均不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，解除合同后其法律后果是雙方互有返還的義務(wù)。情勢(shì)變遷是指合同有效成立后，客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的重大情勢(shì)變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平，或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況，允許合同當(dāng)事人變更合同內(nèi)容或者解除合同，而不必承擔(dān)責(zé)任。因此，如果唐先生提出解除合同的請(qǐng)求，可以依法得到支持。

　　爭(zhēng)議二：中介費(fèi)用是否還需支付？
    市民鄭女士通過房產(chǎn)中介選中市區(qū)一套二手房，在合同簽訂后鄭女士支付了2萬元購房定金。由于限購令的出臺(tái)，導(dǎo)致鄭女士無法再繼續(xù)購房，在買賣雙方協(xié)商下，賣方同意解除購房合同。對(duì)此，房屋中介認(rèn)為已經(jīng)幫助買賣雙方達(dá)成交易，即使鄭女士與賣家解除了購房合同，鄭女士依然需要支付中介費(fèi)用。
    律師解答：二手房交易中有兩個(gè)合同，一是房屋買賣合同，二是居間服務(wù)合同。居間服務(wù)合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為買賣雙方提供了訂立合同的機(jī)會(huì)，而且買賣雙方也簽訂了房屋買賣合同，那么根據(jù)《合同法》第四百二十六條的規(guī)定，委托人就應(yīng)當(dāng)向房屋中介支付報(bào)酬。但是如果房屋中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞與訂立購房合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害買方或賣方利益的，買方或賣方有權(quán)拒絕支付報(bào)酬并有權(quán)要求其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，是否解除買賣合同系買賣雙方的行為，應(yīng)當(dāng)由居間合同的各方當(dāng)事人協(xié)商，如中介方不同意解除合同，而且中介方在提供服務(wù)的過程中也沒有隱瞞重要事實(shí)的，則雙方不能解除居間服務(wù)合同，買賣雙方只能要求中介方返還除居間服務(wù)費(fèi)以外的費(fèi)用。

　　爭(zhēng)議三：利率調(diào)整，退房是否算違約?
    市民何先生通過中介看中了位于東山的一套住房，并很快與賣家簽訂了買賣合同，并支付了2萬元的定金。沒想到在申請(qǐng)辦理房屋貸款的過程中，“新國八條”出臺(tái)，明確貸款購買第二套住房的家庭首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。由于首付比例和利率大幅提高，何先生感覺購房壓力明顯加大，為此，何先生想到解除購房合同，但又擔(dān)心會(huì)因此而承擔(dān)違約責(zé)任。
    律師解答：首付、利率的調(diào)整應(yīng)屬于可遇見的，因此不能以“不可抗力、情勢(shì)變更”為由要求解除合同并免責(zé)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定：“《商品房買賣合同》約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”本案中何先生沒有申請(qǐng)房屋貸款，導(dǎo)致雙方不能履行房屋買賣合同是其單方面的行為導(dǎo)致，并非歸責(zé)于出賣人的原因，因此，何先生如果提出解除購房合同，根據(jù)雙方合同的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（來源：貴陽日?qǐng)?bào) 劉圓圓 ）