從去年10月到現(xiàn)在，我國一二線城市限購政策頻發(fā)，隨著政策的變動，有一些購房者面臨尷尬的處境：政策出臺前簽訂合同交納了定金，卻尚未辦理網(wǎng)簽，限購已經(jīng)出臺發(fā)現(xiàn)自己不符合購房資格。

悲??！但面對來勢洶洶的限購限貸，我們要如何應(yīng)對呢？

一、買了一半的房子如何解決這四個問題？

1、限購是否導(dǎo)致合同無效？

答：限購是政府部門調(diào)控房產(chǎn)的措施，屬于政策，不是法律，也不是行政法規(guī)。根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定：判斷合同是否有效，只能依據(jù)全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，而不能依地方性法規(guī)和行政規(guī)章作判斷依據(jù)?？梢姡慨a(chǎn)限購并不會導(dǎo)致合同無效，包括定金合同、買賣合同和房產(chǎn)中介的居間合同！但雙方可以基于限購政策解除合同。

2、如賣方選擇解除合同，要適用定金罰則進(jìn)行雙倍返還嗎？

答：定金罰則，是約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)該雙倍返還定金。

適用定金罰則的前提是存在違約行為！如前所述，因限購解除合同，雙方均不存在過錯，都不構(gòu)成違約，也就不能適用定金罰則，如數(shù)退還即可。

3、定金和已交納購房款能否退還？

答：所謂定金，是為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不超過20%），預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢或其替代物，是一種擔(dān)保。能否退還定金，關(guān)鍵要看是否存在違約行為！

限購政策，是買賣雙方無法預(yù)見的情形，超出了簽訂合同前的預(yù)期，屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由！按照《合同法》有關(guān)規(guī)定，買賣雙方都可以要求解除合同，雙方都不構(gòu)成違約！賣方要如數(shù)退還給買方已交納的定金和購房款。至于賠償損失的請求，一般都不支持！

4、限購解除合同后，通過中介購買房產(chǎn)的中介費(fèi)能否退？

答：因政策出臺屬于不可歸責(zé)于買賣雙方的事由，導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，中介公司不能以已經(jīng)促成雙方簽訂房屋買賣合同其居間行為已經(jīng)完成為由要求支付中介費(fèi)，但買方應(yīng)支付中介公司為居間活動花費(fèi)的合理費(fèi)用。

二、如果限購后失去購房資格還能怎么買房？

1、繳滿社保后再買

很多限購城市要求非本市戶籍需要連續(xù)繳滿社?；騻€稅達(dá)一定年限，才可以購房。北京、上海、深圳等3個城市，要求的社?；騻€稅年限是5年；廣州則是3年。其它的限購城市，則是要求1年或2年的社?；騻€稅記錄。

如果你在該城市已經(jīng)繳納了一定年限的社?；騻€稅，那么就耐心的等待自己繳滿了符合要求的社?；騻€稅年限后，再買房吧。

2、買不限購區(qū)域的房子

一些城市實(shí)行分區(qū)限購，因此，有些區(qū)域是不限購的，可以選擇在這些不限購區(qū)域內(nèi)買房。

3、買不限購的房產(chǎn)

一般普通住宅限購，40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)的房子不限購，如果是出于投資的目的，可以考慮購買商業(yè)性質(zhì)的住房。當(dāng)然，自3月26日起，北京市商住限購政策已經(jīng)出臺！

另外，注意看清城市的限購政策。有的是新房限購，但二手房不限購，如果被限購了但又想買房，則可以考慮購買二手房。

4、結(jié)婚買房，以取得本市戶籍

從限購政策來看，一般本市戶籍家庭限購2套，或者是不限購，但是第三套房暫停住房貸款。如果是非本市戶籍的朋友與本市戶籍的人結(jié)婚，可以獲得買房資格。注意哦！假結(jié)婚不可取。如果是戀愛中的小情侶，一方被限購而另一方具有買房資格，可以結(jié)婚后再一起買房。

5、將自己的入戶遷入該城市

城市的落戶方式有很多種，比如人才落戶、投靠落戶。如果你在該城市落戶了，取得了該城市的戶籍，則可以買房了。如果你之前已經(jīng)在該城市買了房子，只是未遷戶口，若符合落戶條件，則可以把戶口簽入到該城市，這樣你就是本地戶口了，還可以再買一套房。

而類似于假結(jié)婚買房、假離婚買房和借名買房，都是不可取的，這樣做有很大的風(fēng)險(xiǎn)。限購后，想要買房，還是通過合理、合適的方式去買房。

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