從今年年初以來(lái)，隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”）的發(fā)布和實(shí)施，全國(guó)各地原本高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)無(wú)疑遭遇了類似2008年的政策寒冬。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，是具有標(biāo)桿作用的。但是隨著《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》（簡(jiǎn)稱“京十二條”）的出臺(tái)和事實(shí)，政府對(duì)于領(lǐng)漲全國(guó)房市的北京市場(chǎng)從政策層面來(lái)講也采取了更加嚴(yán)厲的措施。
古人有言“治亂須重典”，從“抑制”房?jī)r(jià)到“遏制”房?jī)r(jià)，面對(duì)瘋漲的商品房?jī)r(jià)格，此次國(guó)家痛下殺手，出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。對(duì)于“國(guó)十條”、“京十二條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響以及政策本身的合理性，業(yè)內(nèi)人士可以從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)做行業(yè)的分析。但是，政策已經(jīng)出臺(tái)，由于政策的實(shí)施本身具有延后性，加之房屋銷售買賣合同本身的特性，“國(guó)十條”、“京十二條”對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響也將在政策出臺(tái)后的二三個(gè)月內(nèi)逐步顯現(xiàn)。因此，除了業(yè)內(nèi)人士從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析市場(chǎng)層面的問(wèn)題。作為一名專注于房地產(chǎn)的行業(yè)律師，我也對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，對(duì)于已經(jīng)簽訂生效的房屋銷售合同的履行及影響發(fā)表下我的拙見。
一、房產(chǎn)調(diào)控新政帶來(lái)的法律問(wèn)題
“春江水暖鴨先知”，去年瘋狂的房?jī)r(jià)和對(duì)房地產(chǎn)投資心理的激增，使得購(gòu)房人對(duì)于國(guó)家何時(shí)出手調(diào)控房?jī)r(jià)，以及對(duì)政策的風(fēng)吹草動(dòng)都極為敏感。“國(guó)十條”、“京十二條”剛出臺(tái)，盡管政策本身的討論還未塵埃落定，但是對(duì)于房屋買賣合同中的買受人，即消費(fèi)者，已經(jīng)在內(nèi)心中產(chǎn)生了恐慌，作為房地產(chǎn)律師，也接到了大量購(gòu)房人關(guān)于此問(wèn)題的咨詢。特別是“國(guó)十條”、“京十二條”為了抑制不合理住房需求而提出的“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策”，并且對(duì)于“第二套房”、“第三套房”、“ 非本地居民”購(gòu)房做了更加明確的細(xì)則性約束，大大增強(qiáng)了政策的可操作性。而在各大商業(yè)銀行相繼出臺(tái)各自的從嚴(yán)從緊的信貸政策后，消費(fèi)者特別是已經(jīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書、銷售合同、二手房買賣合同的消費(fèi)者，對(duì)于“認(rèn)購(gòu)書、合同是否必須繼續(xù)履行？”，“貸款首付增加怎么處理？”，“買房合同能不能解除？”，“買房合同解除或者終止后責(zé)任如何承擔(dān)？”等問(wèn)題都產(chǎn)生了疑問(wèn)，律師也經(jīng)常接到類似的咨詢問(wèn)題，同時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商、中介公司的銷售人員也曾向律師提出過(guò)這些問(wèn)題。
由此可見，“國(guó)十條”、“京十二條”等調(diào)控政策的影響絕不僅僅限于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前宏觀形勢(shì)以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展走向的影響。隨著政策出臺(tái)前已經(jīng)簽訂生效的售房合同履行期限的臨近，如何處理政策出臺(tái)之前新房、期房、二手房房屋買賣合同變更或者解除的問(wèn)題？是目前開發(fā)商和購(gòu)房者都急需面對(duì)的緊迫問(wèn)題。
二、從法律角度定性房地產(chǎn)調(diào)控政策
國(guó)家政策的變更后，對(duì)于合同的履行會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？能否變更或者解除？這個(gè)問(wèn)題對(duì)于像我國(guó)這樣擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式不久，政府利用法律、政策調(diào)控市場(chǎng)還非常常見的經(jīng)濟(jì)體來(lái)講，就顯得極為具有討論的價(jià)值。而此次的“國(guó)十條”、“京十二條”等調(diào)控政策的出臺(tái)就是更加重了對(duì)這個(gè)問(wèn)題研究的法律意義和價(jià)值。
從法學(xué)理論上講，法律（Law）是國(guó)家制定或認(rèn)可的，由國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的，以規(guī)定當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的具有普遍約束力的社會(huì)規(guī)范和規(guī)則。從廣義的法律概念角度講，“法律”包括法律、有法律效力的解釋及其行政機(jī)關(guān)為執(zhí)行法律而制定的規(guī)范性文件（如規(guī)章）。因此，“國(guó)十條”、“京十二條”以及地方出臺(tái)的類似政策均屬于法律的范疇。
由于法律很的強(qiáng)制性特點(diǎn)，國(guó)家法律政策的變動(dòng)是合同當(dāng)事人無(wú)法對(duì)抗的，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法有效預(yù)見或者避免的客觀事實(shí)。那么在合同簽訂后，如果出現(xiàn)了這樣的客觀事實(shí)，對(duì)于已經(jīng)生效的合同履行必然會(huì)產(chǎn)生巨大甚至根本性的影響。但是，出于維護(hù)市場(chǎng)交易的正常進(jìn)行的根本目的，“契約神圣、約定必守、誠(chéng)實(shí)信用”是《合同法》的基礎(chǔ)原則。合同只要是雙方真實(shí)意思的表示，沒(méi)有導(dǎo)致合同無(wú)效的其他特殊情形外，從雙方訂立之日起如果沒(méi)有導(dǎo)致合同變更或解除的法定事由，雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照該合同的約定履行權(quán)利義務(wù)。
因此，開發(fā)商或者購(gòu)房人要妥善處理已經(jīng)生效的房屋買賣合同，就要從房地產(chǎn)調(diào)控政策的法律性質(zhì)以及是否屬于合同變更或解除的法定事由這個(gè)角度來(lái)解決問(wèn)題。
（一）我國(guó)傳統(tǒng)的處理類似問(wèn)題的做法及當(dāng)事人的策略選擇分析
作為我國(guó)處理合同的糾紛的基礎(chǔ)法律，《合同法》在上世紀(jì)九十年代制定之初，就試圖對(duì)這個(gè)問(wèn)題做出一個(gè)合理的規(guī)定，因?yàn)?，在市?chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，由于商品經(jīng)濟(jì)本身所具有的不確定和不穩(wěn)定性，市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，國(guó)家采取宏觀調(diào)控將是必然選擇。但是，由于當(dāng)時(shí)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有融入到國(guó)際經(jīng)濟(jì)體系中，對(duì)于市場(chǎng)變化對(duì)于合同履行的影響的認(rèn)識(shí)還非常局限，因此并沒(méi)有對(duì)此做出明確的約定，這無(wú)疑是這部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)法律的一大遺憾。但是《合同法》頒布后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，特別是加入世貿(mào)組織后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)向息息相關(guān)。金融危機(jī)、政策調(diào)控這些影響合同繼續(xù)履行的情況經(jīng)常發(fā)生，而按照原合同繼續(xù)履行則顯然無(wú)法體現(xiàn)公平原則。
根據(jù)律師接觸的案例，在此前的政策調(diào)控導(dǎo)致合同履行障礙的訴訟和仲裁案件中，法院經(jīng)常采取的是以調(diào)解方式結(jié)案的策略，而對(duì)于調(diào)解不成的案件，由于沒(méi)有明確的法律依據(jù)，法院的判決可謂千差萬(wàn)別，而大多只有無(wú)奈的確認(rèn)合同繼續(xù)履行的，如果沒(méi)有充足的證據(jù)，鮮有判令合同變更或者解除的案件。當(dāng)然，這對(duì)于在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日漸活躍，市場(chǎng)形勢(shì)變化莫測(cè)的情況下保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益是極為不利的。
而從合同雙方的角度講，要想維護(hù)自己的權(quán)益來(lái)變更或者解除合同，最為常用就是將類似于“國(guó)十條”、“京十二條”這樣的調(diào)控政策歸入不可抗力的范圍，要求法院予以解除并不承擔(dān)違約責(zé)任。這也是律師在面對(duì)這些問(wèn)題的無(wú)奈之舉，只有從《合同法》最為接近或類似的“不可抗力”情形來(lái)爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)目的。但是，從法律角度講，政策調(diào)整與不可抗力具有本質(zhì)的不同。依據(jù)民法原理，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況，同時(shí)具備“不能預(yù)見、不能避免和不能克服”三大要件的才屬于不可抗力的范疇。不可抗力可以是自然原因釀成的，也可以是人為的、社會(huì)因素引起的。不可抗力事件的范圍主要由兩部分構(gòu)成：一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象，如：火災(zāi)、旱災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、大雪、山崩等；二是由社會(huì)原因引起的社會(huì)現(xiàn)象，如：戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府干預(yù)、罷工、禁運(yùn)、市場(chǎng)行情等。由此可見將“國(guó)十條”、“京十二條”這樣的調(diào)控政策歸入不可抗力的免責(zé)范疇是很難獲得法律支持的。
（二）《合同法》情事變更原則的確定對(duì)于此類問(wèn)題解決的嘗試
在2008年全球性金融危機(jī)爆發(fā)后，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的密切聯(lián)系，受到了很大的影響。市場(chǎng)的劇烈變動(dòng)給合同的履行帶來(lái)很大問(wèn)題，如何妥善處理特殊情況下的合同變更和解除法律問(wèn)題，就顯得極為迫切。因此，最高人民法院頒布了《合同法解釋（二）》，其中第二十六條明確規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。這就第一次將情勢(shì)變更原則引入了我國(guó)法律。“國(guó)十條”、“京十二條”這樣將導(dǎo)致合同履行發(fā)生明顯不公或者無(wú)法履行的的法律變更、政策變動(dòng)，無(wú)疑可以依此來(lái)獲得合理的解決。而在《合同法解釋（二）》出臺(tái)后短短半年時(shí)間，我國(guó)法院就受理了大量的情事變更解除或者變更合同的案件。筆者作為律師，也曾在去年代理了一起由于國(guó)家政策變動(dòng)導(dǎo)致的買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行而解除合同的案件，北京地方法院判決該合同解除并互不承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于“國(guó)十條”、“京十二條”政策下現(xiàn)房、期房、二手房買賣合同是否能依據(jù)情勢(shì)變更原則變更或解除無(wú)疑具有很強(qiáng)的參考價(jià)值。
三、新政出臺(tái)后原房屋買賣合同變更或解除的方式和途徑
政策相對(duì)于法律來(lái)講，其特征就是針對(duì)性、特殊性更強(qiáng)，“國(guó)十條”、“京十二條”就是針對(duì)多套購(gòu)房人、外地投資性購(gòu)房、本地購(gòu)房和長(zhǎng)期居住外地人購(gòu)房做了針對(duì)性規(guī)定。而就房屋買賣合同簽約方具體情況來(lái)講也是有很大差別的，全款購(gòu)房、按揭貸款、第一套房、第二套房、第三套以上房屋、戶籍等。這些也將使各個(gè)合同的在新政出臺(tái)后的解決方式各有不同：或繼續(xù)履行，或變更，或解除，或承擔(dān)違約責(zé)任，或雙方免責(zé)，或協(xié)商解決，或仲裁訴訟。。。。。。。
（一）新政策出臺(tái)后各類房屋買賣合同的處理方式
由于按揭購(gòu)房在商品房買賣中占有較大份額，此次調(diào)控政策的重點(diǎn)就是對(duì)銀行住房信貸政策采取控制措施。因此，對(duì)于合同雙方的開發(fā)商和購(gòu)房人來(lái)講應(yīng)當(dāng)分別針對(duì)不同情況采取如下法律應(yīng)對(duì)措施：
1、買賣屬于貸款購(gòu)買首套自住房的且面積小于90平米的房屋。那么這種情況不屬于此次“國(guó)十條”、“京十二條”政策調(diào)控的范圍，購(gòu)房人不得以其他理由擅自解除合同，否則開發(fā)商有權(quán)追究其違約責(zé)任。即使房?jī)r(jià)下跌，也屬于正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，買房人沒(méi)有法定理由不得提出退房。
2、買賣屬于家庭貸款購(gòu)買首套自住房且面積大于90平米的房屋。那么如果沒(méi)有特殊情況，雙方的合同也并未發(fā)生情事變更的法定事實(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同履行自己的權(quán)利義務(wù)，任何一方擅自不履行的視為合同的違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，這次的政策特別限定了購(gòu)房人認(rèn)定范圍，即：包括借款人、配偶及未成年子女，下同。因此，如果購(gòu)房人簽訂合同時(shí)是購(gòu)買首套自住房且以個(gè)人名義簽訂的，但是由于其家庭范圍內(nèi)屬于這次新政策的調(diào)控范疇，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定發(fā)生了情事變更的法定事由，雙方可以協(xié)商變更或者解除合同。或變更手續(xù)數(shù)額提高首付比例繼續(xù)履行，或者協(xié)商解除合同。
3、對(duì)于貸款購(gòu)買第二套住房的家庭購(gòu)房。按照新政策，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。那么應(yīng)當(dāng)視為發(fā)生了情事變更。雙方可以協(xié)商解決，或是對(duì)合同予以變更，增加首付款額度繼續(xù)履行合同，或是協(xié)商解除合同。
4、對(duì)于貸款購(gòu)買第三套及以上住房的購(gòu)房人購(gòu)房。“國(guó)十條”對(duì)此只是做了原則性規(guī)定，即“貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定”。也就是由各地方政府結(jié)合自己本地的房地產(chǎn)發(fā)展情況自行決定。對(duì)此，就要結(jié)合各地相繼制定的政策來(lái)分析了。以北京為例，由于北京投資性購(gòu)房較多，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，因此“京十二條”對(duì)此類購(gòu)房采取了嚴(yán)格的“禁購(gòu)”措施。明確規(guī)定暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的購(gòu)房人發(fā)放貸款。那么與上述“限購(gòu)令”不同的是，對(duì)此則是明確的“禁購(gòu)令”。因此，從法律角度講，該合同履行發(fā)生了情事變更的事由，作為購(gòu)房人可以提出解除合同的退房請(qǐng)求，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)允許，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然這僅限于貸款購(gòu)房，售房合同中約定全款付現(xiàn)購(gòu)房的購(gòu)房人則不可以要求退房和解除合同。
5、對(duì)于外地人在京購(gòu)房的情況。這種情況屬于具有“北京特色”的情形。由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，外地投資購(gòu)房一直是北京房?jī)r(jià)居高不下和暴漲的重要推動(dòng)力。因此，從治標(biāo)又治本的角度出發(fā)，限制外地人在北京購(gòu)房的政策在當(dāng)前形勢(shì)下就應(yīng)運(yùn)而生了。對(duì)于外地人在京簽訂的購(gòu)房合同，應(yīng)當(dāng)分情況確定。一是對(duì)于能夠提供一年以上的納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的購(gòu)房人，由于可以取得貸款手續(xù)，那么合同應(yīng)當(dāng)參照上述情況分別作出變更或者解除合同的處理。二是對(duì)于不能提供一年以上的納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的購(gòu)房人，則購(gòu)房人有權(quán)提出解除合同的請(qǐng)求，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)允許并且不得追究對(duì)方的違約責(zé)任。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于能夠提供上述證明但是出于惡意退房的意圖而拒不提供的購(gòu)房人，開發(fā)商有權(quán)要求其繼續(xù)履行合同并要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。
（二）合同解除或變更后的合同責(zé)任的承擔(dān)
正如上文所述，在“國(guó)十條”、“京十二條”等調(diào)控政策出臺(tái)后，按揭貸款購(gòu)房的合同都涉及到合同如何履行以及要承擔(dān)什么后果的問(wèn)題。情勢(shì)變更原則是引起合同變更或解除的法定事由，當(dāng)然，具體到各個(gè)合同而言，是選擇變更，還是選擇解除，則要根據(jù)各個(gè)合同的實(shí)際情況再做具體的分析，而不能一概而論，更不能直接照搬過(guò)來(lái)適用自己的合同處理中。再者，每個(gè)合同的約定也都是具有差異性的，在筆者律師接觸的房屋買賣糾紛案件中，有些房屋買賣合同中會(huì)明確約定“國(guó)家政策影響的處理方式”的條款；有些房屋買賣合同還直接在條款中約定，“如果貸款不能，買受人有全款購(gòu)房的義務(wù)”。那么根據(jù)約定大于法定的原則，在購(gòu)房人簽訂的合同具有這些特別約定的情況下，則只能按照該約定繼續(xù)履行合同，而不能選擇變更或者解除合同。
就一般性的標(biāo)準(zhǔn)格式的商品房買賣合同及存量房（二手房）合同，如果沒(méi)有特殊約定，在發(fā)生情勢(shì)變更導(dǎo)致合同變更或解除的情況下，應(yīng)當(dāng)分別按照如下原則確定各方的責(zé)任承擔(dān)。
1、對(duì)雙方簽訂的房屋買賣合同的房款支付部分進(jìn)行變更
按照我國(guó)法律，合同的變更是指合同依法成立后尚未履行或尚未完全履行時(shí)，由于客觀情況發(fā)生了變化，使原合同已不能履行或不應(yīng)履行，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，依照法律規(guī)定的條件和程序，對(duì)原合同條款進(jìn)行的修改或補(bǔ)充。首先，對(duì)已經(jīng)簽訂的現(xiàn)房、期房、二手房等買賣合同變更必須經(jīng)過(guò)售房人和購(gòu)房人雙方協(xié)商一致，也就是說(shuō)當(dāng)事人協(xié)商一致是變更合同的一般條件和必要前提。因?yàn)楹贤窃陔p方當(dāng)事人協(xié)商一致的基礎(chǔ)上訂立的，是雙方當(dāng)事人意思表示一致的體現(xiàn)。對(duì)合同進(jìn)行變更將使雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生變化，任何一方均不能將自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方。而售房人或者購(gòu)房人擅自變更買賣合同的，不僅不能對(duì)合同的另一方產(chǎn)生約束力，而且還可能構(gòu)成違約。其次，合同的變更是對(duì)原合同關(guān)系的內(nèi)容作某些修改或補(bǔ)充，針對(duì)“國(guó)十條”、“京十二條”等調(diào)控政策的出臺(tái)，則關(guān)鍵是對(duì)于購(gòu)房人付款部分義務(wù)的變更，如首付的比例、貸款的數(shù)額、貸款利率等。其次是雙方應(yīng)當(dāng)按照變更后的合同內(nèi)容履行各自的權(quán)利義務(wù)。合同的變更是指在保留原合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生一個(gè)新的合同關(guān)系，它僅僅是在變更的范圍內(nèi)使原債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生變化，而變更之外的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍繼續(xù)有效并應(yīng)履行。也就是說(shuō)，對(duì)于受到“國(guó)十條”、“京十二條”等調(diào)控政策影響的部分，如貸款數(shù)額、首付款補(bǔ)交數(shù)額時(shí)間、交房時(shí)間變更等，應(yīng)當(dāng)按照變更后的情況履行。而對(duì)于未受到影響的部分如房屋質(zhì)量、面積、單價(jià)等則還是合法生效的，按照原合同履行即可。從合同的技術(shù)處理角度講，最好是以補(bǔ)充協(xié)議的方式對(duì)原合同進(jìn)行補(bǔ)充，并約定補(bǔ)充協(xié)議與原合同具有同等法律效力即可。在這種那個(gè)情況下，雙方是互不承擔(dān)合同責(zé)任的，當(dāng)然一方另有其他違約的除外。
2、由于合同無(wú)法履行雙方約定解除合同的責(zé)任承擔(dān)
由于限購(gòu)、禁購(gòu)措施的出臺(tái)導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法買賣房屋的，那么雙方都可以解除合同。合同解除是指合同有效成立之后，根據(jù)法律規(guī)定或因當(dāng)事人一方的意思表示或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系歸于消滅的一種法律行為。如果符合解除的條件，購(gòu)房人和售房人均可通知對(duì)方解除合同。合同解除時(shí)，如果僅是認(rèn)購(gòu)房屋，還沒(méi)有簽訂或者實(shí)際履行房屋買賣合同，那么雙方終止合同的履行即可，所收取的認(rèn)購(gòu)金、定金、訂金退回，也不存在定金責(zé)任的問(wèn)題。如果合同已部分履行，即支付了首付款或者其他款項(xiàng)，那么合同解除后收款方應(yīng)當(dāng)立即退還已收款項(xiàng)。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有關(guān)規(guī)定也可以引用。其中第23條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。 但是，需要特別指出的是，如果在合同解除過(guò)程中，一方當(dāng)事人的行為給對(duì)方造成了損失，受損害方在合同終止后，仍然有權(quán)請(qǐng)求賠償。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的不確定性決定了市場(chǎng)趨勢(shì)的不可預(yù)測(cè)性。市場(chǎng)發(fā)生任何變化，最終都將體現(xiàn)在市場(chǎng)活動(dòng)各方之間的合同等法律文件的變化上。無(wú)論我們對(duì)“國(guó)十條”、“京十二條”等新一輪房市調(diào)控政策作出如何的預(yù)測(cè)和判斷，處于市場(chǎng)變化中的每個(gè)個(gè)體，都將面臨非常具體和繁瑣的法律問(wèn)題。盡管由于目前政策的調(diào)整，我們可以援引情事變更原則及具體的法律條文來(lái)對(duì)合同作出必要的處理，但是這并不影響《合同法》維持市場(chǎng)交易正常進(jìn)行這個(gè)宗旨的體現(xiàn)。即使在具體的變更或者解除合同的法律處理過(guò)程中，也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循《合同法》的法定原則和程序。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)講，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整以及可能會(huì)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌，而把風(fēng)險(xiǎn)全部推給開發(fā)商或者二手房房主，在不符合合同解除或變更的法定條件下，擅自隨意解除合同，甚至采取不理智的措施來(lái)制造群體退房事件。反之，對(duì)于開發(fā)商或者二手房房主等售房人來(lái)講，在符合合同解除或變更的條件下，也不能惡意拒絕、拖延、推諉購(gòu)房人的合理請(qǐng)求來(lái)回避自己的責(zé)任承擔(dān)。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是法治經(jīng)濟(jì)，在這次房地產(chǎn)政策調(diào)整大潮中，只有包括開發(fā)商、購(gòu)房人、賣房人、中介組織等各個(gè)市場(chǎng)主體保持理性、科學(xué)的態(tài)度共同面對(duì)遇到的問(wèn)題，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能保持健康、向上的發(fā)展趨勢(shì)。
