案情

  出租人甲和承租人乙簽訂租期為一年的房屋租賃合同（以下稱(chēng)主租賃合同）。后承租人乙在沒(méi)有征得出租人甲同意的情況下，與丙（次承租人）簽訂了租期為二年的房屋租賃合同（以下稱(chēng)轉(zhuǎn)租合同），甲得知該轉(zhuǎn)租之事后，各方當(dāng)事人就轉(zhuǎn)租一事進(jìn)行了協(xié)商但無(wú)法達(dá)成一致意向，甲遂向法院提起訴訟：一、要求解除主租賃合同；二、要求確認(rèn)承租人乙與次承租人丙的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效；三、要求乙按合同約定支付租金并騰出房屋，歸還甲。

  爭(zhēng)議

  該案審理中，就出租人甲提出的確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的訴請(qǐng)能否支持，存在不同的意見(jiàn)：

  第一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告即出租人甲享有請(qǐng)求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的權(quán)利。出租人甲因承租人乙擅自轉(zhuǎn)租的違約行為來(lái)訴請(qǐng)法院解除主租賃合同，說(shuō)明其是對(duì)承租人乙行使的無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租行為的效力不予追認(rèn)，因而出租人甲有權(quán)確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。

  第二種意見(jiàn)認(rèn)為，原告即出租人甲無(wú)權(quán)也無(wú)須享有請(qǐng)求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同效力的權(quán)利，即轉(zhuǎn)租合同的存在與出租人甲無(wú)關(guān)。這主要是基于合同的相對(duì)性來(lái)說(shuō)的。具體實(shí)踐中，只要原告即出租人甲擁有了“解除主租賃合同以及返還租賃物——房屋”的判決后，如果出租人甲對(duì)承租人乙和次承租人丙搬出租賃房屋的要求不予配合時(shí)，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

  評(píng)析

  筆者同意第二種意見(jiàn)。

  首先，本案的原告即出租人甲不享有確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的權(quán)利。根據(jù)合同法第五十二條之規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。本案中，轉(zhuǎn)租合同是承租人乙與次承租人丙在自愿合法的基礎(chǔ)上訂立的，內(nèi)容并沒(méi)有合同法第五十二條規(guī)定之情形，因而轉(zhuǎn)租合同并不是無(wú)效合同，出租人自然就不享有訴請(qǐng)法院確認(rèn)該轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的權(quán)利。

  其次，本案的原告即出租人甲不享有撤銷(xiāo)轉(zhuǎn)租合同的權(quán)利。依合同法第五十四條之規(guī)定，“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)”。因本案中承租人乙與次承租人丙訂立的轉(zhuǎn)租合同沒(méi)有出現(xiàn)上述情形，因而也不能被撤銷(xiāo)。況且，合同的撤銷(xiāo)權(quán)行使的主體一般是合同的相對(duì)方，也就是說(shuō)，在本案中，對(duì)轉(zhuǎn)租合同享有撤銷(xiāo)權(quán)的主體是轉(zhuǎn)租合同的出租人和承租人即本案的乙和丙，而非合同之外的第三人——本案的原告即出租人，因此本案的原告即出租人甲也沒(méi)有權(quán)利訴請(qǐng)法院撤銷(xiāo)該轉(zhuǎn)租合同。

  再次，依合同的相對(duì)性，原告即出租人甲沒(méi)有直接對(duì)抗轉(zhuǎn)租合同的權(quán)利。在本案中，基于合同的相對(duì)性，承租人乙與次承租人丙的轉(zhuǎn)租合同并不因?yàn)槌鲎馊思着c承租人乙之間的主租賃合同的解除而喪失效力。因?yàn)槌凶馊艘遗c次承租人丙之間的轉(zhuǎn)租合同，從其性質(zhì)來(lái)說(shuō)，就是普通的租賃合同，只不過(guò)承租人乙是出租他人之物——出租人甲所有的房屋而已?；诤贤南鄬?duì)性，不論承租人乙是否獲得了出租人甲的同意（即事先征得出租人甲的同意抑或事后得到了其確認(rèn)），或者之后喪失了這種同意，都不影響轉(zhuǎn)租合同的效力。況且合同法第二百二十四條第二款也規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，這里所解除的“合同”當(dāng)然是出租人甲與承租人乙之間的主租賃合同，而非他人之間的合同——承租人乙與次承租人丙之間的轉(zhuǎn)租合同。

  至于出租人甲在拿到解除其與承租人乙之間主租賃合同的生效判決后，如果承租人乙與次承租人丙不履行相應(yīng)的配合義務(wù)，出租人甲可以向法院申請(qǐng)執(zhí)行。而對(duì)于次承租人丙來(lái)說(shuō)，也并非沒(méi)有相應(yīng)的救濟(jì)權(quán)利，其可以依照法律的有關(guān)規(guī)定向合同相對(duì)人即轉(zhuǎn)租合同的出租人——本案的承租人乙主張賠償損失。