以對方拒開發(fā)票為由抗辯拒付租金不構成違約

   一、基本案情

   原告：五環(huán)公司

   被告：李某

   原告與被告于 2003年8月31日簽訂房屋租賃合同，合同約定原告將公司辦公主樓等房屋出租給被告，年租金二十一萬元，被告每半年向原告交付租金十萬零五千元，下次租金在上次租金到期十日內交付；租期十年，自2003年10月15日起到2013年10月15日止。同時約定，被告不能按時交付租金時，原告有權收回房屋使用權。合同簽訂后，被告依合同約定按期交付了2003年10月15日至2009年11月15日的租金共計一百一十五萬三千元，原告向被告出具了加蓋單位“現(xiàn)金收訖”印章的收款收據。后被告一直拒付2009年11月15日至2010年5月15日的租金十萬零五千元，原告經多次催要無果，遂起訴至法院，要求解除房屋租賃合同，歸還所欠租金，并承擔違約責任。

   二、判決情況

   一審法院經審理認為，原、被告所簽訂的房屋租賃合同意思表示真實，內容合法，且已實際履行，應為合法有效合同，雙方應按約履行。被告在履行合同中無正當理由遲延支付租金，經原告催要后，仍未在指定的期限內交納，已構成違約，符合《中華人民共和國合同法》第二百二十七條之規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以解除合同。因此，原告要求解除合同，收回房屋使用權的理由正當，符合法律規(guī)定，予以支持。被告辯解未按期支付租金，是由于原告收取租金后未出具正式發(fā)票，但合同未約定由原告給被告出具房租費的正式發(fā)票，被告也無證據證實履行合同以來曾向原告索要過正式發(fā)票，故對被告的辯解理由，不予支持。遂判決：解除原告與被告所簽訂的房屋租賃合同，由被告返還使用的房屋；由被告給付原告自2009年11月15日至2010年5月15日的房屋租賃費十萬零五千元。

   宣判后，被告不服，提出上訴，認為并非無理拖欠租金，而是因為原告拒絕開具正式發(fā)票，自己作為承租人享有先履行義務的抗辯權，被告不構成違約，要求繼續(xù)履行租賃合同。

   二審法院經審理認為，原告與被告簽訂的房屋租賃合同意思表示真實，內容合法，原判認定合同有效正確。被告提出由于原告拒絕開具發(fā)票，自己享有先履行抗辯權，并不構成違約的辯解，經審理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，發(fā)票是經營活動中開具、收取的收付款憑證，應當按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票，收款方應當向付款方開具發(fā)票，支付款項應當向收款方取得發(fā)票。原告收取被告交付的房屋租金，開具發(fā)票是其法定義務，被告索取發(fā)票也是法定權利。原判以雙方合同未約定出具發(fā)票為由，支持原告主張，顯屬適用法律不當。另外，雙方雖對是否索要發(fā)票各執(zhí)一詞，但原告已收租金出具的收款收據可以印證被告的主張。因此，被告以原告未履行開具發(fā)票的義務，延遲支付租金是行使先履行抗辯權，不構成違約的上訴理由成立。原告應當按規(guī)定給被告開具所收取租金的發(fā)票，被告也應當向原告支付租金，并應當按照規(guī)定取得發(fā)票。遂判決：被告不構成違約，雙方繼續(xù)履行合同。

   三、評析

 在房屋租賃中，經常發(fā)生出租人拒絕開具正式發(fā)票而承租人拒付租金的情況，出租人便以承租人違約起訴至法院，要求解除合同并承擔違約責任，承租人往往以出具發(fā)票為出租人的法定義務為由進行抗辯。各地法院對此認識不一致，有的法院支持抗辯理由，有的法院不予支持抗辯理由。支持者認為，相關法律規(guī)定出租人提供發(fā)票是其法定的義務，承租人在出租人拒絕提供發(fā)票時可以行使先予履行抗辯權，并且，有些法院。如沈陽市中級法院還將此類案例作為指導性案例用以指導司法實踐。不予支持者主要有三種理由：一是當事人應當在合同中明確約定開具正式發(fā)票，如果沒有約定，則不能支持。如上海市法院在審理吳女士以徐先生未開發(fā)票而拖欠租金一案中，認為，“吳女士一直未支付2006年11月1日之后的租金，違反合同約定，應依約承擔違約責任。對徐先生依約要求吳女士承擔拖欠租金及逾期付款違約金的反訴請求，法院依法予以支持。雙方在合同中并未約定提供發(fā)票為出租方的先履行義務，因此吳女士不能以徐先生未提供上述材料為拒付租金的理由?！?/span>第二種理由認為：支付租金是履行合同的主要義務，而開具發(fā)票則屬隨附義務，不能以對方未履行隨附義務而抗辯履行主要義務，合同附隨義務與合同主要義務之間不具有對價。第三種理由認為：開具發(fā)票與履行合同是兩種法律關系，不能混淆。廣東市中級法院在審理合創(chuàng)偉業(yè)發(fā)展有限公司與黃某租賃糾紛一案中，合創(chuàng)偉業(yè)發(fā)展有限公司以《廣州市房屋租賃管理辦法》第33條關于出租人拒開發(fā)票，出租人可以拒付租金的規(guī)定提出抗辯，中級法院認為“《廣州市房屋租賃管理辦法》屬于行政規(guī)章，被上訴人不按該規(guī)定向上訴人開具收據或發(fā)票的行為應由行政主管機關調處。”未支持抗辯理由。

   認真分析以上三種理由，都有不足之處。第一種理由明顯與法律規(guī)定不符。《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十一條規(guī)定：“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票?！?/span>《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定：“銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發(fā)生經營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票?！笨梢姡_具發(fā)票是出租人的法定義務，有關當事人必須履行這一法定義務，不存在雙方當事人是否約定問題?！吨腥A人民共和國合同法》第七條規(guī)定，“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益?！币虼?，雙方當事人不能就不開具發(fā)票進行約定，如果約定了則是一種違法的無效約定。所以租賃合同訂立時，開具發(fā)票是出租人的當然義務，不能免除。當然雙方當事人在不違法的情況下，可以就稅費的承擔作出約定，比如由承租人承擔必要的稅費。

   第二種理由認為，交納租金是主要義務，而開具發(fā)票是隨附義務的觀點也是不對的?；谏鲜龅谝环N理由，開具發(fā)票是出租人的當然法定義務，因而就不存在主要義務與隨附義務之說。另外，出租人不開具發(fā)票是一種違法行為，損害的是國家利益，即國家稅收的流失，并且是故意為之，而承租人拒付租金損害的是出租人的利益，當這兩種利益發(fā)生沖突時，應當首先考慮國家利益，或者兩者必須同時兼顧，不能因為保護個人利益而損害國家利益。

   第三種觀點之所以錯誤在于，兩種法律關系在租賃關系中無法截然分開，這是基于法律的規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第二百二十七規(guī)定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！焙贤ǖ拿鞔_規(guī)定顯然將承租人拒付租金的“正當理由”作為抗辯支付租金的法定理由，那么，“正當理由”如果涉及另一個法律關系，則應當在案件中并案處理。否則，就會導致一種荒謬的邏輯，即：在明知違法的前提下而保護了另一種個人利益。法院以判決的形式支持當事人規(guī)避法定義務，這在司法實踐中是十分有害的，正如支持當事人追索賭債一樣。正因為如此，一些地方如廣東、南京、無錫、深圳等市，已經相繼出臺了相關規(guī)定，明確規(guī)定在出租人拒開稅票的情況下，承租人可以拒付租金。如《深圳市經濟特區(qū)房屋租賃條例》規(guī)定：“出租人收取租金時必須向承租人開具發(fā)票。出租人不開具發(fā)票的，承租人可以拒付租金?！?/span>

   另外，還有一個容易被忽視的問題，就是執(zhí)行問題。如果出租人申請執(zhí)行一審判決，法院將無法執(zhí)行。若法院只執(zhí)行租金，而不為承租人提供發(fā)票，那么法院的行為顯然違法，屬于執(zhí)法不公；若法院在執(zhí)行租金的同時，要求出租方提供發(fā)票，那么顯然與判決不符。這樣將導致法院執(zhí)行工作進退兩難，無法進行。

   綜上所述，筆者支持二審法院的判決。