房地產(chǎn)營業(yè)稅檢查

哈巴河 2010-09-06

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近年來，房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時，暴露出諸多稅收問題。下面，筆者根據(jù)多年從事房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的經(jīng)驗，著重對房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的檢查方法作一闡述，供大家參考。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的檢查，主要是檢查納稅申報，看與“主營業(yè)務(wù)收入”是否相符，有無不報、少報、瞞報納現(xiàn)象；檢查“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶，并與有關(guān)會計憑證相核對，看有無分解、轉(zhuǎn)移、沖減，從而少記收入的現(xiàn)象；將“主營業(yè)務(wù)收入”、“分期收款庫存商品”賬戶與有關(guān)會計憑證及銷售合同相核對，看有無按合同規(guī)定應(yīng)收取的銷售款因?qū)嶋H未收到等原因而未作“主營業(yè)務(wù)收入”的現(xiàn)象；檢查“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”等往來科目，并與有關(guān)的會計憑證、銷售合同相核對，看有無將收入掛往來賬而不納稅的現(xiàn)象；檢查售房、售地價格，看是否有收入明顯偏低而又無正當(dāng)理由的現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入確認(rèn)時間與所得稅收入確認(rèn)時間有差異，營業(yè)稅計稅收入等于或大于“主營業(yè)務(wù)收入”。

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅常見稅收問題及檢查方法：

一、利用銷售代理商(售房營銷策劃公司)不計或少計收入

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋銷售大都委托銷售代理商(售房營銷策劃公司)銷售，房地產(chǎn)公司根據(jù)銷售代理商銷售業(yè)績支付營銷費用。營銷費用包括:總體策劃費、銷售傭金和超價獎。

(1)有的開發(fā)商將營業(yè)費用支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業(yè)額。賬務(wù)處理為：

借；銀行存款

貸：預(yù)收賬款(凈額)

或借：銀行存款

貸；預(yù)收賬款

貸：應(yīng)付賬款一xx代理商

(2)有的開發(fā)商將售樓款收入長期滯留在銷售代理商處，不反映預(yù)收賬款也不反映收入。

(3)在代理合同期滿后，未售出房屋由代理商進(jìn)行收購，開發(fā)商不作銷售處理，不計銷售收入，或直接以被收購房屋抵減應(yīng)付代理商的費用。應(yīng)檢查銷售代理合同，弄清代理費用的支付標(biāo)準(zhǔn)。檢查開發(fā)商該開發(fā)項目的銷售情況，檢查“應(yīng)付賬款”、”預(yù)收賬款”、”營業(yè)費用”等科目，并與有關(guān)的會計憑證、銷售合同相核對，看有無將售房收入掛往來不計收入或直接抵減費用，少記收入的現(xiàn)象。

二、單位和個人購房按揭款，不申報納稅

采取銀行按揭方式銷售庫存商品的，單位和個人首付款應(yīng)確認(rèn)收入，申報繳納營業(yè)稅，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入。對單位和個人按揭購房的，開發(fā)企業(yè)收到首付房款后不作銷售收入處理，而是掛在“應(yīng)付帳款”等往來科目。包括企業(yè)利用“假按揭”行為，對按揭款不申報納稅或延遲納稅，而長掛在“應(yīng)付帳款”等科目。應(yīng)檢查銷售合同、“應(yīng)付帳款”、“其他應(yīng)付款”等科目，查清款項來源，如屬于預(yù)售房款或按揭房款項的，應(yīng)補繳營業(yè)稅。

三、肢解銷售收入，一分為二，少交營業(yè)稅。

房屋開發(fā)商將裝修好的房屋銷售收入分解成房屋銷售收入與房屋裝修收入兩項收入，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款，開發(fā)商分別以銷售不動產(chǎn)和裝修兩個稅目申報繳納營業(yè)稅。裝修合同實質(zhì)為房地產(chǎn)買賣合同的一個組成部分，與買賣合同共同構(gòu)成認(rèn)購房產(chǎn)的完整合同，開發(fā)商向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費用，應(yīng)一并列、入房屋售價，按”銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。應(yīng)檢查房屋銷售合同、房屋裝修合同，實地了解成品房的實物狀態(tài)(是否裝修)，檢查開發(fā)企業(yè)申報營業(yè)稅的稅目?？词欠裼蟹课蒌N售兼裝修行為，是否以銷售不動產(chǎn)和裝修兩個稅目申報繳納營業(yè)稅。

四、開發(fā)企業(yè)合作建房少記應(yīng)稅收入，少繳營業(yè)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用地較多，而有些擁有土地使用權(quán)的單位，為解決職工住房問題，常以土地?fù)Q取商品住宅，雙方在賬務(wù)上都不體現(xiàn)任何稅收問題，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少繳銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，以地?fù)Q房的單位不繳轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅。

檢查時，一是參照建房圖紙，對檢查期內(nèi)興建出售的商品房，逐戶對圖紙位置、銷售合同(協(xié)議)、銷售發(fā)票等進(jìn)行對照檢查，摸清建房數(shù)量、銷售數(shù)量和庫存數(shù)量，如建房數(shù)量減銷售數(shù)量小于庫存數(shù)量，則就應(yīng)進(jìn)一步檢查納稅入庫存數(shù)量減少的原因，看是否屬于以房換地，索要以房換地的合同(協(xié)議)，查實減少營業(yè)額的事實；二是通過檢查土地來源，即取得土地使用權(quán)簽訂的有關(guān)合同(協(xié)議)，看合同(協(xié)議)內(nèi)容中是否有以商品房抵減土地價款的情況，如有則應(yīng)核對這部分商品房是否作了視同銷售的賬務(wù)處理，記入“主營業(yè)務(wù)收入”的金額是否合理。有無作投資處理而不作銷售處理的情況。同時檢查轉(zhuǎn)讓土地的單位，是否按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳納了營業(yè)稅。

五、開發(fā)企業(yè)以房抵款、以房抵貸、以房抵息，少繳營業(yè)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠建安工程款、銀行借款本息，以若干套商品房抵款，不視同銷售確認(rèn)收入和申報納稅。檢查時，應(yīng)在審閱施工合同(協(xié)議)、工程預(yù)算、工程價款結(jié)算單的基礎(chǔ)上，看工程合同(協(xié)議)中有無以商品房抵頂工程價款的內(nèi)容?？粗Ц兜墓こ虄r款是否少于雙方結(jié)算的工程價款，從而進(jìn)一步檢查確認(rèn)是否有以商品房抵頂工程價款的情況。檢查“庫存商品”、“開發(fā)司接費用”、“生產(chǎn)成本”等成本、費用類科目的非結(jié)轉(zhuǎn)利潤業(yè)務(wù)的貸方發(fā)生額或借方發(fā)生額(紅字)，在正常情況下，該賬戶的貸方只能和“主營業(yè)務(wù)成本”的借方發(fā)生對應(yīng)關(guān)系。如果與“其他應(yīng)付款”、”應(yīng)付賬款”發(fā)生對應(yīng)，則反映了企業(yè)可能將開發(fā)的商品房抵償了債務(wù)。

六、拆遷還建房銷售不計營業(yè)額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原有舊房拆遷的基礎(chǔ)上開發(fā)商品房，以新建房償還拆遷的舊房，一般以拆遷舊房的面積為依據(jù)償還，余房對外銷售。有的企業(yè)對還建房不計應(yīng)稅營業(yè)額，直接抵減拆遷補償費。檢查時，一是要審查商品房銷售合同；二是深入售樓部等部門了解情況并取得<拆遷還建房補償情況表>；三是審查賬面“生產(chǎn)成本”科目是否列支房屋拆遷補償費。

七、改制企業(yè)委托開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，開發(fā)公司少申報營業(yè)稅

有的企業(yè)改制時，經(jīng)政府批準(zhǔn)原企業(yè)可利用土地資產(chǎn)在改制后進(jìn)行土地開發(fā)。改制企業(yè)注冊或掛靠或委托房地產(chǎn)開發(fā)公司，辦理房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)，開發(fā)產(chǎn)品由房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售，而少申報營業(yè)稅。委托房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)銷售的有兩種情形；(1)房地產(chǎn)開發(fā)公司給改制企業(yè)一定數(shù)量的資金。(2)房地產(chǎn)開發(fā)公司按比例支付改制企業(yè)一定數(shù)量的商品房。不管何種情形，開發(fā)公司應(yīng)全額繳納營業(yè)稅。

檢查改制企業(yè)時，應(yīng)注意改制企業(yè)有無土地開發(fā)行為，查看與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合同協(xié)議，由此追查房地產(chǎn)開發(fā)公司是否申報該商品房的經(jīng)營收入，是否申報該部分收入的營業(yè)稅。

八、開發(fā)企業(yè)將售房款分解成若干費用少申報繳納營業(yè)稅

商品房銷售時，開發(fā)企業(yè)向購房戶收取的購房款，采取多票、折零的形式，分解成若干種費用，如購房款、防盜門款、陽臺裝飾款、購房手續(xù)費、水電增容費、水電設(shè)施配套費、電表費、裝修管理費、逾期交款的罰沒款、變更姓名手續(xù)費等，對購房款以外的名目不計入營業(yè)額：承接代建工程，不視同提供應(yīng)稅勞務(wù)，因墊資向建設(shè)單位收取的利息屬價外費用，也不申報繳納建筑業(yè)營業(yè)稅等。

檢查時，一是要重點審查“其他應(yīng)付款”等往來科目，了解有無這類收入；二是參照營業(yè)稅檢查的一般方法，對收取的各種名目費用進(jìn)行檢查，看是否并入營業(yè)額申報繳納了營業(yè)稅。在檢查過程中，要掌握當(dāng)?shù)赝惿唐贩康囊话銉r格水平，結(jié)合商品房的配套設(shè)施，看是否存在價格明顯偏低的情況，如有這個情況就要通過檢查銷售某一商品房所開票據(jù)，看是否有把應(yīng)屬銷售的收入分解開票，分別轉(zhuǎn)移記入其他科目。

九、開發(fā)企業(yè)收取的購房定金、預(yù)收賬款，不申報納稅

目前，有一些開發(fā)企業(yè)常常以未實現(xiàn)銷售為由，不將收取的預(yù)收款或定金及時申報納稅。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的售房預(yù)收款，掛在“其他應(yīng)付款”賬戶上，不申報納稅；收取的出售商品房款，掛在“預(yù)收賬款”1年多末結(jié)轉(zhuǎn)至“主營業(yè)務(wù)收入”，也不申報納稅。

十、車庫、停車位銷售收入(租賃收入)，不申報繳納營業(yè)稅

隨著人民生活水平的不斷提高，私家車越來越多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地上車庫、地下停車位非常緊俏，其價值不斷攀升。由于地上車庫、地下停車位是附屬產(chǎn)品，特別是地下停車位，更加隱蔽，開發(fā)企業(yè)賬面往往不反映”庫存商品一一地下停車位”，使之成為賬外資產(chǎn)。開發(fā)企業(yè)對車庫、停車位銷售收入，長期掛往來科目或直接沖減生產(chǎn)成本或記賬外，不申報繳納營業(yè)稅。應(yīng)檢查往來科目、生產(chǎn)成本科目，看有無車庫、停車位銷售收入掛往來科目或直接沖減生產(chǎn)成本。實地核實車庫、停車位的銷售情況，逐個統(tǒng)計銷售或出租數(shù)量、價款，與賬面反映收入核對，有無不計、少計收入現(xiàn)象。

十一、收取售后服務(wù)收入，不記或少記“主營業(yè)務(wù)收入”

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房售出后，收取售后服務(wù)收入，開具不正規(guī)的收款收據(jù)，不在賬面體現(xiàn)。檢查時，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)收入賬上無記錄，一是應(yīng)深入其下屬部門進(jìn)行檢查，看下屬二級單位收取的各種名目的費用，如小區(qū)管理費、房屋維修費、停車場費及商品房所屬物的房租等的收費，是否不報或抵減有關(guān)支出后上報；二是應(yīng)對購房戶進(jìn)行外圍調(diào)查，從中發(fā)現(xiàn)問題。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回租”、“還本銷售”、“抵押擔(dān)?！焙汀按鎲钨彿俊毙问绞鄯坎簧陥蠹{稅

“購房回租”業(yè)務(wù)即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者。根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回；“還本銷售”即商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者；“抵押擔(dān)?！奔瓷唐贩拷?jīng)營者以建筑物作抵押換取資金，擔(dān)保若干年后可將房屋及房屋價款歸還購房者； “存單購房”即商品房經(jīng)營者銷售建筑物時收取購房者一定數(shù)額的存單，許諾若干年后可將存單歸還購房者。以上各種銷售形式均是商品房經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的不同促銷手段。

房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式進(jìn)行促銷經(jīng)營活動，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

檢查時，責(zé)成納稅人提供“商品房買賣合同書”，查看其內(nèi)容，看有無房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”、“還本銷售”、“抵押擔(dān)?！焙汀按嬖缳彿俊钡刃问竭M(jìn)行促銷經(jīng)營活動，如有，則應(yīng)通過合同或其他科目對其取得的各項收入，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

十三、混淆商品房、出租房和周轉(zhuǎn)房的關(guān)系，少記收入

對有出租房、周轉(zhuǎn)房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)特別注意其少記出租收入和商品房銷售收入的問題。因為商品房、出租房和周轉(zhuǎn)房三者之間用途是極不穩(wěn)定的，如銷售市場疲軟，可將商品房對外出租；如銷售市場看好，出租房可變?yōu)樯唐贩繉ν怃N售；商品房暫未出售前，可臨時用于安置動遷戶，動遷戶回遷或安置完畢，周轉(zhuǎn)房可用作出租和商品房銷售。所以審核時要注意三者之間的增減變化，看其出租或銷售收入是否記入“主營業(yè)務(wù)收入”，有無將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售后直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房所發(fā)生的攤銷費和改裝修理費等。

十四、商品房對外捐贈，不申報納稅

某些房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生商品房對外捐贈行為，不按規(guī)定申報納稅。檢查時，應(yīng)將“固定資產(chǎn)”、“營業(yè)外支出”等賬戶與有關(guān)會計憑證相對照，看有無對外捐贈不動產(chǎn)的行為，捐贈不動產(chǎn)是否已比照銷售不動產(chǎn)繳納了營業(yè)稅。

十五、商品房作為股利進(jìn)行分配，不申報繳納營業(yè)稅

開發(fā)商將成品房作為股利分配給合作方或股東，不按規(guī)定申報納稅。應(yīng)檢查“庫存商品”、“應(yīng)付股利”、“利潤分配”等科目并與有關(guān)記賬憑證相對照，看有無對外分配股利行為，有無將商品房作為股利分配，是否已比照銷售不動產(chǎn)繳納了營業(yè)稅。

十六、轉(zhuǎn)讓在建項目，不申報納稅

單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：

(一)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。

(二)轉(zhuǎn)讓己進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。檢查時，一是通過實地察看，了解有關(guān)情況；二是重點檢查“庫存商品”、“生產(chǎn)成本”、”在建工程”等賬戶；三是查看有關(guān)合同。

十七、開發(fā)項目自己施工，漏繳建筑業(yè)營業(yè)稅

有的開發(fā)企業(yè)自己施工開發(fā)項目，項目完工后只按銷售不動產(chǎn)稅目申報繳納營業(yè)稅，漏繳建筑業(yè)營業(yè)稅。應(yīng)實地核查建設(shè)工程施工許可證，核實承建單位的名稱，看有無開發(fā)項目自己施工的情況，結(jié)合檢查“預(yù)付賬款”科目，看有無開發(fā)項目自己施工的支出在“預(yù)付賬款”科目中核算。

建筑業(yè)營業(yè)稅＝施工成本的計稅價格×3%＝施工成本×(1+成本利潤率)／(1-3％)×3%

十八、以賬面“多交稅”為由，不申報納稅

現(xiàn)行會計制度沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預(yù)收款計征營業(yè)稅的賬務(wù)處理進(jìn)行明確。開發(fā)企業(yè)根據(jù)會計核算的配比原則，對預(yù)收賬款應(yīng)計征營業(yè)稅暫不計提，留待營業(yè)收入確認(rèn)時，再結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)稅金及附加”科目，資產(chǎn)負(fù)債表上反映的應(yīng)交稅金往往是一個負(fù)數(shù)，即企業(yè)多交了稅款。企業(yè)以“多交了稅款”為由，對預(yù)收賬款不申報繳納營業(yè)稅。開發(fā)商收到預(yù)收賬款時應(yīng)做：

借：待攤費用

貸：應(yīng)繳稅金一應(yīng)繳營業(yè)稅

待預(yù)收賬款確認(rèn)為收入時做：

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：待攤費用

開發(fā)企業(yè)按上述賬務(wù)處理后，才不會出現(xiàn)“多交了稅款”的情況。

十九、炒賣“認(rèn)購權(quán)”，逃避納稅

有的房地產(chǎn)開發(fā)公司出臺“內(nèi)部認(rèn)購”政策，當(dāng)樓盤立項定下來后，面向內(nèi)部職工給予提前認(rèn)購的優(yōu)惠，內(nèi)部認(rèn)購價格一般要比開盤價格低3%—5%左右。開發(fā)公司的個別人利用其“有利條件”，選取一些市場認(rèn)同度高的樓盤，靠炒賣“認(rèn)購權(quán)”獲取利益。在開盤前先交納首付款的30％，接著簽訂購房合同，然后利用轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)私下買賣房屋。有時，甚至不用辦理轉(zhuǎn)按揭，只需找到購買對象將合同變更一下，就可以賺取差價。開發(fā)公司往往對實際購買人辦房產(chǎn)證，導(dǎo)致購買人少繳契稅，“內(nèi)部認(rèn)購”人少繳營業(yè)稅、個人所得稅等。

炒賣“認(rèn)購權(quán)”，就是“炒房”，但其又不同一般人的炒房行為。因為炒賣“認(rèn)購權(quán)”一般只有開發(fā)企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人或其他部門要害人員才能操作。取得認(rèn)購權(quán)既要有關(guān)系，又要懂得該樓盤市場行情，還要開發(fā)公司協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。炒賣“認(rèn)購權(quán)”，實質(zhì)就是開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人轉(zhuǎn)移利潤、獲取個人利益的一種手法。炒賣“認(rèn)購權(quán)”有兩種操作方法，導(dǎo)致兩種稅收結(jié)果。一種方法是使用假合同、假發(fā)票為實際購房者辦理房產(chǎn)證。開發(fā)企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人利用職權(quán)要求開發(fā)企業(yè)出具按轉(zhuǎn)讓價編造的假合同、假發(fā)票(大頭小尾等)，為實際購買人辦理房產(chǎn)證后，對假合同予以銷毀。開發(fā)企業(yè)只計“內(nèi)部認(rèn)購”收入，不反映轉(zhuǎn)讓差價收入，差價歸認(rèn)購人所有。開發(fā)公司少計銷售收入，轉(zhuǎn)移利潤。認(rèn)購人少繳個人所得稅。第二種方法是開發(fā)公司對認(rèn)購人開具發(fā)票，為認(rèn)購人辦理房產(chǎn)證，認(rèn)購人再和實際購買人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。認(rèn)購人少計營業(yè)稅、個人所得稅。一般人的炒房行為第二種情況較多。炒賣“認(rèn)購權(quán)”的檢查要從辦證環(huán)節(jié)查起，從房地產(chǎn)管理部門調(diào)取相關(guān)開放項目的所有住戶的辦證資料，將辦證合同與發(fā)票和開發(fā)企業(yè)的存檔合同、發(fā)票存根相核對，看是否一致。

[案例]某開發(fā)企業(yè)開發(fā)的A小區(qū)B棟301室，存檔合同存根購買人為李x x(該開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人之妻)，單位售價1000元／m2，計價款20萬元，發(fā)票存根聯(lián)反映開具20萬元。從房產(chǎn)局取得的資料反映301室的購買人為趙x x，合同價1800元／m 2，計價款36萬元，發(fā)票開具金額3 6萬元。經(jīng)詢問有關(guān)人員證實，該套房屋系該公司負(fù)責(zé)人利用“內(nèi)部認(rèn)購”政策購得，一年后轉(zhuǎn)賣給趙x x，由開發(fā)公司出具假合同，以大頭小尾發(fā)票的形式，為趙x x辦理了產(chǎn)權(quán)證。該房屋地理位置好，認(rèn)購時價格較低，但一年后價格飆升，李x x獲利16萬元。分析：