房地產(chǎn)企業(yè)售房的財(cái)務(wù)核算流程

    一、 關(guān)于售房的財(cái)務(wù)核算。 
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入，以及其他業(yè)務(wù)收入。
確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算帳單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算帳單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應(yīng)付的租金，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
    1、以賒銷(xiāo)或分期收款方式銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價(jià)款或按合同約定的本期應(yīng)收款，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。
    2、企業(yè)發(fā)生的產(chǎn)品銷(xiāo)售退回、折讓或折扣，沖減銷(xiāo)售收入。
    3．對(duì)土地和商品房采取分期收款銷(xiāo)售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入。
    企業(yè)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)按實(shí)際價(jià)款記賬。本期實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入，借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目。
    關(guān)于結(jié)轉(zhuǎn)成本核算。 設(shè)置“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目
    1、本科目核算企業(yè)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程，已驗(yàn)收合格合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷(xiāo)售的產(chǎn)品。
    2、企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本”科目。月份終了，企業(yè)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售和結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。
    關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)核算。企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收支凈額。

    營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為營(yíng)業(yè)收入減去銷(xiāo)售稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等后的余額。
　  銷(xiāo)售稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、產(chǎn)品稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷(xiāo)售稅金處理。

    二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)的核算。
    目前，會(huì)計(jì)制度暫時(shí)沒(méi)有相關(guān)的具體規(guī)定，建議可參照采用分期收款結(jié)算方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算。
    采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收人的實(shí)現(xiàn)。 ...
對(duì)土地和商品房采取分期收款銷(xiāo)售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)入收入。
    月份終了，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本月已對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)N(xiāo)售和結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記經(jīng)營(yíng)成本科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。
   “分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目
    1、本科目核算以分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并按合同約定的收款日期確定銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)的企業(yè)，移交開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。
    2、企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交購(gòu)買(mǎi)單位(或個(gè)人)或辦妥分期收款銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)將商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入本科目，借記本科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。
    3、按合同規(guī)定的期限收取銷(xiāo)售價(jià)款時(shí)(包括第一次收款)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目，同時(shí)，按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部銷(xiāo)售成本占全部銷(xiāo)售收入的比率計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售成本，借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記本科目。
    4、本科目應(yīng)按銷(xiāo)售對(duì)象設(shè)置明細(xì)賬或設(shè)置“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備查賬簿”，詳細(xì)記錄分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的面積、售價(jià)、成本、已收取價(jià)款和尚未收取的價(jià)款等有關(guān)資料。
    三、關(guān)于采取預(yù)售方式銷(xiāo)售問(wèn)題。
    稅務(wù)處理。 關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題。國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。
    關(guān)于稅法確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)第二十六條規(guī)定， 房地產(chǎn)納稅人開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)及營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：　 
　?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 
　?。ǘ┎扇》制诟犊罘绞戒N(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。并據(jù)此確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間?！　?nbsp;
　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。并據(jù)此確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 
　　（四）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：　　 
　　１、采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間?！　?nbsp;
　?。?、采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 
　　３、采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。并據(jù)此確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 
　　４、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 
　　（五）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：　 
　　１、將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。并據(jù)此確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 
　?。?、將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。并據(jù)此確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
    會(huì)計(jì)處理。財(cái)基字［１９９９］７４號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。