二手房買賣在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中已逐漸成為主旋律，而伴隨著這一主旋律，二手房買賣的定金糾紛卻在逐年增多，且表現(xiàn)形式趨向復(fù)雜化多樣性。此文針對(duì)一些中介機(jī)構(gòu)利用消費(fèi)者對(duì)法規(guī)的不熟悉，任意索取居間費(fèi)用的典型案例予以剖析，提醒消費(fèi)者提防中介公司設(shè)計(jì)的種種定金陷阱，同時(shí)對(duì)二手房買賣中的定金合同或定金條款加以了解釋。

　　在簽訂定金合同或交付定金前首先要注意區(qū)分定金的類型。立約定金、成約定金、解約定金和違約定金之間是有差別的。1995年出臺(tái)的《擔(dān)保法》關(guān)于定金的條文較為簡(jiǎn)單，而2000年最高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定大大豐富了我國(guó)定金制度的內(nèi)容，具體為：

　　立約定金

　　以定金交付為訂立主合同的擔(dān)保，如果一方之后拒絕簽訂主合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金罰則。例：王某看中了在中介公司掛牌的位于浦東大道總價(jià)120萬(wàn)元的一套三居室房。一經(jīng)紀(jì)人告之王：“你先交8萬(wàn)元定金給上家，一星期內(nèi)來(lái)簽訂買賣合同。王不假思索，當(dāng)場(chǎng)交付。后王因抵押貸款未辦成，拒絕簽約，并要求取回8萬(wàn)元定金。那么王某的8萬(wàn)元定金能否取回?回答是否定的。

　　法律依據(jù)

　　最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第115規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

　　成約定金

　　以定金交付作為主合同成立或生效要件，不交付定金，主合同不生效。例：甲為中介公司，想買下乙的商鋪設(shè)立分公司。乙對(duì)甲說(shuō)：“可以，但須先付定金。”甲同意。雙方于2月1日簽訂買賣合同，合同中有一條款約定：“甲必須在3月1日之前交付乙定金20萬(wàn)元，否則合同不生效。”后來(lái)甲在2月15日就交付乙定金20萬(wàn)元。問(wèn)該合同是否生效?何時(shí)生效?回答是合同生效，生效日為2月15日。

　　解約定金

　　定金交付后，一方解除主合同的，必須以承擔(dān)定金罰則為代價(jià)。例：2004年12月初，甲急需資金周轉(zhuǎn)，委托房地產(chǎn)中介公司掛牌出售房屋。乙看中這套房，總價(jià)200萬(wàn)元。雙方簽訂了買賣合同，并約定由乙支付給甲定金20萬(wàn)元和首付款70萬(wàn)元，余款于2004年12月底雙方在房地產(chǎn)交易中心辦理登記時(shí)付清。乙于2天內(nèi)付清了以上兩筆款。然而2004年12月周圍房?jī)r(jià)猛漲，甲后悔，故意違約，不愿辦理過(guò)戶登記。乙大怒，提出雙倍返還定金40萬(wàn)元和70萬(wàn)元的首付款。經(jīng)磋商，甲乙同意解除合同，但甲須雙倍返還定金。

　　法律依據(jù)

　　最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第117規(guī)定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。

　　違約定金

　　違約定金是一方當(dāng)事人不履行合同或履行合同不符合約定，致使雙方喪失合同目的時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的定金罰則。實(shí)踐中違約定金是最常見(jiàn)的定金種類，而某些中介公司恰恰利用該定金罰則從中設(shè)置陷阱，誘使當(dāng)事人上當(dāng)。

　　陷阱之一：中介公司分別與上下家簽訂居間協(xié)議，利用上下家信息的不對(duì)稱，獲得定金。例：某中介公司獲得一房源信息，賣方的委托價(jià)格是100萬(wàn)元，中介公司與上家簽訂了居間協(xié)議，并以定金條款2萬(wàn)元鎖定賣方;然后中介機(jī)構(gòu)尋找到一買方，買方愿以110萬(wàn)元買進(jìn)該房，中介機(jī)構(gòu)同樣以定金條款2萬(wàn)元鎖定買方;最后中介機(jī)構(gòu)又找到賣方，謊稱找到新買家，愿以110萬(wàn)元買進(jìn)，建議賣方單方違約，雙倍返還定金給中介機(jī)構(gòu)。這樣，賣家誤以為自己盡管承擔(dān)了2萬(wàn)元的定金責(zé)任，但卻以高于原心理價(jià)10萬(wàn)元賣出該房，對(duì)中介機(jī)構(gòu)感激不盡。由于買賣雙方各自和中介機(jī)構(gòu)簽訂居間協(xié)議，上下家不見(jiàn)面，故中介機(jī)構(gòu)很輕松的獲利2萬(wàn)元。

　　陷阱之二：房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)混淆合同標(biāo)的，故意將居間合同的標(biāo)的混同于房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的。事實(shí)上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)履行的是居間合同，而房地產(chǎn)買賣中的買賣雙方履行的是買賣合同。標(biāo)的物的價(jià)格不同，定金的幅度當(dāng)然不同。例：某女士到一房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)看房時(shí)相中了一套總價(jià)為100萬(wàn)元的二手房。按合同，該女士欣然交付了定金2萬(wàn)元。一星期后，該女士因另有所好看中了其它房子，不想買下該房并要取回定金2萬(wàn)元。房地產(chǎn)中介公司斷然回絕，聲稱不履行合同，就得收取總價(jià)100萬(wàn)元的20%定金，既20萬(wàn)元。

　　分析

　　重點(diǎn)是要理清該女士和合同相對(duì)人簽訂的是何種性質(zhì)的合同，假如相對(duì)人是中介公司簽訂的就是居間合同，假如相對(duì)人是出賣人簽訂的就是買賣合同。居間合同和買賣合同是兩類完全不同性質(zhì)的合同。前者提供的是服務(wù)(勞務(wù))合同，后者是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同。二者區(qū)別大相徑庭，與標(biāo)的物的價(jià)格相關(guān)的定金也相差甚遠(yuǎn)。按現(xiàn)有的二手房中介收費(fèi)的上下家各1%的標(biāo)準(zhǔn)，上例中，該中介公司與下家收取的居間合同的定金應(yīng)是2000元。至于該女士如與出賣人簽訂的是買賣合同，出賣人要收取20萬(wàn)元定金更是荒唐。按我國(guó)法律有關(guān)規(guī)定，約定定金金額與實(shí)際交付額不一致的，以后者為準(zhǔn)。上例中，賣方收取的定金是2萬(wàn)元，就以2萬(wàn)元為準(zhǔn)。故該女士應(yīng)承擔(dān)2萬(wàn)元的定金責(zé)任。

　　陷阱之三：買賣雙方在與中介公司簽訂的居間合同中約定，如因一方的原因而交易不成，中介公司就從上家或下家的雙倍返還的定金中提取一定比例作為報(bào)酬。例：甲女和乙男在簽訂房屋買賣合同時(shí)，甲女作為買方支付給乙男8萬(wàn)元定金。定金支付后，由于房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，乙男后悔，解除了合同并雙倍返還定金。根據(jù)居間協(xié)議甲女就得從獲得的8萬(wàn)元定金中交付4萬(wàn)元定金給中介機(jī)構(gòu)作為報(bào)酬。

　　分析

　　中介公司獲得4萬(wàn)元定金是于法無(wú)據(jù)的。根據(jù)《合同法》424、425、426條的有關(guān)規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間成功的，有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，但居間費(fèi)用自理;居間失敗的，無(wú)報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，但可向委托人主張居間的必要費(fèi)用，如：通訊費(fèi)、交通費(fèi)等。因此，甲女交付4萬(wàn)元定金給中介公司作為報(bào)酬是沒(méi)有法律依據(jù)的。