作者：范罄雷  轉(zhuǎn)自:邀約財(cái)富 www.yaofu.com     
 
  記得幾年前，筆者跟熟人說(shuō)起自己在做房地產(chǎn)，總會(huì)被問(wèn)及住宅行情，此時(shí)總是推心置腹地解釋，住宅僅僅是房地產(chǎn)中一類，我從事的寫(xiě)字樓、商鋪一類的商業(yè)物業(yè)才是房地產(chǎn)的主流行業(yè)。時(shí)至今日，“商鋪是金”的說(shuō)法已經(jīng)深入人心，每個(gè)在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對(duì)市場(chǎng)的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來(lái)較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。借助多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者在此談?wù)勔恍┬牡?，希望?duì)大家的投資有所幫助。

  一，如何評(píng)估商鋪物業(yè)的價(jià)值

      經(jīng)常被問(wèn)及這樣的問(wèn)題：這個(gè)鋪值多少錢(qián)？其實(shí)這個(gè)問(wèn)題的答案不在任何專家，也不在發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。
       商鋪屬于生財(cái)工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢(qián)，這樣才能保證自己的回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆](méi)有人愿意賠本租場(chǎng)地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。假設(shè)我們?cè)谝粋€(gè)適于經(jīng)營(yíng)服裝業(yè)的地段考察一個(gè)鋪位，首先應(yīng)當(dāng)去了解的是周邊服裝鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，比如衣物的檔次（平均單件價(jià)格）、每周的出貨量、顧客的種類等等情況，一般而言，場(chǎng)地成本占其總成本的1/5～1/4。比如對(duì)于一個(gè)10平方米的服裝鋪，平均單件價(jià)格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營(yíng)業(yè)額為430元，考慮每年四個(gè)月的淡季營(yíng)業(yè)額對(duì)折，所對(duì)應(yīng)的單位營(yíng)業(yè)額為36元每平方米每天，按照1/5的場(chǎng)地成本，8年的物業(yè)投資回報(bào)期計(jì)算，凈售價(jià)應(yīng)當(dāng)為21,024元/平方米，我們這里沒(méi)有考慮稅收、空租、傭金等因素。以上是個(gè)例子，對(duì)于餐飲、美容等各種行業(yè)，都有不同的計(jì)算方法，大家可以請(qǐng)教專家，也可以自己去了解。所以我們只要知道該地區(qū)每平方米的平均營(yíng)業(yè)額，就不難推算出合理的商鋪投資價(jià)格。
       當(dāng)然，剛才的算法是靜態(tài)的，適于于成熟地區(qū)。對(duì)于新興地區(qū)商鋪的估價(jià)就復(fù)雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來(lái)的人流量，存在較多不確定因素。在這樣一個(gè)短小的篇幅，不能盡言詳細(xì)的方法，但是最簡(jiǎn)單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期，畢竟消費(fèi)模式不會(huì)有大的差距。
        現(xiàn)在我們知道了，評(píng)估商鋪的價(jià)格，也不能簡(jiǎn)單說(shuō)是該地區(qū)住宅售價(jià)的多少倍，即便是同樣地區(qū)的商鋪，可能因?yàn)檫m用于不同的經(jīng)營(yíng)種類，就導(dǎo)致價(jià)值的迥異。希望這個(gè)方法不但對(duì)投資者，對(duì)一些初發(fā)展商鋪物業(yè)的業(yè)者也有啟迪。

  二，什么是好的商鋪物業(yè)

        好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。在這個(gè)意義上，位于淮海中路以及南京西路一些甲級(jí)商廈的低層商鋪是最佳的商鋪：無(wú)論經(jīng)營(yíng)餐飲、服裝或者其他行業(yè)都可以，商業(yè)街帶來(lái)天然的人流量，甲級(jí)寫(xiě)字樓的大量人流代表高尚的消費(fèi)力量……，事實(shí)上，這些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商所保留作為長(zhǎng)期投資，能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通的少之又少。我們應(yīng)當(dāng)清醒地意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，能夠在市場(chǎng)以出售形式換現(xiàn)的商鋪已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時(shí)候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。
       不要迷信“酒香不怕巷子深”的說(shuō)法，在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于在樓上的鋪位，同時(shí)要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂(lè)中心，后者如地鐵通道等；是否是人氣也是另外一個(gè)指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì)，周邊是否有重要的顧客來(lái)源等，值得提出的是，狹窄街道（如雁蕩路、南京東路等）形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路（如長(zhǎng)壽路、陸家浜路）造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多；商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門(mén)面接觸顧客，另方面也希求方正的格局便于店堂布置。
        想單獨(dú)討論是現(xiàn)在較多出售的位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，筆者認(rèn)為這是商鋪投資中風(fēng)險(xiǎn)因素最多的一種。因?yàn)槲挥谏虖B內(nèi)部，會(huì)受到商廈管理者經(jīng)營(yíng)思想和經(jīng)營(yíng)水平的制約，還會(huì)受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)者的影響。無(wú)論怎樣，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢(shì)，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當(dāng)其沖；全部是出售的鋪位，統(tǒng)一規(guī)劃管理難度比較高，通常會(huì)在同個(gè)樓層品牌檔次參差不齊，在這種情況下，經(jīng)營(yíng)總是逐漸向低檔靠攏，因而盡量規(guī)避定位高檔貨品，從而降低商鋪經(jīng)營(yíng)的換手率。

  三，如何收取回報(bào)

        如果你商鋪的承租人經(jīng)營(yíng)失敗你會(huì)有哪些損失？首先，當(dāng)你最終決定讓承租人退場(chǎng)的時(shí)候，可能他已經(jīng)拖欠了好幾個(gè)月的房租以及公用事業(yè)費(fèi)用，一般多達(dá)半年；其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個(gè)月的空置期，以及需要支付的傭金；第三，因?yàn)樯啼佉淮蔚慕?jīng)營(yíng)失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會(huì)影響到新的租金；第四，我們不知道是否因此會(huì)卷入拖欠房租而引起的訴訟。所以，挑選一個(gè)好的承租人，以及幫助承租人做好生意對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是多么重要！
        好的承租人指那些信用良好、有實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)豐富的商戶，著名如麥當(dāng)勞，除了印尼騷亂以外，從來(lái)沒(méi)有因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而關(guān)門(mén)大吉，就成為非常好的租戶。所以筆者從來(lái)不建議商鋪擁有人僅僅根據(jù)租金的高低來(lái)甄選租戶。
         長(zhǎng)期的回報(bào)在于商鋪經(jīng)營(yíng)者/承租者是否取得良好的業(yè)績(jī)，因而減輕經(jīng)營(yíng)者的資金壓力也成為投資人的重要工作。比如，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者投入較多進(jìn)行店堂布置和裝修工程的時(shí)候，可以合理減少押金，或者延付押金，以幫助經(jīng)營(yíng)者以更多的資金投入到生意的運(yùn)營(yíng)，可能開(kāi)始良好的資金狀況會(huì)使生意財(cái)源滾滾，而資金不足則可能導(dǎo)致惡性循環(huán)。另外，在租約到了之后也盡量挽留，其成本和風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大低于招攬一個(gè)新的租戶。
         投資博大精深，以上僅是商鋪投資中一些最淺要的道理，希望能和廣大投資者和同業(yè)一起切磋，共同提高。