【作者：招商證券】

　　●房地產(chǎn)市場中長期向好。由于消費(fèi)升級和城鎮(zhèn)化的趨勢不可逆轉(zhuǎn)；拆遷帶來大量被動房地產(chǎn)需求的格局也在短期內(nèi)難以改變；另外各種原因刺激國內(nèi)外資金對房地產(chǎn)投資的熱情日益膨脹，因此支撐我國房地產(chǎn)需求深層次的理由依然非常充分。同時由于歷史原因?qū)е碌木薮蟾咂焚|(zhì)房地產(chǎn)供給缺口將支持我國房地產(chǎn)市場中長期向好。

　　●政策調(diào)控只能帶來短期波動。盡管我們相信政策調(diào)控將會伴隨行業(yè)發(fā)展的整個過程，但從國際經(jīng)驗看，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的可能性很小。

　　●優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω?。由于房地產(chǎn)市場外延性的增長機(jī)會將逐步萎縮，綜合實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)公司將在今后競爭中逐步提高市場地位。

　　●如何區(qū)分優(yōu)質(zhì)公司。我們認(rèn)為首先應(yīng)該分析其發(fā)展戰(zhàn)略，只有具備比較明確的持續(xù)發(fā)展能力的公司才能作為戰(zhàn)略性資產(chǎn)投資。

　　●建議利用市盈率對優(yōu)質(zhì)公司估值。由于我國房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展時期，重估凈資產(chǎn)（RNAV）不能反映優(yōu)質(zhì)企業(yè)未來的成長性，因此建議利用市盈率估值；而對那些發(fā)展戰(zhàn)略不明朗的公司，應(yīng)仍采用RNAV估值，以求控制風(fēng)險。

　　●我們維持“七朵金花”的強(qiáng)烈推薦。深萬科、棲霞建設(shè)、金地集團(tuán)、金融街、招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)和中國國貿(mào)自我們2005年底強(qiáng)烈推薦以來，表現(xiàn)已經(jīng)充分證明我們當(dāng)時的“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的判斷，目前我們依然維持對它們的強(qiáng)烈推薦評級。同時我們也會加大對其他比較優(yōu)秀公司推薦的力度。

　　行業(yè)發(fā)展未來趨勢的判斷：政策調(diào)控難掩行業(yè)中長期向好我們認(rèn)為住房市場存在著的這種結(jié)構(gòu)調(diào)整將是今后市場發(fā)展的主要軌跡，并為房地產(chǎn)企業(yè)帶來大量的贏利機(jī)會。當(dāng)然盡管國家為了節(jié)約資源，目前正在加大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，但我們認(rèn)為這是兩個層面的問題，而且高品質(zhì)的產(chǎn)品并不意味著僅僅只通過面積這一指標(biāo)來衡量。

　　機(jī)會這種結(jié)構(gòu)性失衡帶來的機(jī)會我們可以進(jìn)一步總結(jié)為五個方面，這也是我們建議投資者在今后挖掘房地產(chǎn)投資機(jī)會應(yīng)遵循的主要秘訣：秘訣1、各上市公司現(xiàn)有的土地儲備。儲備量越多、位置越好，那么這些公司的重估價值越大，目前市場已經(jīng)非常認(rèn)同這種“尋寶”思路；秘訣2、二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r。由于我國目前的房地產(chǎn)市場整體上是一個剛剛起步的過程，各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不同步，例如近期盡管上海等地的市場陷入比較明顯的調(diào)整，但在天津、武漢、成都等地的房地產(chǎn)市場依然保持非常興旺的狀況。因此我們認(rèn)為那些在這些正在興旺繁榮的市場擁有較多開發(fā)項目和土地儲備的開發(fā)企業(yè)在短期內(nèi)無疑擁有更好的盈利前景。

　　秘訣3、目前市場上大量閑置土地的利用。由于歷史原因，原來很多廉價的土地都已經(jīng)通過各種途徑流入到社會主體手中，現(xiàn)在隨著土地價值的增值，這些社會主體就有動力將土地增值變現(xiàn)。而且目前國家也正在增大這部分閑置土地的清理力度，因此我們認(rèn)為很多沒有開發(fā)能力的社會主體必然將手中的存量土地通過各種方式投入到市場中來，這就為一些優(yōu)勢開發(fā)企業(yè)提供了額外的盈利機(jī)會，例如萬科并購南都，我們預(yù)計這一趨勢在今后會表現(xiàn)得越來越明顯。

　　秘訣4、特殊的拿地手段。由于我們市場尤其是土地市場尚未完全市場化，因此部分開發(fā)企業(yè)依然存在特殊的拿地空間；而且有些公司由于擁有非常明顯的核心競爭力，即使在正常的市場化拿地過程中，也能得到相對低廉的土地，例如華僑城。

　　秘訣5、投資性房地產(chǎn)市場。盡管這個市場尚小，尤其是上市公司涉足投資性房地產(chǎn)物業(yè)的比例很低，因此這個市場的盈利模式并沒有得到充分的挖掘。但從港股華潤置地（1109）2005年年報分析結(jié)果看：凈利潤同比增長18倍，剔除物業(yè)重估增值后則只增加97％。

　　風(fēng)險目前市場最大的風(fēng)險依然來自于政策調(diào)控，但從美聯(lián)儲的研究結(jié)果看，全球18個主要工業(yè)化國家經(jīng)驗表明：即使GDP出現(xiàn)一定的波動，實(shí)際房價受到的影響有限。而且政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控只會在兩種情況下出現(xiàn)：房地產(chǎn)市場的發(fā)展嚴(yán)重影響到實(shí)際產(chǎn)出或者金融安全。

　　因此我們的結(jié)論是：政策調(diào)控將一直伴隨著行業(yè)的發(fā)展，上市公司的股價短期波動肯定會存在，但不會影響到中長期上漲的基本格局。

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