總體觀感

　　8月5日，由住在杭州組織，我們一行多人，看了旅游水印城，同人春江時(shí)代，傾城之戀，風(fēng)雅錢塘，南都逸天廣場，天寓，太陽國際等多個(gè)樓盤。

　　優(yōu)先發(fā)展的濱江：政府的規(guī)劃，是一主城三付城六組團(tuán)。濱江比下沙、臨平，和老城區(qū)距離近，通過過江橋和隧道，呈面的接觸。政府投資也最大，政策傾斜。據(jù)說，濱江區(qū)政府投入的配套資金已經(jīng)是80億。區(qū)域內(nèi)管網(wǎng)路全部通，綠化帶預(yù)留也很好，部分學(xué)校已經(jīng)開學(xué)，如江南實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

　　我認(rèn)為濱江有以下優(yōu)點(diǎn)：

　　區(qū)域配套齊全，規(guī)劃先行，不存在區(qū)域市政配套不足的問題，大的市政配套已經(jīng)投入，開發(fā)商只要接管口。這樣區(qū)域的發(fā)展基礎(chǔ)已經(jīng)具備了。

　　離開老城區(qū)近，過江道路不會形成瓶頸，過江橋已經(jīng)有六座，還有規(guī)劃的隧道，幾乎和上海浦東和老城區(qū)的之間的橋數(shù)量差不多，過江不成為瓶頸，保證了在交通上和老城區(qū)的一體的發(fā)展基礎(chǔ)。

　　已經(jīng)有部分基礎(chǔ)，一橋附近已經(jīng)比較成熟，江濱花園的外婆家經(jīng)常滿座。四橋附近地域依托去政府，也開始有部分寫字樓、住宅是現(xiàn)房?？紤]到將來的地鐵等因素，發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。

　　有部分產(chǎn)業(yè)依托，UT、東信等企業(yè)，還有部分學(xué)校等。

　　人氣仍然缺乏，商業(yè)跟進(jìn)積極性不高。人群數(shù)量還是不夠，生活有些不便利。

　　濱江看房的幾點(diǎn)隨想

　　逸天廣場

　　我們是早上就去了，先看逸天,看得時(shí)間比較長。

　　逸天―――低容積率，大間距，定義準(zhǔn)確的戶型和精裝修，一般的位置。

　　一般的位置：逸天看了幾次，熟悉了，開車感覺好像可以接受了，以前來，覺得冷清，逸天出于錢塘江轉(zhuǎn)角的位置上，二線江景。樓盤北面是杭州二中，錢江灣的花園,外形不錯，稍微密了。東面是其他企業(yè)的地，還沒有建，西面江，有一點(diǎn)距離，和江之間的中間還有不是很大的空地。大家一致的評價(jià)，位置不太好，比較孤立，部分遠(yuǎn)景的江景房。

　　逸天的容積率1.73，和高層一般在3.5以上的容積率比，優(yōu)勢非常大，綠化率，大廣場等優(yōu)點(diǎn)，就不重復(fù)。

　　逸天還有一個(gè)非常好的優(yōu)點(diǎn)，被人忽略了，逸天地塊是東西長，南北短，好比是短進(jìn)深的房子，人的視線是南北看的，低容積率本來就通透。東南短，八幢房子，只有兩排，逸天自己的房子視線互相不檔。從房子的前后看，視線都非常好。北面是二中的低層，很通透，南面是農(nóng)居點(diǎn)，樣子不好，但是視線好?？梢钥吹浇?，這樣逸天的視野是很大的優(yōu)點(diǎn)。

　　戶型經(jīng)典，定位不是最高的。王董和裝修的集美組都是老手，房子做的非常實(shí)用，加上有低容積率，房子全明，客廳，餐廳基本都有窗戶。戶型的廚房是亮點(diǎn)，有大的工作陽臺，視野也很好，相信樣板房的廚房對主婦會有很大的吸引。裝修也是三個(gè)系列，在買房子的時(shí)候就和戶型結(jié)合在一起，定好。交付的時(shí)候，只能在兩個(gè)顏色中選一。銀座精裝修，客戶可以自己選細(xì)部之后的調(diào)整，最后效果差異很大。這次把裝修的大框架定了，客戶選擇未必精確，但是開發(fā)商可以控制效果，可以和客戶預(yù)先說明清楚。不會像客戶可以選細(xì)部菜單式的精裝修，最后效果比較難控制。

　　戶型實(shí)用，稍微緊了。定位是實(shí)用的。也有弊病，就是緊了，比如主臥3.9米，客廳4.2。次臥3.6，書房3.3(不全是這樣)，顯然，體現(xiàn)了香港，廣州的實(shí)用風(fēng)格。這樣許多家具就沒有地方放，儲存空間潛力小。所以逸天的墻柜特別多，保證有儲物空間，這也體現(xiàn)了集美組熟練的設(shè)計(jì)風(fēng)格。逸天戶型適用面層次稍普及，比如和綠城的戶型比，綠城的房間經(jīng)常是客臥3.9，主臥4.2米，浪費(fèi)，但是舒服。只是這些舒服的浪費(fèi)都是要化錢的。奇怪的是，我們看的樣板房，面積也不小，有147，和150，以78%得房率計(jì)算，房子寬度又比較短，面積化在了哪里？這樣的戶型設(shè)計(jì)，如何適用杭州消費(fèi)人群，市場會有分歧。

　　逸天的價(jià)格8700。說精裝修值1500，送戶式中央空調(diào)，裝修價(jià)格的水分或多或少有一點(diǎn)。樣板房質(zhì)量做得很不錯。

　　逸天的主要缺點(diǎn)是地段在一橋西，不夠熱鬧，相對獨(dú)立，發(fā)展?jié)摿τ植蝗缢臉蜻?。價(jià)格，可以稍微低些好，南都的品牌有市場價(jià)值不知道該評什么價(jià)格？在現(xiàn)在的形勢下，應(yīng)該再低3-500元，會比較有吸引力。

　　水印城印象：充分利用了環(huán)境價(jià)值，兩邊視線好　　

　　水印城、春江在三橋和四橋之間，靠近四橋，距離還是比較合適，不受四橋車輛干擾，又可以欣賞四橋風(fēng)景。和西面的同人春江時(shí)代一樣，是非常好的一線江景房區(qū)域位置。周邊環(huán)境上，可以依托濱江區(qū)政府周圍。潛力比較大，周圍還在造廣場，江南的沿江，感覺要比江邊好，公園多，綠化多。江對面是山或者城市風(fēng)景，比較漂亮。

　　水印城樓層多在24到32層，這樣充分利用了濱江地域往上的價(jià)值，樓盤間距大有7—80米。水印城和春江有個(gè)特點(diǎn)，地塊南北長，這樣前后比較厚，視線要向兩邊借，東邊水印城就占便宜，春江是小高層多，水印城可以借風(fēng)景看江景。又檔了西面的春江的陽光，視線。這和地塊出讓有關(guān)。大家都打江景概念。又沒有錢買大地塊，只好把土地拆成南北長的長方形地塊賣，誰都有江景，都不多。相鄰地塊互相壓制，如果是一家開發(fā)，恐怕會照應(yīng)的更加好，這次是水印城造得高，對環(huán)境價(jià)值利用的好，往東南兩側(cè)視線比較好，可以看江景，占了便宜。

　　水印城東面是河流，有船閘，好處是將來不會造東西，開闊。就是不知道噪音影響如何。

　　兼談春江時(shí)代

　　春江時(shí)代中間有路，前面有單獨(dú)一排兩幢房子，但影響不大，是小路，一邊是丁字路，靠江邊，車流、人流都不會大。這個(gè)房子前后視野都很好。春江主要的問題就是它的主題思想不是很明確，沒有把自己的優(yōu)勢發(fā)揮好，2.3的容積率，造小高層，樓間距反而比水印城小。江邊高層的風(fēng)景有沒有借到，又受水印城壓制視線都擋住。春江有幼兒園不錯的。

　　水印城就比較利用了周圍的環(huán)境，東西兩邊視野好，除了北面的江景房，后排的房子，高層也可以借兩邊的視線看到江，價(jià)值比較高。其他比如陽光車庫，運(yùn)動概念都不錯的。兩家樓盤的抬高，低層架空的等設(shè)計(jì)，都是好的。水印城的樣板房造的粗糙了，比如一排大柜子，不好看，又讓房間感覺小多了。

　　價(jià)格上，水印城，目前在售的非江景房價(jià)格已是8000多，個(gè)人認(rèn)為價(jià)格能低些，會有吸引力的。水印城南面房子，雖然不是直接面江，但是許多層次比較高房子可以從房子?xùn)|西兩側(cè)看到江，還是有價(jià)值。

　　春江的非江景房8000，江景房8800，春江非江景房，受水印城的阻擋，有些吃虧。江景房的價(jià)值還是不錯的。

　　濱江區(qū)政府的區(qū)塊的新盤：傾城之戀和風(fēng)雅錢塘

　　我們剛進(jìn)傾城之戀，里面有不少人在簽合同，相對價(jià)格低就是好。起價(jià)5800，均價(jià)6600，小區(qū)比較大，小區(qū)設(shè)計(jì)也沒有看見有明顯的缺點(diǎn)。戶型也比較常見實(shí)用。100到140，這樣，大家會來買比較實(shí)用的房子，買得起的房子。銷售好是應(yīng)該的。要注意，它的房子朝向是南偏東有20度左右，買西面的房子可以得到額外的陽光，對應(yīng)，東面陽光就少了。它和風(fēng)雅錢塘一樣，小區(qū)是開放的。開放的小區(qū)對整體環(huán)境提升是有利的，但是對小區(qū)居民的生活有變化，據(jù)說維護(hù)是居民物業(yè)費(fèi)出資，人們要適應(yīng)這樣的方式。兩個(gè)樓盤周邊配套建設(shè)進(jìn)展比較快，是依托區(qū)政府的位置，邊上的江南小學(xué)已經(jīng)開學(xué)。如果在江邊不買江景房，不如就到這里買，價(jià)格低，配套好。當(dāng)然，將來散步到江邊，就不如水印城、春江隨意。

　　進(jìn)了風(fēng)雅錢塘售樓部，發(fā)現(xiàn)戶型和外形很有特色，戶型方正，樓高低來回有變化，問售樓小姐，果然是澳大利亞人設(shè)計(jì)的，和北京的水立方是同一家設(shè)計(jì)所。但是，他們的樓書說的不明白。價(jià)格比較高，要7000。不知道，他們的設(shè)計(jì)到底如何，說不定外觀會給人驚喜。樓盤模型也做成了塑料水晶體。

　　看來，開發(fā)商要學(xué)習(xí)如何理解，并且宣傳自己的樓盤。

　　藝術(shù)的天寓

　　天寓的爭議是最大的。其實(shí)，我認(rèn)為天寓的這樣的房子，在設(shè)計(jì)者看來，都是成熟的理念。只不過在中國，比較封閉，難以接受比較差異的東西。況且，現(xiàn)在買房子的第二套房子的買主的主流年齡，小時(shí)候正好生活在文化隔絕的年代。

　　對于實(shí)用性的批評，我認(rèn)為天寓的消費(fèi)群是比較特定的，比如，有消費(fèi)能力，不以實(shí)用居住為第一需求。人在溫飽滿座之余，還是可以拿房子來玩的。

　　天寓具體的描述很多，不重復(fù)，天寓有許多細(xì)節(jié)，比如它窗口整體布置有許多缺口，有的玻璃在外面，有的在里面，整體看來，韻律的分布。將來的外觀會非常漂亮。底下的小公建，飄帶般的游泳池外觀，都體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者的熟練的思想表達(dá)。

　　我可以肯定，天寓的外裝修好了，會吸引許多人的。

　　售樓部也很有特色，可惜售樓小姐沒有說明白。靈勵的樓書做的不錯，外觀也很漂亮，可惜就是和房子一樣，有些地方讓人更加看不懂。天寓位置還可以，部分見江，離開江有點(diǎn)距離。

　　天寓的首要任務(wù)，是要想清楚市場清楚的表達(dá)，樓盤的含義。廣告：孤獨(dú)的天寓。孤獨(dú)，有抵觸，還稍微少點(diǎn)自信。

　　忽然想到，其實(shí)天寓的設(shè)計(jì)到深藍(lán)的位置不錯。反正居住的實(shí)用性都不好。可是，綠城是綠城，只會說自己如何豪華，好的開發(fā)商，有時(shí)候也比較實(shí)在。

　　太陽國際

　　去晚了，售樓部下班了。當(dāng)年也是另類的設(shè)計(jì)，兩撇加一點(diǎn)，漢字。外觀還不錯，和天寓比，就顯的相對稚嫩。桔黃的樓書，看得眼暈。只有單身公寓了，也沒有仔細(xì)看，位置不錯，一線江景房。

　　幾點(diǎn)小看法：

　　江景房價(jià)格沒有體現(xiàn)，錢塘江是大江，高層向上的價(jià)值高，江景的價(jià)值高，現(xiàn)在江景和非江景價(jià)差不過1000多。比價(jià)江景房偏低。不買江景的，或者買傾城之戀之類的房子也不錯。

　　長條的地塊，注意兩邊的視線，上面談水印城和春江談過了。江景房也要看南邊，南邊也有遠(yuǎn)山，也是價(jià)值。

　　濱江的房子太大了，真變成豪宅了，許多人買不起?？紤]是新區(qū)，要吸引人群，還是應(yīng)該造小戶型，80—100方的房子，或者更加小，購買人群會更加多。年紀(jì)青的人，三房一廳，甚至二房一廳也夠用了，以后經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)了，再買大房子。