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自貿(mào)港

昨天，一個(gè)海南的讀者給我發(fā)來一份報(bào)告。在報(bào)告中有一項(xiàng)數(shù)據(jù)非常顯眼：

數(shù)據(jù)顯示，上半年海南全省新增市場主體超過11萬戶，其中6月新增市場主體同比增長52.33%。

目前全省市場主體已超過100萬戶，這意味著兩年來，海南市場主體增加了44萬余戶，增長了66%。

橫向?qū)Ρ?，全國范圍?nèi)，這個(gè)增長率都處于第一梯隊(duì)。這也說明了，海南在自貿(mào)港政策利好的加持下，已經(jīng)步入高速發(fā)展期。

這雖不敵當(dāng)年十萬人才下海南，轟轟烈烈的歷史盛況，但隱隱之中，資本和年輕人已經(jīng)開始前瞻性布局海南市場了。

回顧這幾年，自從海南從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)后，海南便成為了中央百般關(guān)照的寵兒，先是被設(shè)立為“21世紀(jì)海上絲綢之路”節(jié)點(diǎn)，后被設(shè)立為自貿(mào)港。

今年6月1日，中央重磅下發(fā)了海南自貿(mào)港建設(shè)總體方案，從貿(mào)易、投資、金融、人才等各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行全政策覆蓋，意在對標(biāo)香港，把海南打造成我國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。

中央為什么一定要把海南作為自貿(mào)港試驗(yàn)田呢？

不難理解，海南作為一個(gè)省級行政單位，經(jīng)濟(jì)體量小，改革沖擊也比較弱，加上得天獨(dú)厚的地理位置，也許正是中央全面深化改革開放的最優(yōu)選擇，說直白一點(diǎn)，意思就是海南還是一塊未經(jīng)過開墾的土地。

這次為了試驗(yàn)效果，中央甚至把海南提升到跟香港一樣的地位。香港是什么概念？

作為中國的第一個(gè)零關(guān)稅自貿(mào)港，除了地理位置好，最大的因素就是市場自由，金融自由、貿(mào)易自由……而這些自由的背后，是一國兩制的背景。

顯然中國內(nèi)陸任何一個(gè)地方都不具備這樣的條件。但這次海南被“特殊照顧”，那就是所有外資企業(yè)進(jìn)入海南做生意是免稅的，進(jìn)入內(nèi)陸需要關(guān)稅。

除此之外，中央還給去海南旅游的消費(fèi)人們10萬元的免稅額度，這比給香港的5000元免稅額度整整高了20倍。

海南一直以來都是旅游勝地，再加上如此高額度的消費(fèi)優(yōu)惠，可以預(yù)見，零售行業(yè)將迎來空前機(jī)遇，海南未來發(fā)展為一座名副其實(shí)的中國內(nèi)陸“購物天堂”，也是指日可待的事情。

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機(jī)遇

今年6月份出臺的海南自貿(mào)港規(guī)劃，還有下面這些對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)質(zhì)性的利好。

1、落實(shí)低干預(yù)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)市場充分自由

2、率先落實(shí)金融業(yè)擴(kuò)大開發(fā)政策，支持建設(shè)國際能源

3、個(gè)人和企業(yè)可以享受所得稅優(yōu)惠

如果細(xì)心研究，你會發(fā)現(xiàn)每一項(xiàng)政策都是其他城市的自貿(mào)區(qū)求之不得的，而這也意味著，海南將成為中國內(nèi)陸“最高水平的開放政策”的試驗(yàn)田。

“北雄安，南海南”的天字號格局被徹底打開。

最值得期待的是海南自貿(mào)港將會在2025年，實(shí)施全島“封關(guān)運(yùn)作”的零關(guān)稅制度。具體操作是“一線放開、二線管住”。

所謂一線放開就是面向國際放開，零關(guān)稅，貨物自由進(jìn)出；二線管住，則是面向內(nèi)陸而言，海南與其他地區(qū)之間建立新的管理環(huán)節(jié)。

除此之外，對于企業(yè)來說，中央的政策規(guī)定，海南本地的企業(yè)將進(jìn)口的原料加工，增值超過30%，進(jìn)入大陸全部免關(guān)稅。這也是全國范圍內(nèi)，招商引資最下血本的利好政策。

也就不難理解，利好落地，全國資本加速涌入海南的這股浪潮。

很多人問我有沒有機(jī)會能趕上這套面向國際的財(cái)富列車，答案是有的。

海南雖然前幾年用嚴(yán)厲的限購政策封了島，但對商業(yè)地產(chǎn)留了口子。對于這個(gè)即將成為購物天堂的地方，核心地段的商業(yè)價(jià)值則是投資生長的又一極點(diǎn)。

在這其中，不得不提到重倉?？诘纳虡I(yè)地產(chǎn)頭號玩家龍湖。

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優(yōu)勢

2019年9月11日，?？谄虏┢孪锱锔膮^(qū)三宗總面積約215畝的商業(yè)地塊正式開拍。一度引起市場議論。

首先這幾塊地地價(jià)并不便宜，體量巨大需要超強(qiáng)的資金能力和開發(fā)能力；其次全部屬于商業(yè)屬性，并需要17%的自持，這對開發(fā)商綜合運(yùn)營能力要求極高。

最終經(jīng)過多輪角逐，全部被龍湖拿下，而且龍湖還把自持比例調(diào)整到40%。

龍湖拿下這幾塊地，我認(rèn)為除了對海南自貿(mào)港的前瞻性布局。其實(shí)還有其在微觀層面，項(xiàng)目區(qū)位的重要考量。

首先自貿(mào)港利好不斷，作為省會城市海口，自然受益最多，可以說是引領(lǐng)自貿(mào)港發(fā)展浪潮的領(lǐng)頭羊。這些年，?？谠诤Ｄ系暮诵牡匚粡奈锤淖儭?/span>

數(shù)據(jù)顯示，2019年海口GDP為1671.93億元，占比海南省總GDP高達(dá)31.49%。而且?？趽碛泻Ｄ献詈玫娜揍t(yī)院和教育資源。

常住流動人口就有300萬左右，城市基礎(chǔ)配套成熟，吃穿住行都很方便，這是其他市縣不管怎么發(fā)展都無法取代的。

龍湖選擇了?？?，可以說是抓住了海南自貿(mào)港的核心動脈。

?？谑兰o(jì)大橋

其次，地塊片區(qū)所在的坡博坡巷片區(qū)，位于?？趥鹘y(tǒng)意義上的版圖中心——龍昆南板塊，3公里范圍內(nèi)一共有184個(gè)住宅小區(qū)，約36萬常住人口。

過路客群、目的地客群等巨大的車流和人流，占整個(gè)龍華區(qū)50%以上的流量，也是整個(gè)?？诰幼∽蠲芗膮^(qū)域。這在天然條件上已經(jīng)形成了城西片區(qū)發(fā)展最大的基本盤。

最后，也是最重要的是，項(xiàng)目與海口城西站接駁。

城西站城軌是?？谧畎l(fā)達(dá)的交通樞紐之一，4分鐘可達(dá)?？跂|站；15分鐘可達(dá)美蘭機(jī)場；1.5小時(shí)到三亞；7個(gè)公交站，22條公交路線。可以說，這是一個(gè)覆蓋5000m2的交通樞紐，實(shí)現(xiàn)了城際、省際、島內(nèi)外的無縫換乘。

占據(jù)此處，意味著占據(jù)了環(huán)島交通的絕對核心，基本輻射了海南全島的消費(fèi)人群。這也是龍湖這次在海口重倉的首個(gè)TOD商業(yè)綜合體項(xiàng)目的基礎(chǔ)。

可能很多人都不知道什么叫做TOD，這里需要解釋一下。

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別樣的TOD

簡單來說，TOD是“是以集約化、復(fù)合化和公共交通為導(dǎo)向”，也是目前國際上公認(rèn)最先進(jìn)的城市開發(fā)模式。

具體操作方法是通過軌道引入，提升土地價(jià)值和土地活力。

這些軌道樞紐周邊的“熟地”，會被開發(fā)成新的「生活目的地」，例如大型購物中心、寫字樓、商鋪等等。從而再將人口聚集起來，達(dá)到資源利用最大化。

東京六本木新城

TOD的財(cái)富效應(yīng)不言而喻，例如日本著名的TOD項(xiàng)目東京六本木新城。

這個(gè)坐擁了兩條地鐵線的項(xiàng)目，在月臺下深挖了42米（7層），打造了日本第一軌道綜合商業(yè)體。即使在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，六本木新城人流如注，商業(yè)繁榮，公寓供不應(yīng)求。

這些年，在中國內(nèi)陸，由于交通基建的兇猛浪潮，TOD的聲音越來越響。集聚發(fā)生的財(cái)富效應(yīng)，又吸引了資本市場的注意。

這時(shí)候，龍湖出現(xiàn)了。

應(yīng)該說，新世紀(jì)之初，龍湖就開始研究TOD了。尤其是商業(yè)層面，近20年的努力，也讓龍湖的商業(yè)地產(chǎn)品牌一直穩(wěn)固全國前五的地位。

龍湖天街效果圖

這些年，龍湖借助自身開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，分別將“天街”、“星悅薈”兩大品牌覆蓋在各個(gè)城市的軌道節(jié)點(diǎn)上，形成了巨大的TOD網(wǎng)絡(luò)。預(yù)計(jì)2020年底前，龍湖將發(fā)展商場達(dá)到49座，合作品牌超4500家。

不僅如此，在TOD模式這一多核CPU中，龍湖集團(tuán)旗下的四大主業(yè)及創(chuàng)新業(yè)務(wù)均可作為插件，適配在不同需求的基板上。

地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)以及養(yǎng)老服務(wù)、體育公園等業(yè)務(wù)，成為龍湖集團(tuán)TOD樣本中不可或缺的業(yè)態(tài)。

而這次，在自貿(mào)港的利好浪潮下，龍湖選擇拿出壓箱底的功夫，打造完全不輸于東京六本木新城的TOD商業(yè)綜合體項(xiàng)目「龍湖光年」，作為在海南布局的首個(gè)開山巨作。

「龍湖光年」由海南最大的交通樞紐之一的城西站加持，融合高速鐵路、軌道交通、公共交通、城市廣場、購物中心、辦公等城市功能，實(shí)現(xiàn)“站城一體化”，讓TOD模式從“以交通功能為主”進(jìn)化為“以城市功能為主”。

那么，它到底是如何演繹的呢？

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成熟的表達(dá)

首先215畝三塊商業(yè)用地的加持，已經(jīng)決定了龍湖光年注定是一個(gè)航母級的巨盤，而且地處版圖中心，自帶地標(biāo)建筑群基因。

數(shù)據(jù)顯示，龍湖光年TOD綜合體體量超80萬㎡，將成為龍湖集團(tuán)華南區(qū)域最大的商業(yè)綜合體。如此投資額，說明龍湖對這個(gè)項(xiàng)目的重視程度已經(jīng)在集團(tuán)內(nèi)部排到了第一梯隊(duì)。

龍湖光年效果圖

大的好處很直接，那就是有充足的空間做別人所沒有的東西。

不同于?？谑袌錾锨宦傻募兩虡I(yè)建設(shè)，這次龍湖光年由國際知名LEAD8操刀，集合了22萬方購物中心【龍湖天街】，600米生態(tài)綠谷商業(yè)街【光年大道】，15萬平米、150米的高檔寫字樓，3萬平米自持酒店為一體的城市綜合體。

龍湖光年效果圖

業(yè)態(tài)足夠豐富，會滿足城市交軌點(diǎn)不同人群的消費(fèi)生活場景。也可以說，這是對標(biāo)香港和東京的超大型TOD項(xiàng)目而設(shè)定的格式。

在這其中，龍湖天街大家比較熟悉。值得細(xì)說的是，?？讵?dú)一無二的光年大道。

龍湖開發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)20年，自然對商鋪的價(jià)值設(shè)計(jì)是非常熟練的。這次光年大道的商鋪全部采用了龍湖獨(dú)創(chuàng)的“連鋪計(jì)劃”。

將兩間或幾間相連在一起的商鋪合并銷售，讓商鋪面積靈活多變，這是品牌商家必可不少的需求條件。

在經(jīng)營模式上，龍湖決定將光年大道打造成海口首個(gè)24小時(shí)夜經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，滿足年輕人全天候的消費(fèi)場景。這源于對區(qū)位和產(chǎn)品的自信，也成為了龍湖商鋪投資者最喜愛的一大亮點(diǎn)。

為了讓龍湖光年的客流量發(fā)揮至極值，龍湖還斥資在600多米長的光年大道上建造了水樂園、地標(biāo)性古樹燈光秀、噴泉等不同的主題景觀，讓過往的顧客在逛街的同時(shí)有一種在公園中游玩的體驗(yàn)感。

這些都是龍湖商業(yè)地產(chǎn)多年運(yùn)營得出的成熟經(jīng)驗(yàn)。

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翻滾的商業(yè)浪潮

可以說，龍湖光年這種TOD超級商業(yè)綜合體，在海南市場上是前所未有的。其一經(jīng)面世，便成為了引領(lǐng)海南商業(yè)的翹楚。

數(shù)據(jù)顯示，龍湖光年“空中商鋪”產(chǎn)品一經(jīng)推出便賣出7億，短短兩小時(shí)去化率已近9成。

龍湖光年空中商鋪實(shí)拍圖

龍湖光年的空中商鋪性價(jià)比相對較高，建筑面積約49㎡，滿足不同場景的生活需求，在全國商業(yè)地產(chǎn)來看，實(shí)屬少見。

當(dāng)然龍湖TOD空中商鋪如此受歡迎，也得益于海南對商業(yè)地產(chǎn)的鼓勵(lì)和支持，不限購不限貸，所以接下來光年大道的銷售，也是值得期待的。

可以預(yù)見，在自貿(mào)港的利好下，海南將逐漸成長為中國內(nèi)陸版的購物天堂，再加上自然風(fēng)景資源，接駁人口量將會加速提升，其背后的商業(yè)價(jià)值將會形成一股浪潮。

而這次，龍湖選擇以打造TOD綜合商業(yè)體的形式重倉海南，其正是后者商業(yè)地產(chǎn)崛起的一步重要的棋。這也意味著海南未來的交軌點(diǎn)將成為TOD財(cái)富價(jià)值源泉。

有句話說得好，世間不缺乏努力者，而缺乏創(chuàng)造者。為一個(gè)地方創(chuàng)造極致的商業(yè)價(jià)值，龍湖成全了海南也成全了自己。

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