在五星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)中，精準(zhǔn)核算客房單房運(yùn)營(yíng)成本（CPOR）是優(yōu)化收益管理與戰(zhàn)略決策的核心抓手。作為酒店總經(jīng)理，需深度拆解成本結(jié)構(gòu)：固定成本涵蓋折舊、人力、能耗等剛性支出，奠定運(yùn)營(yíng)基線；變動(dòng)成本則隨入住率動(dòng)態(tài)波動(dòng)，涉及能源消耗、布草洗滌、渠道傭金等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。兩者疊加，直接影響酒店保本定價(jià)與利潤(rùn)空間。

因此，酒店的管理者，特別是總經(jīng)理，就更需要全面認(rèn)識(shí)和了解酒店的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本。本文以300間房型酒店為樣本，通過(guò)案例計(jì)算模型，讓讀者能夠?qū)频瓿杀居星逦恼J(rèn)識(shí)和全面的了解，更是通過(guò)公式試算，形成自身技能。

一、單房運(yùn)營(yíng)成本的定義與重要性

單房運(yùn)營(yíng)成本（Cost Per Occupied Room, CPOR）指酒店每間客房售出一天所需承擔(dān)的總運(yùn)營(yíng)成本。其公式為：

CPOR =（固定成本 + 變動(dòng)成本） / 售出客房總數(shù)

精準(zhǔn)計(jì)算CPOR可幫助酒店明確保本點(diǎn)，優(yōu)化資源配置，并為動(dòng)態(tài)定價(jià)提供數(shù)據(jù)支撐。

二、固定成本：不隨入住率波動(dòng)的剛性支出

（一）物業(yè)相關(guān)成本

1.租金或折舊

自持物業(yè)：按直線法計(jì)提折舊，公式為：

年折舊額=（資產(chǎn)原值 - 預(yù)計(jì)殘值）÷ 使用年限

假設(shè)酒店投資總額為3億元，預(yù)計(jì)殘值率5%，折舊年限20年，則年折舊額為：

(3億 - 3億×5%) ÷ 20 = 1425萬(wàn)元，分?jǐn)傊撩块g客房（假設(shè)300間），單房年折舊成本為 1425萬(wàn) ÷ 300 = 4.75萬(wàn)元。

租賃物業(yè)：一線城市五星級(jí)酒店月租金約每平方米150-200元，按單房面積50㎡計(jì)算，單房月租金為7500-10000元。

計(jì)算示例：一線城市單房月租金：150-200元/㎡ × 50㎡ = 7500-10000元/間

裝修攤銷：

單房裝修成本：20-30萬(wàn)元

攤銷年限：3年（稅法最低要求）

年攤銷額：20萬(wàn) ÷ 3 ≈6.67萬(wàn)元/間

月均攤銷：5556元/間

2.人工成本

固定薪資：

包括管理層基本工資、行政人員薪酬等。按五星級(jí)酒店人力成本占比30%計(jì)算，若總運(yùn)營(yíng)成本為1億元，則人工總成本為3000萬(wàn)元。分?jǐn)傊羻畏浚僭O(shè)300間），單房年人工固定成本為3000萬(wàn) ÷ 300 = 10萬(wàn)元。

3.品牌與管理費(fèi)用

加盟品牌需支付初始加盟費(fèi)（如50-100萬(wàn)元）及營(yíng)業(yè)額5%-8%的管理費(fèi)。以年?duì)I業(yè)額1億元為例，管理費(fèi)為500-800萬(wàn)元，單房年分?jǐn)偝杀緸?/span>1.67-2.67萬(wàn)元。

4.其他固定支出

財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)：按資產(chǎn)總額0.1%-0.3%投保，年保費(fèi)約30-90萬(wàn)元，單房分?jǐn)?nbsp;1000-3000元。

網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)：包括Wi-Fi、有線電視等，單房月成本約 200-300元。

固定成本小計(jì)：

以單房計(jì)算，年固定成本約為租金/折舊（4.75萬(wàn)）+ 裝修攤銷（6.67萬(wàn)）+ 人工（10萬(wàn)）+ 品牌費(fèi)（2萬(wàn)）+ 其他（0.3萬(wàn)）≈23.72萬(wàn)元，月均1.98萬(wàn)元。

三、變動(dòng)成本：與入住率掛鉤的彈性支出

1.客房消耗品

一次性用品：洗漱套裝、拖鞋等，單房每日成本約20-30元。

布草洗滌：按每床每日洗滌成本15元計(jì)算，單房每日 30元（雙床房）。

2.能源消耗

水電費(fèi)：中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、照明等，按單房日均能耗200元計(jì)算（夏季更高）。

能耗公式：

單房日能耗成本=（總能耗費(fèi)用 ÷ 可售房數(shù)）÷ 365天

3.維護(hù)保養(yǎng)

設(shè)備維修：按客房設(shè)施投資額的3%-5%計(jì)提，單房年成本約 2000-3000元。

客房翻新：每5年局部翻新，單房成本約5萬(wàn)元，年均攤銷 1萬(wàn)元。

4.其他變動(dòng)成本

員工績(jī)效：按營(yíng)業(yè)額1%-3%計(jì)提，若單房日均房?jī)r(jià)1000元、出租率70%，則單房月績(jī)效分?jǐn)偧s 200元。

客賠損失：按客房收入0.5%-1%預(yù)估，單房月成本約 50-100元。

變動(dòng)成本小計(jì)：

以單房日均成本計(jì)算，變動(dòng)成本約為消耗品（50元）+ 能源（200元）+ 維修（8元）+ 績(jī)效（6元）≈264元，月均7920元（按30天計(jì)）。

四、成本模型匯總及說(shuō)明

1.成本模型匯總

2.補(bǔ)充說(shuō)明

地域差異：一線城市租金、人力成本顯著高于二三線城市，例如租賃物業(yè)月租金可相差30%-50%。

品牌溢價(jià)：高端品牌（如麗思卡爾頓、四季）的加盟費(fèi)及管理費(fèi)更高，可能達(dá)到營(yíng)業(yè)額的8%-10%。

季節(jié)性波動(dòng)：變動(dòng)成本在旺季（如夏季、節(jié)假日）可能上浮20%-30%，需動(dòng)態(tài)調(diào)整預(yù)算。

智能化升級(jí)：新增智能客房系統(tǒng)攤銷成本約5萬(wàn)-8萬(wàn)元/間，但可降低能耗及人力成本。

五、計(jì)算案例（統(tǒng)一表格形式）

假設(shè)條件：酒店規(guī)模：300間客房，年均入住率70%，平均房?jī)r(jià)1400元

成本參數(shù)：基于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及估算

單房日均總成本= 固定成本日均 + 變動(dòng)成本日均

六、盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算

1.保本房?jī)r(jià)

保本房?jī)r(jià)= 單房日均總成本÷ 出租率

代入數(shù)據(jù)：967元÷ 70% ≈1381元/日（即房?jī)r(jià)需達(dá)1381元/日才能保本）

2.保本出租率

保本出租率= 單房日均總成本÷ 房?jī)r(jià)

若房?jī)r(jià)為1400元/日，則保本出租率 = 967元÷ 1400元 ≈69.07%

3.實(shí)際利潤(rùn)率

若實(shí)際房?jī)r(jià)1400元，出租率70%，則：

單房日毛利= 1400元 - 967元= 433元

單房年毛利= 433元× 365天 × 70% ≈ 11.06萬(wàn)元

投資回收期：按單房裝修+硬件投入30萬(wàn)元計(jì)算，約3年收回成本。

4.敏感性分析

房?jī)r(jià)提升10%（至1540元）：保本出租率降至62.79%

入住率提升10%（至80%）：保本房?jī)r(jià)降至1210元/日

七、成本控制與優(yōu)化建議

1.固定成本優(yōu)化

保險(xiǎn)：引入多家保險(xiǎn)公司競(jìng)價(jià)，降低保費(fèi)10%-15%

營(yíng)銷：利用大數(shù)據(jù)分析精準(zhǔn)投放，減少無(wú)效廣告支出

2.變動(dòng)成本管控

能源：安裝智能溫控系統(tǒng)，預(yù)計(jì)節(jié)能20%-30%

消耗品：與供應(yīng)商簽訂長(zhǎng)期協(xié)議，采購(gòu)成本降低8%-10%

3.結(jié)構(gòu)性調(diào)整

房型升級(jí)：改造10%客房為套房，溢價(jià)提升30%-50%

動(dòng)態(tài)定價(jià)：淡季降價(jià)至1300元（保本出租率74.38%），旺季提價(jià)至1550元（保本出租率62.38%）

通過(guò)精細(xì)化核算與動(dòng)態(tài)調(diào)整，該酒店若將房?jī)r(jià)維持在1400元、出租率70%，年毛利可達(dá) （1400-967）×70%×365×300 ≈ 3318萬(wàn)元，投資回收期約（3億投資 + 0.6億裝修）÷ 3318萬(wàn)≈ 10.84年。

八、計(jì)算案例：300間房五星級(jí)酒店CPOR測(cè)算

1. 基礎(chǔ)參數(shù)設(shè)定

客房總量：300間；年入住率：75%

平均房?jī)r(jià)：1,200元/間夜；年運(yùn)營(yíng)天數(shù)：365天

智能化系統(tǒng)投入：500萬(wàn)元（首年攤銷）

2. 成本計(jì)算優(yōu)化

(1) 年固定成本總額

(2) 年變動(dòng)成本總額

(3) 總運(yùn)營(yíng)成本

優(yōu)化前：56,511,375元

優(yōu)化后：35,500,000 + 15,451,875 = 50,951,875元

節(jié)省總額：5,559,500元（降幅9.8%）

(4) 單房運(yùn)營(yíng)成本（CPOR）

優(yōu)化前：688元/間夜

優(yōu)化后：50,951,875 ÷ (300×365×75%) ≈ 627元/間夜

降幅：61元/間夜（8.9%）

九、成本優(yōu)化策略升級(jí)

1. 固定成本控制深化

智能布草管理

部署RFID技術(shù)實(shí)現(xiàn)布草全生命周期管理，預(yù)計(jì)延長(zhǎng)使用壽命24-30個(gè)月，洗滌成本降低18%-22%。

能源管理革命

安裝智能電表+AI節(jié)能算法，實(shí)時(shí)調(diào)節(jié)空調(diào)/照明，預(yù)計(jì)年節(jié)電80萬(wàn)-120萬(wàn)元，基礎(chǔ)能耗降低30%-40%。

人力配置優(yōu)化

推行'一專多能'培訓(xùn)+智能排班系統(tǒng)，減少5%-8%人力配置，年節(jié)省人工成本150萬(wàn)-240萬(wàn)元。

2. 變動(dòng)成本精準(zhǔn)管控

動(dòng)態(tài)采購(gòu)系統(tǒng)

建立消耗品AI預(yù)測(cè)模型，實(shí)現(xiàn)'零庫(kù)存+按需采購(gòu)'，預(yù)計(jì)降低10%-15%采購(gòu)成本。

階梯價(jià)協(xié)議優(yōu)化

與洗衣廠簽訂'淡季保底+旺季階梯價(jià)'協(xié)議，預(yù)計(jì)布草洗滌成本降低12%-17%。

傭金結(jié)構(gòu)重塑

將直銷比例提升至45%，同時(shí)談判OTA階梯傭金（12%-18%），預(yù)計(jì)年節(jié)省傭金180萬(wàn)-270萬(wàn)元。

十、管理應(yīng)用場(chǎng)景

1. 動(dòng)態(tài)定價(jià)決策

CPOR基準(zhǔn)定價(jià)法：確保ADR（平均房?jī)r(jià)）高于CPOR的1.2-1.5倍，建立房?jī)r(jià)與成本的聯(lián)動(dòng)公式：

ADR ≥ CPOR × (1 + 目標(biāo)利潤(rùn)率)

示例：若目標(biāo)利潤(rùn)率30%，則ADR ≥ 627 × 1.3 ≈ 815元/間夜（需結(jié)合市場(chǎng)供需動(dòng)態(tài)調(diào)整）

2. 收益管理創(chuàng)新

淡季成本覆蓋套餐：推出'688元含200元餐飲券+延退服務(wù)'，通過(guò)交叉銷售提升RevPAR。

旺季溢價(jià)策略：當(dāng)入住率超85%時(shí)，自動(dòng)觸發(fā)動(dòng)態(tài)加價(jià)算法，房?jī)r(jià)上浮15%-25%。

3. 投資回報(bào)測(cè)算模型

裝修升級(jí)敏感性分析：

決策建議：選擇8萬(wàn)/間升級(jí)方案，平衡投入與回報(bào)。

4. 智能化運(yùn)維監(jiān)控

實(shí)時(shí)成本看板：集成PMS系統(tǒng)數(shù)據(jù)，每日更新CPOR、能耗、人工效率等KPI。

異常預(yù)警機(jī)制：當(dāng)單房能耗超45元/天或布草損耗率超3%時(shí)，自動(dòng)觸發(fā)核查流程。

十一、可持續(xù)盈利模型

成本占比控制：通過(guò)優(yōu)化將單房運(yùn)營(yíng)成本控制在房?jī)r(jià)的40%-50%區(qū)間（原45%-55%）。

月度滾動(dòng)預(yù)測(cè)：每月更新成本模型，結(jié)合季節(jié)性波動(dòng)（如暑期/春節(jié)溢價(jià)）調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。

碳中和目標(biāo)：通過(guò)智能節(jié)能系統(tǒng)，預(yù)計(jì)3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)單位能耗降低25%，獲取綠色酒店認(rèn)證溢價(jià)。

通過(guò)以上策略，該酒店可在保持75%入住率下，年凈利潤(rùn)提升約900萬(wàn)-1,200萬(wàn)元，為業(yè)主方創(chuàng)造更高投資回報(bào)。建議設(shè)立專項(xiàng)PMO團(tuán)隊(duì)，分階段實(shí)施優(yōu)化方案，并在6個(gè)月后進(jìn)行效果評(píng)估與策略迭代。

作者：陶子

作者簡(jiǎn)介：陶子，資深酒店從業(yè)者，“CEO視界”創(chuàng)始人，目前創(chuàng)立知識(shí)星球“趣學(xué)酒店圈”，致力于打造高端酒店交流學(xué)習(xí)分享社群。