入庫(kù)案例：《土地管理法》規(guī)定“一戶(hù)一宅”，但宅基地轉(zhuǎn)讓合同不因受讓人已有其他宅基地而無(wú)效

天臺(tái)清茶 2025-04-24

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裁判摘要（編者注）：

《土地管理法》第62條、第63條關(guān)于“一戶(hù)一宅”的規(guī)定，旨在防止農(nóng)民因宅基地的轉(zhuǎn)讓喪失宅基地的使用權(quán)，從而喪失基本的生存權(quán)利。該規(guī)定僅限定了宅基地的審批資格，即出賣(mài)后不得再申請(qǐng)宅基地，但是，法律并未禁止宅基地使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)《土地管理法》第8條、第10條的規(guī)定，宅基地所有權(quán)主體為村農(nóng)民集體所有，使用權(quán)主體為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)營(yíng)、管理主體為村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)。因此，村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員作為宅基地的經(jīng)營(yíng)、管理者，可以有條件地允許村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

村集體經(jīng)濟(jì)組織成員受讓宅基地，并經(jīng)村民委員會(huì)蓋章同意，簽訂宅基地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，其內(nèi)容未損害村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)為有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。

受讓人主張其已有一處宅基地，依法不得再另行審批建房。但因受讓人是否可以審批建房，屬于另一法律關(guān)系的調(diào)整范疇，并不必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)行為的無(wú)效。

綜上，受讓人請(qǐng)求確認(rèn)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)無(wú)效，依法應(yīng)不予支持。

編者說(shuō)：法律向不誠(chéng)信者說(shuō)“不”

在“入庫(kù)案例：閻某訴劉某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，根據(jù)《土地管理法》第9條、第11條、第62條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得。本案中，村民閻某與城鎮(zhèn)居民劉某簽訂的協(xié)議書(shū)，名義上轉(zhuǎn)讓的是房屋，但根據(jù)房地一體原則，實(shí)則處分了村集體土地使用權(quán)，違反了我國(guó)土地管理法的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬于無(wú)效合同。閻某應(yīng)當(dāng)向劉某返還購(gòu)房款，劉某應(yīng)當(dāng)退還涉案宅院及房屋。閻某對(duì)外轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋及宅基地違反了我國(guó)法律的禁止性規(guī)定，且在劉某占用、使用多年后，又以簽訂的合同違法為由，主張合同無(wú)效，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)承擔(dān)合同無(wú)效的主要責(zé)任；劉某作為城鎮(zhèn)居民，未經(jīng)批準(zhǔn)違反法律規(guī)定購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地及房屋，應(yīng)負(fù)合同無(wú)效的次要責(zé)任。對(duì)劉某主張的宅基地區(qū)位補(bǔ)償評(píng)估價(jià)或拆遷利益補(bǔ)償，考慮劉某因協(xié)議無(wú)效而產(chǎn)生的巨大的信賴(lài)?yán)鎿p失，如對(duì)此不予處理，將導(dǎo)致利益失衡，綜合考量涉案房屋的區(qū)位、買(mǎi)賣(mài)當(dāng)時(shí)及目前周邊的房地產(chǎn)價(jià)格等因素，酌情認(rèn)定，村民閻某應(yīng)賠償城鎮(zhèn)居民劉某“信賴(lài)?yán)鎿p失”30萬(wàn)元。

來(lái)源：人民法院案例庫(kù)

汪某軍訴汪某榮定金合同糾紛案

——農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不因受讓人已擁有其他宅基地使用權(quán)而無(wú)效

入庫(kù)編號(hào)：2024-07-2-107-001

關(guān)鍵詞：民事定金合同農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)合同合同效力審查

基本案情：

原告汪某軍訴稱(chēng)：2016年11月16日，原告汪某軍與被告汪某榮經(jīng)協(xié)商確定原告以550000元的價(jià)格向被告購(gòu)買(mǎi)位于江山市雙塔街道靈泉村某小區(qū)*號(hào)的宅基地，并向被告支付了3萬(wàn)元定金。后經(jīng)了解，案涉宅基地不在同一集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)，農(nóng)村的宅基地不能買(mǎi)賣(mài)，而且原告在雙塔街道靈泉村已有一處宅基地，根據(jù)“一戶(hù)一宅”的法律規(guī)定，亦不能再購(gòu)買(mǎi)其他宅基地。故原告請(qǐng)求法院判令：1.確認(rèn)原、被告簽訂的協(xié)議書(shū)無(wú)效；2.被告返還原告28000元定金。

被告汪某榮辯稱(chēng)：第一，被告通過(guò)合法途徑取得案涉宅基地的使用權(quán)。2009年12月，江山市雙塔街道靈泉村根據(jù)江山市政府相關(guān)政策，將靈泉村某小區(qū)的宅基地對(duì)符合條件的競(jìng)標(biāo)主體實(shí)施公開(kāi)招標(biāo)。被告通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)，以總價(jià) 232900元的價(jià)格取得某小區(qū)*號(hào)宅基地的使用權(quán)，并與靈泉村村委簽訂了中標(biāo)協(xié)議書(shū)。第二，原被告雙方自愿協(xié)商并經(jīng)村委同意后簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該份協(xié)議系雙方真實(shí)的意思表示。原告多次以資金困難為由拒絕繼續(xù)履行合同，其行為已構(gòu)成違約。依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，原告支付被告的定金應(yīng)不予退還，故請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理查明：原告汪某軍系江山市雙塔街道靈泉村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。2009年12月4日，靈泉村經(jīng)村民代表公決，靈泉村新村建房地塊以競(jìng)投基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及擇位費(fèi)決定農(nóng)戶(hù)建房位置，被告汪某榮通過(guò)競(jìng)標(biāo)取得*號(hào)地塊的使用權(quán)。2016年11月16日，被告向原告出具《收條》一份。該收條記載：“今收到汪某軍叁萬(wàn)元，作為靈泉村某小區(qū)*號(hào)宅基地的轉(zhuǎn)讓定金，余款伍拾貳萬(wàn)元于2016年11月20日前付清。雙方不得反悔，買(mǎi)方若反悔，則叁萬(wàn)元定金歸賣(mài)方所有，不得退還，賣(mài)方若反悔，則退還叁萬(wàn)元定金并另付叁萬(wàn)元違約金?！?016年11月22日，原、被告簽訂了《協(xié)議書(shū)》一份。該份協(xié)議書(shū)約定：“被告將位于某小區(qū)100㎡的宅基地轉(zhuǎn)讓給原告，計(jì)價(jià)550000元。在訂協(xié)議時(shí)一次性付清，付清后，該宅基地使用權(quán)屬汪某軍所有?！膘`泉村村民委員會(huì)在該協(xié)議書(shū)上蓋章確認(rèn)。

浙江省江山市人民法院于2017年2月13日作出（2016）浙0881民初5468號(hào)民事判決：駁回原告汪某軍的訴訟請(qǐng)求。宣判后，原告汪某軍提出上訴。浙江省衢州市中級(jí)人民法院于2017年4月20日作出（2017）浙08民終334號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由：

法院生效裁判認(rèn)為：本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)是否合法有效。第一，《土地管理法》第六十二條、第六十三條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！逼淞⒎ㄗ谥荚谟诒Ｗo(hù)農(nóng)民宅基地的專(zhuān)有使用權(quán)，防止農(nóng)民因宅基地的轉(zhuǎn)讓喪失宅基地的使用權(quán)，從而喪失基本的生存權(quán)利，影響社會(huì)的穩(wěn)定。上述規(guī)定僅限定了宅基地的審批資格，即出賣(mài)后不得再申請(qǐng)宅基地，并未禁止宅基地使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或注銷(xiāo)登記。”亦未禁止宅基地使用權(quán)的依法轉(zhuǎn)讓。第二，從我國(guó)當(dāng)前宅基地使用現(xiàn)狀分析。部分村民因土地改革分配、繼承、贈(zèng)與等多種原因獲得兩處以上宅基地。若完全禁止宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)赡茉斐烧氐拈e置和浪費(fèi)，不利于宅基地資源發(fā)揮應(yīng)有的作用。第三,從宅基地的所有權(quán)、使用權(quán)主體分析。《土地管理法》第八條、第十條規(guī)定：“宅基地屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理?！奔凑厮袡?quán)主體為村農(nóng)民集體所有，使用權(quán)主體為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)營(yíng)、管理主體為村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)。因此，村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員作為宅基地的經(jīng)營(yíng)、管理者，可以有條件地允許村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

具體到本案，被告基于市政府的相關(guān)政策于2009年通過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)的方式取得涉案宅基地的使用權(quán)（該宅基地位于原告所在的集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)）。2016年 11月，原告汪某軍作為靈泉村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，與被告自愿協(xié)商并經(jīng)靈泉村村民委員會(huì)蓋章同意，簽訂了宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)。該協(xié)議書(shū)內(nèi)容未損害靈泉村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，亦未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)為有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。原告雖主張其已有一處宅基地,依法不得再另行審批建房。但因原告是否可以審批建房，屬于另一法律關(guān)系的調(diào)整范疇，并不必然導(dǎo)致原、被告轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)行為的無(wú)效。根據(jù)2016年11月16日被告向原告出具的收條記載，被告收取了原告宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓定金30000元。現(xiàn)因原告違約，根據(jù)定金罰則，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金。故依法作出如上裁判。

裁判要旨：

受讓人在宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂前已有其他宅基地房屋的，并不影響該宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

關(guān)聯(lián)索引：

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第9條、第11條、第62條

《中華人民共和國(guó)民法典》第586條、第587條（本案適用的是1999年10月 1日施行的《中華人民共和國(guó)合同法》第115條）

一審：浙江省江山市人民法院（2016）浙0881民初5468號(hào) 民事判決（2017年2月13日）

二審：浙江省衢州市中級(jí)人民法院（2017）浙08民終334號(hào) 民事判決（2017年4月20日）

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來(lái)自：天臺(tái)清茶 > 《法律》

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