嚴格依照法定程序?qū)嵤┘友b電梯表決

謝存海

        最高院、住建部聯(lián)合發(fā)布的《老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯規(guī)則》第一條指出：“加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為，是應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，根據(jù)民法典第278條規(guī)定，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。”（參與率2/3~3/3+同意率2/3的3/4~4/4以上，以12戶單元各戶專有面積相同為例，參與業(yè)主達到8、9、10、11、12人，同意業(yè)主達到6、7、8、9、10、11、12人，均合法有效。） 

        住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳、財政部辦公廳《關(guān)于進一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》中指出：“居民對小區(qū)實施改造形成共識的，即參與率、同意率達到當?shù)匾?guī)定比例的，方可納入改造計劃 ;  改造方案應(yīng)經(jīng)法定比例以上居民書面(線上)表決同意后，方可開工改造?！?/span>

      《聊城市既有住宅加裝電梯辦法》第六條規(guī)定：“既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當聽取該單元全體業(yè)主的意見，尤其應(yīng)聽取該單元增設(shè)電梯后在通行、采光、通風、噪聲等方面受直接影響的相關(guān)業(yè)主意見。增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當征得該專有部分業(yè)主同意。 既有住宅增設(shè)電梯的，還應(yīng)當由該單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主書面簽署同意意見。”

        概而言之，在單元總戶數(shù)一定的情況下，假如各戶專有面積相同， 上述政策法規(guī)規(guī)定的表決程序，表決實踐中可分為以下幾種情況：   

        一、如果反對加裝電梯的業(yè)主不參與表決，參與率等于同意率，只要參與并同意加裝電梯的業(yè)主達2/3以上（含本數(shù)），表決結(jié)果即合法有效。

         二、如果反對加裝電梯的業(yè)主參與表決，同意率+反對率=1，1—反對率=同意率。參與率=2/3以上，同意率=3/4以上，兩個條件同時具備，表決程序即合法有效。因為2/3X3/4=1/2，所以只要同意業(yè)主達到2/3的3/4或者全體業(yè)主的1/2以上，表決程序即合法有效。

        三、在同意業(yè)主占比全體業(yè)主法定比例不變的情況下，2/3以上參與和3/4以上同意之間是自變量和因變量之間的關(guān)系。參與率為自變量，就是參與率確定，同意率的取值范圍才能確定。當參與率達到2/3時，同意率達到3/4以上即合法有效；當參與率達到3/4時，同意率達到2/3以上即合法有效；當參與率達到3/3也就是全體業(yè)主參與表決時，同意率達到1/2以上即合法有效?？梢姡瑓⑴c率和同意率之間成反相關(guān)，就是參與率降低同意率提高，參與率提高同意率降低。

        四、由于3/4以上同意的前提條件是2/3參與，如果要求超過2/3參與均須達到3/4同意，也就是用3/4的同意率反推表決結(jié)果的合法認定，就會出現(xiàn)參與率不同占比全體業(yè)主同意人數(shù)的認定標準各不相同，從而出現(xiàn)每個人都可以“一票否決”的局面。以12戶業(yè)主單元為例，本來是12X2/3X3/4=12X1/2=6戶以上通過即合法有效，卻把符合2/3以上條件的其他參與人數(shù)排除在外，一律按3/4以上同意來認定表決合法，不僅違反法律的強制性規(guī)定，而且違背立法目的和原意，顯然是無效的。

        總而言之，只要同意占比達到全體業(yè)主的2/3以上，無論反對加裝電梯的業(yè)主是否參與表決，表決結(jié)果均合法有效。