最近這半年中國房地產(chǎn)正在以出其不意的方式進(jìn)入拐點(diǎn)，從年初到現(xiàn)在全國已經(jīng)有52個(gè)城市累計(jì)出約290項(xiàng)限制性購房政策，這意味著越來越多的人買不到房子了。

所以最近，我們?cè)诤笈_(tái)被問到最多的問題有兩類：一類是問政策及趨勢(shì)。另一類是問城市，比如：

重慶這個(gè)城市怎樣？

重慶和成都比呢？

鄭州是強(qiáng)二線還是二線？

武漢呢？它和鄭州誰是中部老大?

杭州最后會(huì)變成北上深“杭”嗎？

廣州是沒落了嗎？

長沙的房子值得投資嗎？

錯(cuò)過了北上深，還有哪里值得你不要再錯(cuò)？

這些問題的實(shí)質(zhì)其實(shí)是在問：一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿Γㄟ@個(gè)城市值不值得投資？）。

那么，我們判斷一個(gè)城市發(fā)展?jié)摿?，主要看三個(gè)方面：

第一，這個(gè)城市的人口的流向，是正還是負(fù)？

第二，這個(gè)城市的資金流向？

第三，這個(gè)城市的高鐵有幾條？

人口的流向，哪些城市終將被離開？

上個(gè)月海通證券發(fā)布了《中國人口遷移跟蹤報(bào)告》。

這份報(bào)告很長，里面有大量的圖表分析。我們抽絲剝繭把這份報(bào)告里的結(jié)論部分提煉如下：

1、全國人口流動(dòng)趨勢(shì)放緩，但是整體上人口從三四線向一二線流動(dòng)的趨勢(shì)沒有改變。其中4個(gè)一線城市聚集了全國約5%的常住人口，二線城市常住人口占比約16%。

2、新增人口也體現(xiàn)出向一二線流動(dòng)的趨勢(shì)。最近6年我國總?cè)丝谠黾恿?180萬，其中約15%的新增常住人口分布在一線城市，逾40%分布在二線城市。

——圖片來源證券研究所

但是我們也同時(shí)發(fā)現(xiàn)了四個(gè)值得關(guān)注現(xiàn)象：

1、在北上廣深這四個(gè)城市中，由于人口管制政策的不同，北京和上海抑制了人口流動(dòng)的涌入。北京、上海最近三年常住人口的累計(jì)增幅僅為2.7%和0.2%。但廣州和深圳因?yàn)樵诳刂普呔徍?，常住人口增幅分別接近9%和12%。

——圖片來源證券研究所

2、近三年，部分二線城市的人口增長規(guī)模超過了一線城市。一些熱門二線城市如天津、重慶、鄭州、武漢等作為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，因?yàn)槌雠_(tái)寬松落戶條件吸引了被一線城市拒之門外。

3、在熱門二線城市中，中部二線城市人口增長速度加快。比如天津、長沙、鄭州、武漢、銀川、廈門最近三年的常住人口累計(jì)增幅在5%以上，而在六個(gè)城市中，有五個(gè)都處在中部地區(qū)。

——圖片來源證券研究所

4、人口流出比較明顯的是東北和西北，比如吉林和黑龍江這六年常住人口甚至負(fù)增，遼寧常住人口也僅增加了0.1%，這已經(jīng)是東三省經(jīng)濟(jì)崛起的最大障礙點(diǎn)。

總結(jié)來說，驅(qū)動(dòng)人口流動(dòng)主要因素是產(chǎn)業(yè)和資源的集聚，在這方面城市越大優(yōu)勢(shì)越大。與此同時(shí)，二線城市特別是中部二線城市在人口流入方面表現(xiàn)強(qiáng)勁。

因此，人口東南飛的趨勢(shì)與中部崛起此消彼長。

資金的流向，哪些城市獨(dú)得恩寵？

9月初，城市數(shù)據(jù)團(tuán)發(fā)布了《資金去了哪些城市？》的文章。因?yàn)樯婕按罅繄D標(biāo)和分析，我們結(jié)合其它數(shù)據(jù)進(jìn)行提煉整合如下：

首先，城市之間資本流動(dòng)其實(shí)是重點(diǎn)企業(yè)之間跨城市的資金流動(dòng)。那么一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)就是上市公司的數(shù)量（因?yàn)樯鲜泄静粌H影響各個(gè)城市的資金流向，也最終影響到一個(gè)城市的GDP）。

據(jù)《2016中國城市資本競爭力排行TOP 50 》顯示，截至2016年10月31日，中國A股市場共有2955家上市公司，分布在全國274座城市中，其中有278家注冊(cè)在北京，231家注冊(cè)在上海，深圳有220家，前三城的上市公司數(shù)占全國上市公司總數(shù)的四分之一。第四名至第十名城市的A股上市公司家數(shù)分別是：杭州(95家)、蘇州(85家)、廣州(76家)、成都(62家)、南京(57家)、無錫(55家)、寧波(53家)。

其次，我們?cè)賮砜聪旅鎯蓮垐D，分別是近五年對(duì)外控股型投資筆數(shù)最多的10個(gè)城市和近五年吸引對(duì)外控股型投資筆數(shù)最多的10個(gè)城市 。

對(duì)外控股型投資筆數(shù)最多的10個(gè)城市▼

——圖片來源城市數(shù)據(jù)團(tuán)

吸引對(duì)外控股型投資筆數(shù)最多的10個(gè)城市▼

——圖片來源城市數(shù)據(jù)團(tuán)

經(jīng)過對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)在這個(gè)榜單上：

1、北京、上海、深圳在資金量級(jí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其它城市。這和A股上市企業(yè)數(shù)量排名是一致的。

2、杭州作為崛起的新一線城市表現(xiàn)亮眼。

3、廣州在資金控制力方面上已經(jīng)無望“北上深廣”。

4、接下來的天津、南京、寧波、蘇州、嘉興、成都無論是資金流入還是流出都排在前十之內(nèi)。比較特殊的是嘉興在資本吸引力方面擠掉了南京。

如果我們把這些城市之間資本流動(dòng)顯示在地圖上，就有了下面這張全國跨城市資本流動(dòng)地圖。

——圖片來源城市數(shù)據(jù)團(tuán)

從這張圖上，亮點(diǎn)最密集四個(gè)區(qū)域長三角城市群、珠三角城市群、京津城市群以及成都-重慶城市群構(gòu)成了一個(gè)鉆石形狀。

在這個(gè)鉆石里面長三角城市群亮度覆蓋面最大最耀眼，因?yàn)樵谫Y金吸引和投資排名前十名中，有五座城市都來自長三角。

另外東北和西部還有幾個(gè)耀眼的亮點(diǎn)，但是鉆石之內(nèi)的資本流動(dòng)占全國資本流動(dòng)的90%以上。

所以我們看到在過去的幾年里：

1、一線城市對(duì)資本吸納和對(duì)外投資的能力越來越強(qiáng)。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

在2013年，北上深在全國范圍內(nèi)投資比例是20％，而到了2016年這個(gè)比例上升到了40％。

2013年以前北上深的投資地盤主要集中在國內(nèi)少數(shù)發(fā)達(dá)城市和各省會(huì)城市，但最近兩三年北上深越來越多的滲透到中小城城市。

2、資本加速極化。

最近五年全行業(yè)90％的資本集中在26％的城市里，假如我們只聚焦金融文化產(chǎn)業(yè)的話，90％的錢僅僅投資給了全國9％的城市。

在這種情況下，除了北、上、深、廣、杭、寧、天津、蘇州、成都，還有那些城市機(jī)會(huì)面大？

——圖片來源城市數(shù)據(jù)團(tuán)

在這張圖上我們看南京、武漢、鄭州、西安、長沙、合肥二線中部城市，占據(jù)top20。 

好，我們針對(duì)人口和資本走向先總結(jié)一下。我們看到：

1、北上廣和新一線在未來人口和資本的權(quán)重會(huì)越來越大。

2、中部崛起已經(jīng)成為既定事實(shí)。相比較全國人口分布的“騰沖線”，全國資本流動(dòng)的鉆石形狀則顯得更為集聚。

3、區(qū)域與區(qū)域之拉的越來越大。東北和中西部城市未來會(huì)受到越來越大的挑戰(zhàn)。

19個(gè)樞紐城市，米字型高鐵城市有幾個(gè)？

最后，我們來談?wù)劯哞F。

最近“復(fù)興號(hào)”高鐵投入運(yùn)營的消息，讓很多人雞血滿滿。350公里/小時(shí)的速度，已經(jīng)PK掉了新干線和歐洲之星 。上海到北京的時(shí)間，也被縮短到了4小時(shí)28分。

但中國航天科工說他們希望嘗試研發(fā)1000公里/小時(shí)以上的“超級(jí)高鐵”，未來上海到北京，可能只要30分鐘。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石先生有過一個(gè)許多年不變的結(jié)論，核心觀點(diǎn)是“高鐵加速城市化和資產(chǎn)價(jià)格泡沫化”。

所以眼下的中國高鐵，是被稱為中國新四大發(fā)明之首（高鐵、網(wǎng)購、支付寶和共享單車），是除了人口和資金，第三個(gè)能夠體現(xiàn)一個(gè)城市價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。

我們先看一張中國高鐵路網(wǎng)中長期規(guī)劃示意圖。

在這張圖上可以看到兩點(diǎn)：

第一、城市群效應(yīng)更強(qiáng)更大。

比如我們會(huì)看到未來的“長三角”是指以上海為中心，南京、杭州、合肥為副中心的城市群。合肥到南京因?yàn)橥烁哞F，被納入到了長三角城市群。

比如以廣州、深圳為中心，未來會(huì)輻射包括周邊的湖南、湖北、福建、江西、廣西。

第二、確定了19個(gè)樞紐城市，它們是：

1、北京；

2、上海、廣州、鄭州、武漢、成都、沈陽、西安；

3、天津、南京、深圳、合肥、貴陽、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊；

這19個(gè)城市的名單和順序，是國家發(fā)改委確定的，這不是隨便排的，因?yàn)殡m然都是樞紐，但是分成了三個(gè)層級(jí)。

1、北京毫無異議是全國鐵路網(wǎng)的中心 ，天生的，沒辦法。

2、上海、廣州代表大區(qū)的中心城市。這個(gè)層級(jí)是重點(diǎn)看后面是鄭州、武漢、成都、沈陽、西安；

3、天津代表區(qū)域性中心，其中值得關(guān)注的是合肥排位在重慶、杭州之前。

我們會(huì)發(fā)現(xiàn)鄭州、西安、武漢、合肥、重慶、南昌、長沙、福州在這張規(guī)劃圖上非常亮眼。而這些這些城市的名字是不是很熟悉？它們剛剛基本上也都出現(xiàn)在了人口流動(dòng)和資金流動(dòng)的圖表中。

還有一件很有意思的事可以很好證明這份名單的分量。2015年房價(jià)上漲冠軍是深圳，2016年是合肥，它們也同時(shí)是這份名單里兩個(gè)地位上升最顯著的城市。

第三、“胡煥庸線”對(duì)高鐵網(wǎng)分布影響。注意這是我在本文中第三次提到這條線，上兩次分別在人口流向和資金流向。

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我不知道此時(shí)此刻正在看本文的你，在這個(gè)國家的哪座城市，但可以肯定的是,你未來成長的可能性與你所在城市的成長可能性密切相關(guān)。

你可以把你所在的城市放在人口遷移、資金流向、高鐵規(guī)劃圖內(nèi)，它的未來你一目了然。

最后，請(qǐng)注意“胡煥庸線”對(duì)高鐵網(wǎng)分布、人口遷移、資金流向的影響，而中部崛起已成既定事實(shí)，中部二線城市的城運(yùn)開啟了新高度。