前段時(shí)間，廣州第一個(gè)第四代住宅項(xiàng)目正式亮相，引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。據(jù)廣州媒體報(bào)道，該項(xiàng)目12月27日晚?yè)u號(hào)開(kāi)盤(pán)，158套貨全部被搶完，去化率100%。

前段時(shí)間，聽(tīng)東原集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)高管透露，他們?cè)谝伺d代建的一個(gè)項(xiàng)目，也是主打第四代住宅的賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)盤(pán)去化率超過(guò)80%，刷新了宜興近三年的開(kāi)盤(pán)記錄。

近兩年，第四代住宅徹底火了，時(shí)不時(shí)就能看到熱銷(xiāo)新聞。

這也讓很多房企躍躍欲試。最近，就不少地產(chǎn)人來(lái)問(wèn)明源君關(guān)于四代宅的問(wèn)題。

比如，什么樣的項(xiàng)目適合做第四代住宅？客戶(hù)對(duì)于第四代住宅反響如何？所有城市都適合做第四代住宅嗎？

最近，明源君跟幾位操盤(pán)過(guò)四代住宅的高管交流，發(fā)現(xiàn)其實(shí)要打造真正的第四代住宅，還真沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。

第四代住宅成本更高
很多項(xiàng)目算不過(guò)賬

當(dāng)前全國(guó)不少城市都出臺(tái)了第四代住宅的相關(guān)政策，但很多開(kāi)發(fā)商不敢嘗試，其中一個(gè)原因是算不過(guò)來(lái)帳。

首先，成本增加，單價(jià)太低的項(xiàng)目不適合做。

據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，第四代住宅相比普通住宅，成本會(huì)增加650～800元/平米左右，除了差異化設(shè)計(jì)、綠化覆土和排水施工帶來(lái)成本增加外，還有些政府要求試點(diǎn)項(xiàng)目要采用裝配式建筑等綠色建造方式，加上節(jié)能技術(shù)、智能化系統(tǒng)等應(yīng)用，會(huì)大大增加項(xiàng)目建造和運(yùn)維成本。

有行業(yè)人士指出，如果項(xiàng)目單價(jià)低于1萬(wàn)元/平米，其實(shí)很難有動(dòng)力投入成本去做四代住宅。

因?yàn)樗拇≌某杀就度胗悬c(diǎn)像做精裝房。在市場(chǎng)不景氣時(shí)，精裝房并不能顯著溢價(jià)，但會(huì)增加額外的開(kāi)發(fā)成本，而消費(fèi)者不一定會(huì)為此買(mǎi)單。

第二，受到建筑規(guī)范限制，狹小地塊不適合做四代住宅。

雖然四代住宅的設(shè)計(jì)通常不計(jì)容積率，但建筑規(guī)范對(duì)退距和建筑形態(tài)有明確要求。

例如，一塊10米×10米的地塊，陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)可以挑出去，但建筑整體的寬度和長(zhǎng)度增加后，會(huì)影響樓與樓之間的排布，導(dǎo)致退距不足，從而損失容積率。

打個(gè)比方，原本這塊地可以容納十個(gè)瘦子，但如果改為體型較大的四代住宅，只能容納八個(gè)胖子。這種情況下，開(kāi)發(fā)商就面臨“損容”的問(wèn)題。

市場(chǎng)上一些成功的四代住宅產(chǎn)品，陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)往往更為懸挑且寬敞，但這種設(shè)計(jì)對(duì)地塊形態(tài)有較高要求。

反觀一些項(xiàng)目，陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)更偏向細(xì)長(zhǎng)的大陽(yáng)臺(tái)，而不是類(lèi)似露臺(tái)或庭院的懸挑結(jié)構(gòu)。這樣做是為了控制樓體的體積，減少退距和容積率的損失。

以某項(xiàng)目為例，由于地塊狹長(zhǎng)且容積率限制，其設(shè)計(jì)僅能容納三棟樓。如果采用更大懸挑的露臺(tái)設(shè)計(jì)，樓棟可能被限制為兩棟，這樣的賬是很難算平的。

對(duì)于方正地塊而言，雖然中庭設(shè)計(jì)可能受一定影響，但其布局更加靈活，開(kāi)發(fā)商在取舍上相對(duì)容易。

第四代住宅的核心優(yōu)勢(shì)是空中庭院以及大面積贈(zèng)送?，F(xiàn)在很多項(xiàng)目主打的也是這兩個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

很多四代宅如果把相關(guān)政策用足，基本可以做到“零公攤”、“100%得房率”，更卷的甚至得房率能做到110%。

上文提到的廣州首個(gè)四代宅住宅項(xiàng)目，陽(yáng)臺(tái)率達(dá)到25%，加上40%空中花園，戶(hù)型使用率可以達(dá)到約127%-140%。110平可以做到4+1房，確實(shí)非?？膳铝?。

比如江門(mén)保利有個(gè)項(xiàng)目，露臺(tái)設(shè)計(jì)采用了奇偶層南北錯(cuò)層的布局，加上飄窗贈(zèng)送，185㎡奇數(shù)層戶(hù)型，計(jì)入贈(zèng)送面積后，實(shí)用率可達(dá)到119%。

圖：江門(mén)保利瑯悅185㎡奇數(shù)層戶(hù)型

中建壹品在武漢打造的第一個(gè)四代住宅，通過(guò)露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、飄窗、獨(dú)立電梯前室等空間的贈(zèng)送，得房率高達(dá)約103%-109%。

△戶(hù)型 過(guò)程演繹稿，橘色表示“半贈(zèng)送”，綠色代表“全贈(zèng)送”。來(lái)源：風(fēng)云武漢

但隨著建筑規(guī)范松綁，很多普通住宅也可以做到很高的得房率。

以廣州越秀·云悅為例，該項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)率做到25%，結(jié)合飄窗\花池等靈動(dòng)空間，整體得房率高達(dá)130%。測(cè)算下來(lái)，一個(gè)建面約100㎡的戶(hù)型，其陽(yáng)臺(tái)實(shí)際可用面積達(dá)12.5㎡，性?xún)r(jià)比非常突出。

越秀另一個(gè)項(xiàng)目越秀·瓏悅西關(guān)，建面68㎡的戶(hù)型可以做到三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，甚至配備了面積達(dá)16㎡的主臥套房，衣柜、化妝臺(tái)、獨(dú)立衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，性?xún)r(jià)比也非常高。

所以，第四代住宅光有高得房率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了，要在市場(chǎng)勝出，更要關(guān)注客戶(hù)整體的居住體驗(yàn)。

很多非四代宅雖然沒(méi)有贈(zèng)送大面積，設(shè)置大露臺(tái)，但由于戶(hù)內(nèi)空間出彩，競(jìng)爭(zhēng)力同樣很強(qiáng)。

比如很多普通住宅的四房戶(hù)型，引入了全明光廳、主臥轉(zhuǎn)角飄窗、雙景觀陽(yáng)臺(tái)、超大動(dòng)區(qū)、雙套房設(shè)計(jì)等，去化也非常不錯(cuò)。

比如中建壹品的項(xiàng)目除了高贈(zèng)送，其實(shí)在戶(hù)型布局、日照、隱私方面都考慮得比較到位。

其邊廳戶(hù)型是雙面采光，南廳戶(hù)型雖然是單面采光，但通過(guò)控制進(jìn)深，保證了下層采光的舒適度。

△項(xiàng)目露臺(tái)采光 過(guò)程演繹稿

另外，客餐廳的整體樓板，采用無(wú)梁設(shè)計(jì)，視野采光更多。

為了保護(hù)空中花園樓上樓下的隱私，項(xiàng)目做了一些細(xì)節(jié)處理，如增高磨砂玻璃擋板、增加飄板寬度等等。

比如，福州某項(xiàng)目建筑面積約168㎡偶數(shù)層戶(hù)型，邊廳連接著超6米挑高的超大空中花園，此外北向還設(shè)有入戶(hù)花園，可以實(shí)現(xiàn)雙動(dòng)線(xiàn)歸家，大大增強(qiáng)了歸家儀式感。

▲建面約168平戶(hù)型圖

這兩年第四代住宅爆發(fā)，但大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，這類(lèi)產(chǎn)品更多出現(xiàn)在二線(xiàn)城市和比較發(fā)達(dá)的三線(xiàn)城市。

不少地產(chǎn)人問(wèn)過(guò)，三四線(xiàn)城市和北方城市是否適合做第四代住宅？

某房企產(chǎn)品總告訴明源君，他們?cè)?jīng)在三四線(xiàn)城市打造了一個(gè)四代宅項(xiàng)目，樣板房開(kāi)放的時(shí)候，客戶(hù)看過(guò)后非常滿(mǎn)意，特別對(duì)于大面積的露臺(tái)贈(zèng)送，非常心動(dòng)。

但開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，去化卻差強(qiáng)人意。調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，客戶(hù)更看重的是贈(zèng)送面積，得知露臺(tái)不能封窗作為室內(nèi)面積使用后，就放棄認(rèn)購(gòu)了。

很多三四線(xiàn)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)四代住宅，看重的是贈(zèng)送面積和性?xún)r(jià)比。對(duì)于沒(méi)有花園夢(mèng)的客戶(hù)而言，后期花園維護(hù)成本很高，不但要定期修剪、清掃，還要擔(dān)心茂盛的植物會(huì)引來(lái)很多蚊蟲(chóng)。更令他們擔(dān)憂(yōu)的是要維護(hù)這樣的花園，物業(yè)費(fèi)可能要比普通住宅高出30～40%。

據(jù)了解，個(gè)別四代宅項(xiàng)目入住后，就存在部分業(yè)主封窗、違規(guī)搭建的情況。

在他看來(lái)，第四代住宅會(huì)更適合在一二線(xiàn)城市落地。一二線(xiàn)城市競(jìng)爭(zhēng)壓力大，很多人向往自然，或者花園式生活，而且他們消費(fèi)能力更強(qiáng)，能為四代住宅的溢價(jià)買(mǎi)單。

那在北方城市是否適合落地呢？

有北方城市地產(chǎn)人反饋，北方城市冬天氣溫都在零下十幾度幾十度，加上一年四季都有很大的風(fēng)沙，做開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)不太現(xiàn)實(shí)。如果再下雨下雪，刮大風(fēng)，真不敢想象怎么應(yīng)對(duì)？秋天有落葉，冬天塵土風(fēng)沙飛揚(yáng)，每周光是清潔露臺(tái)，估計(jì)都累得夠嗆。

但如果這些問(wèn)題能夠解決，四代宅在北方城市落地也有可能，畢竟北方城市的夏天也需要一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。

目前許多四代住宅的設(shè)計(jì)中，露臺(tái)挑高部分（例如3.3米以上的區(qū)域）往往成為樓上住戶(hù)的采光窗戶(hù)。這也導(dǎo)致住戶(hù)在露臺(tái)上的活動(dòng)可能會(huì)被鄰居看得一清二楚，隱私問(wèn)題不解決，就容易成為客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)抗性。

尤其市場(chǎng)上一些退臺(tái)式布局的項(xiàng)目，如某些T4產(chǎn)品，可能存在“樓上住戶(hù)可以直接俯瞰樓下露臺(tái)”的情況，這極大影響了客戶(hù)的居住體驗(yàn)。

目前房企都在研究各種解決方案，常見(jiàn)的解決思路有以下幾個(gè)：

一是引入陽(yáng)臺(tái)擋板，避免住戶(hù)對(duì)視。

這是目前比較常見(jiàn)的做法，即在建筑的奇偶錯(cuò)層位置，增加陽(yáng)臺(tái)側(cè)板，不僅避免了住戶(hù)間視線(xiàn)干擾的問(wèn)題，保護(hù)了住戶(hù)私密性，也在形式上與水平陽(yáng)臺(tái)一體化設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了建筑立面的視覺(jué)美感和標(biāo)識(shí)感。

二是優(yōu)化露臺(tái)上方住戶(hù)開(kāi)窗位置，形成完全私密的庭院。

比如成都國(guó)瑞·浩月府采用結(jié)構(gòu)挑板、優(yōu)化開(kāi)窗位置及錯(cuò)挑花園變換客廳采光方向等手法，避免與相鄰戶(hù)型的視線(xiàn)干擾，形成完全私密的空中綠化庭院。

也即將露臺(tái)上方的住戶(hù)臥室進(jìn)行封閉設(shè)計(jì)，為了彌補(bǔ)封閉墻體帶來(lái)的采光影響，加大了客廳與露臺(tái)之間的采光開(kāi)口，客廳與露臺(tái)之間的推拉門(mén)寬度可達(dá)到約4.6米-6米。

國(guó)瑞·浩月府效果圖

與此同時(shí)，引入錯(cuò)層設(shè)計(jì)，通過(guò)改變戶(hù)型朝向，讓基數(shù)層的戶(hù)型朝南，偶數(shù)層的戶(hù)型朝東，從而實(shí)現(xiàn)戶(hù)型的錯(cuò)位排列。

這種布局既能保證每戶(hù)的大面寬采光效果，又能避免上下樓住戶(hù)之間的露臺(tái)互相對(duì)視，有效提升隱私性。

三是通過(guò)景觀外置，創(chuàng)意空中花池、樹(shù)池實(shí)現(xiàn)視線(xiàn)遮擋。

不少項(xiàng)目將景觀綠植外置，靠近露臺(tái)邊緣，或圍繞著露臺(tái)周長(zhǎng)布置，也可以有效規(guī)避視線(xiàn)交叉的問(wèn)題。

未來(lái)四代住宅
拼的是物業(yè)和運(yùn)營(yíng)

第四代住宅入住后，安全隱患、后期維護(hù)等都是大問(wèn)題，如果未來(lái)得不到妥善解決，也會(huì)影響后續(xù)的市場(chǎng)接受度。

某房企集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總就指出，未來(lái)各地政策放開(kāi)后，第四代住宅可能會(huì)更普遍。但未來(lái)拼的不僅僅是產(chǎn)品，更要拼運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，如果物業(yè)管理跟不上，會(huì)帶來(lái)非常糟糕的居住體驗(yàn)。

雖然不少城市要求“第四代住宅”，要將立體綠化、植物配置標(biāo)準(zhǔn)、空中花園灌溉系統(tǒng)等納入到交付范圍，希望從從規(guī)范上保證后期植物的存活。

但如果沒(méi)有物業(yè)的統(tǒng)一維護(hù)，很難確保每一戶(hù)的空中庭院都能維護(hù)好。

現(xiàn)在有些項(xiàng)目，在綠化區(qū)配置了自動(dòng)噴灌系統(tǒng)、智能蚊蟲(chóng)防控系統(tǒng)。通過(guò)流量監(jiān)測(cè)傳感器和土壤濕度傳感器，能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)灌水程序，定時(shí)定量自動(dòng)給水灌溉綠植根部。物業(yè)和業(yè)主也能夠通過(guò)控制系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和操作。

再比如國(guó)瑞·浩月府在成都項(xiàng)目，除了會(huì)配置自動(dòng)噴灌系統(tǒng)，便于業(yè)主通過(guò)手機(jī)控制給綠植進(jìn)行灌溉，還會(huì)提供修剪花枝、園林維護(hù)等服務(wù)。

而國(guó)外米蘭的“Bosco Verticale”項(xiàng)目，同樣是垂直綠化的項(xiàng)目，他們專(zhuān)門(mén)配置了專(zhuān)業(yè)園藝師，每個(gè)月為項(xiàng)目住戶(hù)空中庭院進(jìn)行修枝、驅(qū)蟲(chóng)，但成本極高，每戶(hù)每年的物業(yè)費(fèi)就需要7000歐元。

中建壹品在武漢的項(xiàng)目，為了解決后期花園維護(hù)難的問(wèn)題，項(xiàng)目配置自動(dòng)灌溉系統(tǒng)，預(yù)留排水孔。交付時(shí)綠植全部栽種好，盡量選低矮、易打理、四季常綠的綠植，保證項(xiàng)目立面的統(tǒng)一性。而且會(huì)配置太陽(yáng)能滅蚊燈，避免后期維護(hù)和蚊蟲(chóng)。

當(dāng)然，除了后期管養(yǎng)難，還要解決私搭濫建的問(wèn)題。據(jù)某地產(chǎn)人透露，他們當(dāng)?shù)匾粋€(gè)已交付的項(xiàng)目，不少業(yè)主就將大露臺(tái)封窗變成室內(nèi)空間，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)建筑立面的破壞很大。

小結(jié)

第四代住宅確實(shí)已經(jīng)成為一種能把各種政策紅利吃到最盡的產(chǎn)品類(lèi)型，這兩年迎來(lái)了爆發(fā)期。但值得關(guān)注的是，不是所有城市所有項(xiàng)目都適合做四代宅，要結(jié)合自身情況慎重選擇。

如果真的要做，也不要僅僅把四代宅作為營(yíng)銷(xiāo)噱頭，而要切實(shí)解決客戶(hù)各種問(wèn)題，提高客戶(hù)的居體驗(yàn)，否則客戶(hù)也只會(huì)用腳投票。