沿街商業(yè)通常由一組或多組設(shè)置在小區(qū)道路周邊的小型商鋪組成，由開發(fā)商全部銷售給小業(yè)主或部分銷售，部分自持，少有開發(fā)商全部自持的情況。商業(yè)業(yè)態(tài)以便利性零售、生活服務(wù)、餐飲、教育等為主。據(jù)統(tǒng)計，較多項目的商鋪去化率較低，銷售不理想，導(dǎo)致開發(fā)商庫存較多。

銷售角度的原因包括：1、項目地塊偏遠，商業(yè)客源不足以支撐商業(yè)運營；2、項目規(guī)劃指標(biāo)中商業(yè)面積比例過大，購買客戶需求不足，去化率低。3、項目以住宅銷售宣傳為主，對商業(yè)部分沒有足夠重視等。4、單鋪總價過高。

設(shè)計角度的原因包括：1、商鋪面積與社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)不匹配；2、商業(yè)預(yù)留設(shè)備條件不足；3、商業(yè)界面不合理，商業(yè)動線不佳影響商業(yè)氛圍等。

以下筆者主要就設(shè)計角度來分析這些商鋪存在的典型問題及解決方向。

反面案例

案例一：

項目商鋪為兩層，除個別商鋪為單層商鋪外，其余大部分均為一拖二商鋪，且首層和二層面積都較大，東側(cè)的一拖二商鋪面積都超過了500平米，面積過大且各商鋪均未預(yù)留餐飲條件，商業(yè)業(yè)態(tài)受限，幾乎無法去化。

案例二：

大部分商業(yè)為一拖二商鋪，商鋪面寬較窄多個商鋪開間僅有4m，而進深達18m，內(nèi)部布置較困難；商鋪二層面積較大，一拖二商鋪總面積多在300平米以上，端頭商鋪面積超過500平米，面積過大；各商鋪均未預(yù)留餐飲條件，導(dǎo)致商業(yè)業(yè)態(tài)受限，去化率較低。

案例三：

商業(yè)平面布置不合理，在連續(xù)的商鋪中間設(shè)置了公共衛(wèi)生間，打斷了商鋪的連續(xù)性，同時對兩側(cè)臨近的商鋪運營也極為不利。

另外，商鋪室內(nèi)陸面與室外道路高差過大，商鋪與人行通道中間設(shè)置連續(xù)性的綠化，對于商鋪的可達性也會造成影響，降低客戶進入商鋪的意愿。

設(shè)計策略

針對沿街商鋪設(shè)計中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，首先應(yīng)分析社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)和樓層需求，下表為某標(biāo)桿房企的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

原則上應(yīng)優(yōu)先設(shè)置單層商鋪，可增加商業(yè)沿街面長度，或者適當(dāng)增加商鋪進深來滿足規(guī)劃面積指標(biāo)，避免僅因為滿足面積指標(biāo)而大量設(shè)置二層商業(yè)。

單鋪面積應(yīng)與社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)類型匹配，主力面積段設(shè)置在30~150平米較為合理。

商鋪面寬進深比宜控制在1：2~1：3，進深12m為宜，不應(yīng)超過15m。如果商業(yè)面積過大，首層15m進深無法消化，而將部分商鋪進深加大即可避免做二層時，應(yīng)優(yōu)先考慮首層部分商鋪進深加大，建議不超過20m。

如項目條件限制，必須采用一拖二商鋪，內(nèi)部豎向交通建議采用三跑樓梯，衛(wèi)生間、儲物間等后勤空間結(jié)合樓梯布置，充分占用進深，入口附近的空間盡量完整，作為與客戶體驗強相關(guān)的營業(yè)區(qū)。

1、當(dāng)首層層高≤5.0m 時，建議設(shè)置一層，層高為 4.5m。

2、當(dāng)首層層高 5.0~5.4m時，可局部設(shè)夾層（預(yù)留條件，后期可以由業(yè)主自理）。

3、當(dāng)首層層高≥5.4m時，可設(shè)完整夾層（預(yù)留條件，后期可以由業(yè)主自理，增加樓板，增加營業(yè)面積）。

因商鋪多為銷售給小業(yè)主后對外出租，業(yè)態(tài)存在不確定性，大多數(shù)商鋪均應(yīng)考慮預(yù)留足夠的設(shè)備條件。

如：重餐飲類店鋪的預(yù)留設(shè)備條件：

沿街商鋪中間盡量不被公共服務(wù)用房（如社康中心、服務(wù)站、衛(wèi)生間等）打斷。

有條件時，建議在便于到達商鋪的位置配至停車位，可以增加商業(yè)輻射范圍，停車位數(shù)量不需過多，以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。