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市場投資項(xiàng)目的偏好正從高、大、上、多、全轉(zhuǎn)向小而美、專而精。今天給大家分享一個(gè)近期落地的城市更新案例，項(xiàng)目由平臺(tái)公司負(fù)責(zé)二級開發(fā)和資產(chǎn)持有，社會(huì)投資人提供階段性建設(shè)資金支持，項(xiàng)目通過物業(yè)銷售和運(yùn)營收入實(shí)現(xiàn)平衡。1.項(xiàng)目名稱：廬陽區(qū)四里河左岸城市更新項(xiàng)目（一期）2.建設(shè)地點(diǎn)：安徽省合肥市廬陽區(qū)3.建設(shè)內(nèi)容：包括三個(gè)子項(xiàng)目，分別為合鋼三廠廬陽區(qū)LY202310號地塊項(xiàng)目，占地81.98畝，總建筑面積22.02萬平方米；北二環(huán)09-B2地塊項(xiàng)目，占地35.5畝，總建筑面積8.93萬平方米；濉溪路99號改造項(xiàng)目，改造總建筑面積1.39萬平方米。4.項(xiàng)目規(guī)模：總投資約22億元。5.合作期限：整體合作期6年，其中建設(shè)期3年，運(yùn)營期3年。項(xiàng)目按照“整體策劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)開發(fā)”的思路，根據(jù)規(guī)劃區(qū)域特點(diǎn)和功能、市場需求、土地供應(yīng)等因素確定開發(fā)計(jì)劃。主要包括項(xiàng)目投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)及移交等。采用投資建設(shè)運(yùn)營一體化模式實(shí)施。區(qū)政府授權(quán)平臺(tái)公司作為項(xiàng)目實(shí)施主體，平臺(tái)公司通過公開招標(biāo)方式選定社會(huì)投資人，平臺(tái)公司與社會(huì)投資人共同出資成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)及移交。社會(huì)投資人負(fù)責(zé)階段性投資和建設(shè)施工，并調(diào)動(dòng)自身資源提供招商引資服務(wù)；平臺(tái)公司承擔(dān)土地獲取、二級開發(fā)及銷售運(yùn)營責(zé)任，并按照協(xié)議約定支付服務(wù)費(fèi)。項(xiàng)目資本金比例符合國家規(guī)定，項(xiàng)目公司注冊資本5億元，其中平臺(tái)公司持股10%，社會(huì)投資人持股90%，股東各方以貨幣形式出資。資本金以外的債務(wù)性資金由項(xiàng)目公司作為融資主體籌集，項(xiàng)目公司可為融資之目的在項(xiàng)目收益權(quán)或其他權(quán)益上設(shè)置抵押、質(zhì)押等。平臺(tái)公司提供必要融資協(xié)助，包括依法提供與項(xiàng)目融資有關(guān)的批復(fù)、證明、說明及相關(guān)文件。各子項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)土地由平臺(tái)公司依法合規(guī)提供給社會(huì)投資人使用，土地的權(quán)屬歸平臺(tái)公司所有。目前平臺(tái)公司已摘取合鋼三廠廬陽區(qū)LY202310號地塊，居住用地單價(jià)1101萬元/畝，樓面價(jià)5504.97元/㎡，總價(jià)8.60億，溢價(jià)率0.09%。1.回報(bào)方式：平臺(tái)公司在合作期就項(xiàng)目公司提供的項(xiàng)目投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)及移交等服務(wù)給予投資回報(bào)，投資回報(bào)=建設(shè)投資服務(wù)費(fèi)+運(yùn)營維護(hù)服務(wù)費(fèi)+合理收益。其中建設(shè)投資服務(wù)費(fèi)為各個(gè)子項(xiàng)目建設(shè)投資成本；運(yùn)營維護(hù)服務(wù)費(fèi)為項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)及招商引資產(chǎn)生的實(shí)際成本支出；合理收益按照中標(biāo)收益率計(jì)算。社會(huì)投資人通過項(xiàng)目公司分紅收回投資并獲取收益。2.收益來源：主要由運(yùn)營收入、運(yùn)營補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)、平臺(tái)公司自籌資金三部分構(gòu)成。其中運(yùn)營收入包括商業(yè)租賃、物業(yè)服務(wù)、廣告、充電樁、停車位及可售資產(chǎn)銷售收入；運(yùn)營補(bǔ)貼或獎(jiǎng)勵(lì)包括符合產(chǎn)業(yè)扶持政策的稅收獎(jiǎng)勵(lì)、產(chǎn)業(yè)政策補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)招商獎(jiǎng)勵(lì)以及政府專項(xiàng)補(bǔ)助資金和運(yùn)營獎(jiǎng)補(bǔ)；平臺(tái)公司自籌資金包括自有資金、債券、股權(quán)融資、項(xiàng)目融資、融資租賃等。 項(xiàng)目合作期滿，社會(huì)投資人將其在項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平臺(tái)公司，或?qū)㈨?xiàng)目公司依法清算注銷，實(shí)現(xiàn)股權(quán)退出。 1.中標(biāo)單位：中建國際工程有限公司、合肥嘉環(huán)建設(shè)有限公司、合肥工業(yè)大學(xué)設(shè)計(jì)院（集團(tuán)）有限公司。2.中標(biāo)條件：工程費(fèi)用下浮率6.00%；設(shè)計(jì)費(fèi)用下浮率30.00%；合理收益率4.50%。一是項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越。拆除重建類城市更新項(xiàng)目的底層投資邏輯是房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)首先看區(qū)位，本項(xiàng)目中待開發(fā)商住地塊位于合肥市主城區(qū)黃金地段，改造項(xiàng)目亦位于廬陽區(qū)中心城區(qū)，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通、公共服務(wù)配套設(shè)施完善，項(xiàng)目整體擁有較好的價(jià)值提升空間和溢價(jià)彈性，經(jīng)濟(jì)可行性較強(qiáng)。二是項(xiàng)目規(guī)模適宜、分工合理。項(xiàng)目不需大規(guī)模征拆，不搞大拆大建，平臺(tái)公司和社會(huì)投資人合作限于二級開發(fā)建設(shè)投資層面，一級開發(fā)部分由政府主導(dǎo)實(shí)施，符合當(dāng)前依法征收、凈地出讓的政策導(dǎo)向。三是商業(yè)模式成熟。項(xiàng)目本質(zhì)上采用的是商業(yè)BT模式，社會(huì)投資人除提供階段性建設(shè)資金外，基本不承擔(dān)施工以外的其他責(zé)任；土地獲取、二級開發(fā)銷售、資產(chǎn)持有運(yùn)營均由平臺(tái)公司自行負(fù)責(zé)。社會(huì)投資人獲取基于績效考核的固定投資回報(bào)，平臺(tái)公司獲取二級開發(fā)利潤、運(yùn)營收益及項(xiàng)目資產(chǎn)。城市更新項(xiàng)目運(yùn)作過程中，項(xiàng)目征拆難、經(jīng)濟(jì)平衡難是阻礙前期工作推進(jìn)的兩大核心難點(diǎn)，主要原因?yàn)?strong>更新前后資產(chǎn)增值不多導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人改造意愿不強(qiáng)、征拆量過大導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人意見難統(tǒng)一、開發(fā)價(jià)值不高導(dǎo)致前期成本難覆蓋等。除電梯加裝、管網(wǎng)改造、外墻翻新等局部更新改造類項(xiàng)目外，市場上目前對于拆除重建類項(xiàng)目仍以成片連片開發(fā)更新為主，規(guī)模大、周期長、業(yè)態(tài)多、流程冗是基本特點(diǎn)。本項(xiàng)目由三個(gè)地塊項(xiàng)目構(gòu)成，其中兩個(gè)為拆除重建，一個(gè)屬于小規(guī)模改造更新，三個(gè)項(xiàng)目在地理位置上互不相連，但均位于主城區(qū)核心地段，三個(gè)子項(xiàng)通過關(guān)聯(lián)打捆實(shí)現(xiàn)點(diǎn)狀聯(lián)結(jié)、綜合平衡。在房地產(chǎn)市場下行形勢下，此運(yùn)作模式可為城市更新項(xiàng)目推進(jìn)帶來以下幾點(diǎn)啟發(fā)：一是在項(xiàng)目區(qū)位選擇上，優(yōu)先推進(jìn)主城區(qū)核心地段項(xiàng)目，通過城市體檢和市場調(diào)研，精準(zhǔn)識別可通過城市更新釋放比較優(yōu)勢、提升增量價(jià)值的地塊，確保更新改造的必要性和經(jīng)濟(jì)性。二是在項(xiàng)目前期策劃上，摒棄傳統(tǒng)大包大攬、貪多求全的投資開發(fā)定式，突破固有城市更新片區(qū)開發(fā)思維，化整為零、以點(diǎn)帶面，集中資源和力量推動(dòng)小而美、專而精的優(yōu)質(zhì)成熟項(xiàng)目落地，通過典型項(xiàng)目的外部性和示范效應(yīng)，引領(lǐng)后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施。三是在項(xiàng)目模式設(shè)計(jì)上，根據(jù)地方實(shí)際和平臺(tái)公司操盤能力，靈活設(shè)計(jì)股權(quán)合作+EPC、認(rèn)購有限合伙份額+EPC、融資代建、合作開發(fā)等商業(yè)模式，合作雙方根據(jù)各自資金實(shí)力、技術(shù)水平、風(fēng)控能力合理分配權(quán)利義務(wù)，力爭達(dá)到專業(yè)人干專業(yè)事、能控制風(fēng)險(xiǎn)的人擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值最大化。
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