中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析、運(yùn)營(yíng)及盈利模式

毛桃公 2024-06-15 發(fā)布于新疆

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根據(jù)“十四五”規(guī)劃綱要，至2025年，我國(guó)將支持300個(gè)左右培訓(xùn)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型為普惠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、1000個(gè)左右公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增加護(hù)理型床位,支持城市依托基層醫(yī)療衛(wèi)生資源建設(shè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合設(shè)施。

政策趨勢(shì)增加長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)制度，加強(qiáng)市場(chǎng)化管理，注重醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、智慧養(yǎng)老和人才的標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)督。

養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)前市場(chǎng)概況

目前，我國(guó)仍處于積極應(yīng)對(duì)人口老齡化的戰(zhàn)略機(jī)遇期，雖然已經(jīng)開始出現(xiàn)老年專項(xiàng)市場(chǎng)，該市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量并不大，加上養(yǎng)老人群的收入水平普遍不高以及養(yǎng)老消費(fèi)理念較為落后(即主要依賴兒女)，致使養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于發(fā)育期。

預(yù)計(jì)2024年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到10萬億元，2025與2030年將分別突破12萬億元和20萬億元；2020-2024年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率為8.9%，而2025-2030年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)復(fù)合增長(zhǎng)率為10.8%，意味著未來五年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將提前完成產(chǎn)業(yè)孵化，轉(zhuǎn)而邁入產(chǎn)業(yè)爆發(fā)期。

預(yù)計(jì)至2050年，老年市場(chǎng)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分別以9.74%和11.48%的年增長(zhǎng)率高速發(fā)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，發(fā)展空間廣闊、增速快、多元化。

養(yǎng)老服務(wù)供給由單純追求數(shù)量的粗放式增長(zhǎng)向質(zhì)量并舉的精細(xì)化方向轉(zhuǎn)變。

目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等沿海發(fā)達(dá)和海南等環(huán)境優(yōu)異地區(qū)。

且當(dāng)前市場(chǎng)參與主體多元化特征日趨明顯，各參與主體自身特性不同，進(jìn)入行業(yè)的出發(fā)點(diǎn)不同、介入的時(shí)點(diǎn)不同。

近年來各類企業(yè)紛紛布局養(yǎng)老領(lǐng)域，借助企業(yè)所在的行業(yè)優(yōu)勢(shì)布局康養(yǎng)細(xì)分領(lǐng)域，同時(shí)基于地產(chǎn)與養(yǎng)老的雙重屬性，打造出豐富的產(chǎn)品類型，形成六大產(chǎn)品線。

本文通過對(duì)我國(guó)老年人人口規(guī)模、老齡化嚴(yán)重程度、老齡化特征、政策紅利、政策趨勢(shì)及市場(chǎng)化養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略機(jī)遇等多方面綜合分析，社會(huì)化養(yǎng)老成為市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要運(yùn)營(yíng)模式介紹

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是指以養(yǎng)老服務(wù)為核心的綜合性體系。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合體系的核心部分，其發(fā)展程度對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著深遠(yuǎn)影響。參考服務(wù)內(nèi)容和養(yǎng)老場(chǎng)所，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)養(yǎng)老可以分為三種模式，分別為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

（一）居家養(yǎng)老

居家養(yǎng)老是以家庭為核心，以信息化平臺(tái)為支撐，為與子女共同居住或獨(dú)自居住的老人提供居家的服務(wù)內(nèi)容，是目前大多數(shù)老年人養(yǎng)老的主要方式。該方式適合具有生活自理能力的老人，生活成本較低，老人可以居住在熟悉的環(huán)境中，無需更換居所。居家養(yǎng)老占據(jù)養(yǎng)老服務(wù)體系中的基礎(chǔ)性位置，提升潛力和發(fā)展空間較大。

1、隨著新技術(shù)不斷創(chuàng)新變革，智能養(yǎng)老平臺(tái)在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域中應(yīng)運(yùn)而生，這種模式多為各地政府主導(dǎo)的智能養(yǎng)老產(chǎn)品或平臺(tái)，通過采集老人數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，應(yīng)用于老人獨(dú)居、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多種場(chǎng)景。智能養(yǎng)老平臺(tái)整合了線上、線下資源，實(shí)現(xiàn)了養(yǎng)老服務(wù)供給資源的集約化管理和供需有序銜接，包括老人健康信息建檔和監(jiān)測(cè)、提供每日膳食搭配方案、掛號(hào)預(yù)約等功能。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2025年我國(guó)智慧養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到15.6萬億元。

2、上門服務(wù)主要是由專業(yè)護(hù)理人員定期上門為老人提供助餐、助浴、心理疏導(dǎo)、康復(fù)訓(xùn)練、醫(yī)療護(hù)理或健康檢查等服務(wù)，滿足了習(xí)慣于傳統(tǒng)居家養(yǎng)老但又缺乏子女照顧老人的基本生活需求，大幅提升了老年生活品質(zhì)。

（二）社區(qū)養(yǎng)老

社區(qū)養(yǎng)老是指依托社區(qū)公共資源，由社區(qū)的有關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人士為基本生活自理能力較弱或沒有與子女共同居住的老人提供托老服務(wù)。這種模式吸收了居家養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老的優(yōu)點(diǎn)和可操作性，把家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的最佳結(jié)合點(diǎn)集中在社區(qū)。是針對(duì)我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型期在21世紀(jì)上半葉所面臨的巨大老齡化問題提出的一種新型養(yǎng)老方式。

1、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心，以提供上門服務(wù)和社區(qū)日間照料、社區(qū)老年活動(dòng)中心、社區(qū)老年食堂、家政服務(wù)、緊急援助等為主要形式的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前常見的是以社區(qū)機(jī)構(gòu)發(fā)起組織設(shè)立的老年一站式綜合服務(wù)中心，或者以加盟連鎖、合作經(jīng)營(yíng)、托管經(jīng)營(yíng)、指導(dǎo)運(yùn)營(yíng)等方式管理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，近年來發(fā)展勢(shì)頭迅猛。社區(qū)養(yǎng)老往往不需要老人離開自己最熟悉的居家環(huán)境，可以自行前往社區(qū)機(jī)構(gòu)接受服務(wù)，方式較為靈活。

2、城市和農(nóng)村社區(qū)養(yǎng)老各自發(fā)展特點(diǎn)：

（三）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是滿足活力老人、失能、半失能、失智老人的日常生活所需服務(wù)，這種方式較居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老相比成本較高，老人需要集中在機(jī)構(gòu)里養(yǎng)老，能夠享受到全面、豐富、專業(yè)化的配套設(shè)施和服務(wù)。

1、醫(yī)療+養(yǎng)老，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式是將健康檢查、康復(fù)治療、失能及半失能人群照料、臨終關(guān)懷等服務(wù)與養(yǎng)老相融合。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合免去了老年人群多次往返于醫(yī)院和家庭看病就醫(yī)的負(fù)擔(dān)，在保證養(yǎng)老生活的前提下又增加了醫(yī)療保障，這種模式迎合了眾多家庭的切實(shí)需求，所以市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)往往面臨一床難求的現(xiàn)狀。

2、地產(chǎn)+養(yǎng)老，主要是以地產(chǎn)為載體，以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為配套的一種新興地產(chǎn)形式。相比傳統(tǒng)住宅來說，這類模式養(yǎng)老設(shè)施配套齊全，住宅配有適老化設(shè)施，在社區(qū)內(nèi)便可享受康養(yǎng)服務(wù)，是和傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上的滲透和互動(dòng)。除了一些大型房企例如萬科、保利，嘗試參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以外，還出現(xiàn)了一批專門做養(yǎng)老社區(qū)的地產(chǎn)公司，例如上海親和源老年公寓。

3、保險(xiǎn)業(yè)+養(yǎng)老，是指老年人通過購(gòu)買指定種類及金額的保險(xiǎn)產(chǎn)品即可獲得養(yǎng)老社區(qū)入住資格的模式，一般面向高凈值客戶。保險(xiǎn)公司利用其規(guī)模大、周期長(zhǎng)的保險(xiǎn)資金來投入到自營(yíng)的養(yǎng)老社區(qū)，與前端的保險(xiǎn)銷售形成完整養(yǎng)老閉環(huán)，重資產(chǎn)布局養(yǎng)老地產(chǎn)，輕資產(chǎn)覆蓋養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)。

4、旅游業(yè)+養(yǎng)老，隨著季節(jié)變化，老年人選擇不同的地方旅游養(yǎng)老，這種方式跨越了地域限制，形式常見為集旅游休閑、康養(yǎng)服務(wù)、文化娛樂的綜合體，需要休閑度假環(huán)境和優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)容作為支撐。

養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式及案例借鑒

目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源重點(diǎn)體現(xiàn)在對(duì)客戶定位、土地獲取、政策優(yōu)惠補(bǔ)貼、金融結(jié)合、專業(yè)服務(wù)能力等關(guān)鍵要素處理的差別上，由此形成各具內(nèi)涵的盈利模式，具體為以下7種：

①產(chǎn)權(quán)銷售——凈慧寺耘林生命公寓

凈慧寺耘林生命公寓是全球第34座生命公寓，該項(xiàng)目位于無錫太湖科技產(chǎn)業(yè)園，占地約81畝，內(nèi)部業(yè)態(tài)涵蓋養(yǎng)老住宅、老年公寓、護(hù)理中心、康復(fù)醫(yī)院、2000多㎡的生活休閑娛樂大廳及其他商業(yè)配套。

整個(gè)項(xiàng)目結(jié)合前期銷售+后期運(yùn)營(yíng)收費(fèi)形成快速盈利，運(yùn)營(yíng)1年，已實(shí)現(xiàn)運(yùn)行層面盈虧平衡，關(guān)鍵在于配套運(yùn)營(yíng)最大限度對(duì)外開放，借助周邊消費(fèi)聚集消費(fèi)人氣，菜單式服務(wù)，不服務(wù)無收費(fèi)，區(qū)別于當(dāng)下大多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)。

②使用權(quán)銷售——上海保集·富椿佘山

上海保集富椿佘山坐落于上海市唯一的自然山林勝地——正佘山腳下，背靠佘山，四面環(huán)水，可以稱為是一方隱于佘山腳下的養(yǎng)生度假秘境。

富椿佘山為40年產(chǎn)權(quán)年限的商服用地，所以采取銷售30年居住權(quán)的形式，富椿佘山主打養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)，面向的客戶主要是活力老人，所以在住宅產(chǎn)品的打造上與常規(guī)地產(chǎn)沒有太大的區(qū)別，只是少量的增加了適老的配件，如報(bào)警、扶手及在尺度方面比較適老。

③長(zhǎng)期租賃+杭州萬科隨園嘉樹

萬科隨園嘉樹，體量百畝，大小合適，輕盈精致。隨園嘉樹是萬科在杭州播種下來的第一顆養(yǎng)老種子，被譽(yù)為“當(dāng)代中國(guó)高端養(yǎng)老里程碑式的作品”。

由于隨園嘉樹的土地屬性是旅游用地，產(chǎn)權(quán)只有40年（2003年-2043年），經(jīng)過幾年的前期建設(shè)，直到2013年5月推出，僅剩30年的產(chǎn)權(quán)，因此項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)采取使用權(quán)銷售和長(zhǎng)期租賃結(jié)合的方式。

隨園嘉樹打造四大服務(wù)模塊，86項(xiàng)服務(wù)細(xì)節(jié)，通過萬科物業(yè)運(yùn)營(yíng)，聯(lián)合浙江大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬第一醫(yī)院，為長(zhǎng)者量身定制服務(wù)，讓長(zhǎng)者體會(huì)舒適生活和尊榮享受。

④押金模式——茅山頤園

茅山頤園包括14.2萬㎡住宅和23.8萬㎡配套，其中一期、二期住宅規(guī)劃為合院，三期在規(guī)劃中，配套中三甲醫(yī)院、養(yǎng)護(hù)中心（芝鵠苑）等已先于住宅銷售投入運(yùn)營(yíng)；住宅銷售為產(chǎn)權(quán)銷售模式，養(yǎng)護(hù)中心為押金+月費(fèi)模式。

養(yǎng)護(hù)中心收費(fèi)模式：押金+月費(fèi)。入住需繳納3萬元押金，月費(fèi)根據(jù)不同的房型收費(fèi)有差異，收取區(qū)間在5600-9750元/月/人之間。

⑤會(huì)員制——常州金東方頤養(yǎng)中心

常州金東方頤養(yǎng)中心位于江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)，總占地17.6萬㎡，總建面26.4萬㎡，包含養(yǎng)老公寓、護(hù)理院、醫(yī)院、會(huì)所等物業(yè)類型，其中養(yǎng)老公寓1789戶，護(hù)理院500張床位。

項(xiàng)目采取會(huì)員制養(yǎng)老模式，會(huì)員可繼承、轉(zhuǎn)讓，通過會(huì)員制+運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式實(shí)現(xiàn)快速回籠資金，且持續(xù)運(yùn)營(yíng)盈利，服務(wù)管理上采取CCRC 3+1體系，結(jié)合“居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)型養(yǎng)老”三位一體。

金東方收費(fèi)模式：會(huì)員費(fèi)+運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，目前以金卡和銀卡兩種形式出售公寓使用權(quán)，每年收取運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，其中金卡可繼承轉(zhuǎn)讓不退還，銀卡不住可退還。

⑥保險(xiǎn)模式——泰康之家（申園）

泰康申園落位于松江，廣富林遺址附近，一二期總建面22萬㎡，共計(jì)打造適老化住宅2200套，對(duì)應(yīng)配套有獨(dú)立會(huì)所、老年大學(xué)、二級(jí)康復(fù)醫(yī)院、護(hù)理院。

購(gòu)買幸福有約保險(xiǎn)200萬以上，可以鎖定泰康之家養(yǎng)老社區(qū)的優(yōu)先入住權(quán)。

⑦信托模式——上海頤和苑

上海頤和苑老年服務(wù)中心是上海最大的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院、上海首個(gè)與丹麥合作的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、上海市首個(gè)華僑養(yǎng)老基地。

因非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的屬性，頤和苑的定價(jià)受政府指導(dǎo)，沒有采用一般CCRC收取會(huì)員費(fèi)的模式，而是收取部分押金后，每月再按人數(shù)收取入住費(fèi)用。是大部分老人可承受范圍，也滿足了政府需要提供的民生訴求。

安信信托與上海頤和苑、福壽康、愛照護(hù)三家機(jī)構(gòu)合作，將三家服務(wù)定位安頤信托的養(yǎng)老服務(wù)合作伙伴，將現(xiàn)金收益與消費(fèi)收益結(jié)合，可為信托客戶提供一站式的服務(wù)。同時(shí)，該信托產(chǎn)品最低認(rèn)購(gòu)金額為300萬，可為養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)導(dǎo)流客戶，提升養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的客戶質(zhì)量。

養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)

綜合以上對(duì)各類企業(yè)盈利型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的介紹和分析，我們可以看出養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展中具有以下趨勢(shì)：

總體來看我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景廣闊，值得期待！

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來自：毛桃公 > 《物業(yè)家政部》

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