坊間傳聞，上海二手房市場(chǎng)走勢(shì)是有風(fēng)向標(biāo)的。

分別是：上?？党恰⒅羞h(yuǎn)兩灣城、世茂濱江花園。

這幾個(gè)盤前面十年間的漲幅都低于上海市場(chǎng)平均標(biāo)準(zhǔn)。

只有在遇到大牛市，他們才會(huì)漲。

遇到行情不好時(shí)候，他們又先跪。

可以說是市場(chǎng)真實(shí)數(shù)據(jù)的照妖鏡。

上海康城：莘莊大哥帶頭漲，這里湯都喝不上。

莘莊，應(yīng)該是上海外環(huán)外漲幅最強(qiáng)勁的大哥，沒有之一。

特別是在今年，板塊內(nèi)的標(biāo)桿天薈二手房成交單價(jià)已經(jīng)突破14萬。

周邊小區(qū)在大哥的帶領(lǐng)下，都吃上了肉。上?？党?，只混了口湯。

畢竟在過去，莘莊房?jī)r(jià)坐著火箭飛，上?？党球T著單車追。

如今好歹能混在一個(gè)鍋里喝湯，也算是進(jìn)步了。

為什么上?？党堑臐q幅一直拖后腿？

因?yàn)檫@個(gè)盤太大了。

這應(yīng)該是全上海最大的盤，沒有之一。

整個(gè)小區(qū)的體量有288棟樓。大約住著13000戶家庭。

沿著小區(qū)對(duì)角線走下來，至少需要一個(gè)小時(shí)。

別人早高峰出行開車都是堵在路上，這里出家門就開始堵，出小區(qū)就得半個(gè)多小時(shí)。

到了下雨天，晚高峰排隊(duì)進(jìn)小區(qū)能堵一個(gè)半多小時(shí)。

因?yàn)樾^(qū)體量大，同一時(shí)間掛牌量就會(huì)很大，互相殺價(jià)嚴(yán)重，想賣掉，就必須要降價(jià)。

其次就是，這里曾經(jīng)群租成災(zāi)。

雖然小區(qū)經(jīng)歷了多次整治，但仍然很難完全杜絕。

到處都是違規(guī)改建房，很多房子內(nèi)部破損嚴(yán)重，導(dǎo)致小區(qū)房源結(jié)構(gòu)質(zhì)量層次不齊。

外加小區(qū)內(nèi)的河道景觀，沿河的房屋腐蝕嚴(yán)重，就意味著后期需要維護(hù)成本更高。

所以在已成交的房源信息中可以看到，同一時(shí)間段，成交單價(jià)相差20%-25%都是很常見的事情。

這樣體量的小區(qū)，對(duì)物業(yè)的管理，也十分艱巨。

小區(qū)內(nèi)部群租多，低素質(zhì)人群比例也會(huì)多。在管理困難的同時(shí)，物業(yè)費(fèi)都很難收上來。

沒有錢，管理就很難做到位，管理混亂，再一次推動(dòng)了小區(qū)價(jià)格走低，惡性循環(huán)。

近十年，上?？党莾r(jià)格平穩(wěn)的可怕。只有2波大的漲幅，一波是2017年前后，一波就是今年。

規(guī)劃中的12號(hào)線西延，在上?？党窃O(shè)有站點(diǎn)，也算是推動(dòng)今年漲幅的一個(gè)重點(diǎn)。

從老大難變成地鐵盤，但實(shí)際只能利好距離近的一些房源。

畢竟小區(qū)太大，出小區(qū)就要走大半個(gè)小時(shí)，地鐵不地鐵的，還重要嗎？

中遠(yuǎn)兩灣城：我命由我不由天，逆天改命的典范。

上海最大的小區(qū)前三名，一定有中遠(yuǎn)兩灣城的姓名。這又是一個(gè)超大盤。

小區(qū)貌似就是溫州的開發(fā)商，所以第一批業(yè)主也是溫州炒房客。

空置的房源被二房東拿下，隔成蜂窩狀做群租房。

最夸張的是，由于這個(gè)地方位置占據(jù)內(nèi)環(huán)內(nèi)，又挨著上?；疖囌荆肆髁烤薮?，一度夸張到被隔斷成上下床位出租。

所以這里成為很多滬漂來上海的第一站。

與上海康城很相似，流動(dòng)人口太多之后，里面的管理就非?；靵y，物業(yè)管理也很難跟上。

即便在內(nèi)環(huán)內(nèi)，中遠(yuǎn)兩灣城的房?jī)r(jià)一直很拉跨。

但中遠(yuǎn)兩灣城與上海康城最大的區(qū)別在于，中遠(yuǎn)兩灣城的位置極佳，占據(jù)內(nèi)環(huán)內(nèi)，軌道交通3/4號(hào)直達(dá)，1公里范圍內(nèi)觸及1/7/13號(hào)線。

極好的先天優(yōu)勢(shì)，只要能夠改變，就會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

業(yè)主一定也都懂得這個(gè)道理。

所以在2021年，業(yè)委會(huì)經(jīng)過多年不懈的努力，把物業(yè)換成了萬科物業(yè)。

加上經(jīng)過十幾年的去化，投資客早已退場(chǎng)，大部分都是自住客。

就目前來說，除了二期密度過高之外，三四期居住感還是可以的。

先天內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)勢(shì)，就意味著政府會(huì)投入更多的資源在這里。

物業(yè)的加持，會(huì)讓過去內(nèi)部的混亂環(huán)境得以改變。

另外中遠(yuǎn)兩灣城對(duì)口的九年制中遠(yuǎn)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，初中口碑和實(shí)力都非常強(qiáng)勁。

所以，之前跑輸大盤不要緊，關(guān)鍵在于懂得逆天改命。

或許，這個(gè)曾經(jīng)內(nèi)環(huán)內(nèi)的價(jià)值洼地，一去不返了。

世茂濱江花園：曾經(jīng)輝煌當(dāng)大哥，如今靠小弟翻身。

這又是一個(gè)大體量的小區(qū)。區(qū)別在于，位居宇宙中心陸家嘴。

這個(gè)小區(qū)，曾經(jīng)被譽(yù)為亞洲第一高豪宅，也是引領(lǐng)風(fēng)騷好幾年的大哥。

這個(gè)項(xiàng)目最大的敗筆也在于，作為豪宅，業(yè)主圈層不純粹。

第一批的業(yè)主，大多是投資客。

2020年7月份去看房的時(shí)候，內(nèi)部也是群租亂象橫生，樓道里堆滿了鞋架和晾衣架。

當(dāng)時(shí)低區(qū)的房?jī)r(jià)還不到8萬。

什么概念，2020年年中，8萬單價(jià)是浦東中外環(huán)的一個(gè)平均值。

這本應(yīng)是一個(gè)生來有就有，沒有就不太會(huì)有的豪宅，稀缺地段，最后確成了中產(chǎn)上車盤。

拉跨房?jī)r(jià)另一個(gè)因素是：曾經(jīng)的一線江景，后來變成了二線。

低區(qū)視線被濱江凱旋門遮擋。

而當(dāng)初為了所謂的江景房，很多戶型結(jié)構(gòu)和朝向都很奇葩。

有很多120多平的兩房，戶型空間偏大，功能性不足。

所以我們看到，這些弊端導(dǎo)致世茂濱江花園的房?jī)r(jià)漲幅很拉跨。且同一時(shí)段價(jià)差在30%以上。

真正讓世茂濱江花園迎來大漲幅的，是前灘的崛起。

在2020年7月，朋友因?yàn)闆]有搖中前灘12萬的三湘，于是決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)陸家嘴。

這時(shí)候很多人才發(fā)現(xiàn)，宇宙中心的世茂，居然只賣出了普通改善房的價(jià)格。

前灘崛起，讓這里反而成為洼地。

2020年8萬買到的人，現(xiàn)在真的是要偷著樂，畢竟在宇宙的中心，還要啥自行車。

這三個(gè)盤分別代表了：剛需、改善、豪宅。

但他們具備一個(gè)很大的共性：超級(jí)大盤，前期投資客過多，空置率非常高。

空置率高就會(huì)滋生出大量的二房東，導(dǎo)致群租房泛濫成災(zāi)。

這些群租房，不僅在疫情的時(shí)候難以管控，危及居住安全。

還有一個(gè)重要的因素：傷及房屋的元?dú)狻?/strong>

整個(gè)小區(qū)的房源質(zhì)量參差不齊，成交浮動(dòng)巨大，拉跨整個(gè)小區(qū)的成交均價(jià)。

讓這些超大盤很難跑贏平均漲幅。

好在，上海城市的發(fā)展，總會(huì)讓他們的命運(yùn)得到轉(zhuǎn)機(jī)。

但是，我們?cè)谫I新房的時(shí)候，盡量還是避開超大盤。畢竟，陪跑的過程，誰苦誰知道。

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