前兩日，一個朋友咨詢我：我太太在婚前和她父母共有一套房，我也在婚前買了一套期房（簽了買賣合同并付了房款），之后我們辦理了結(jié)婚手續(xù)。

結(jié)婚后，我買的這套房子可以辦產(chǎn)證了。

但我在辦產(chǎn)證時交易中心稅務(wù)窗口告知我，我這是二套房，要讓我繳納3%的契稅，3%和1.5%的契稅相差十萬呢，我對此特別不能理解：

第一，我買房子簽合同是在婚前呀，雖然我辦產(chǎn)證是在婚后；

第二，我太太她和父母共有的房子也是她婚前的啊，和我沒關(guān)系；

那為什么現(xiàn)在我辦產(chǎn)證就要看我們兩個人名下的房產(chǎn)情況呢？

我告訴他：現(xiàn)在房子都是以家庭為單位來計算是幾套的，無論你是婚前買的，還是婚后買的，交易中心看的是你這個家庭總共有幾套房子的，而不是法律上女方的房子是否和男方有關(guān)。

他聽了后，提出一個好的想法：那就讓我太太把她和父母的那套房子上她的名字去掉，這樣我這套房子就是首套了，就可以省1.5%的契稅了！

這確實是個好主意。

但是，我和他說：前面那套房子去你太太的名字，也需要繳稅的。

如果那套房屋是你太太和她父母「共同共有」的，那么在不去法院做分家析產(chǎn)訴訟的情況下，你太太這個1/3的份額（共同共有，在不經(jīng)法院特別析產(chǎn)的情況下，稅務(wù)部門默認(rèn)每人1/3），只有兩種途徑給她的父母：“買賣”或者“贈與”。

買賣的稅費就是正常二手房買賣的稅費，如果這套房屋是她的父母的唯一住房，那么就是1%或者1.5%的契稅，還要看這套房屋是否是普通住宅，以及是否是滿五唯一……

贈與的稅費，因為是直系親屬間的贈與，所以只需要繳納這個1/3份額的3%的契稅。比如，這套房子，交易中心評估下來是600萬，那么這個1/3份額就是200萬，需按照200萬*3%等于6萬來繳稅。

聽我說了這么多，這個朋友一臉詫異的看著我：程律師，這房子是她父母出全款買的呀，當(dāng)時我太太還沒成年呢，只是加了個她的名字而已，現(xiàn)在只是單純把當(dāng)時加的名字去掉，怎么搞得這么復(fù)雜了呀！

最后，他一臉期待的看著我說，還有沒有其他成本更低的方法？

我看著他不說話，他突然靈機(jī)一動說：要不我先辦個離婚手續(xù)，等我的產(chǎn)證辦好后再復(fù)婚。

我仍然看著他，不說話。

他后面選擇了什么方式又或是什么都沒做，我就不得而知了。

所以，很多時候父母買房子時，根本沒想那么多，就是單純的想加上孩子的名字，給孩子一個保障，一個權(quán)利，一個安全感，可是萬萬沒想到：加名是容易，但去名是真難！

說到這里，我想起我前段時間辦理的一個非常有典型意義的分家析產(chǎn)、法定繼承的案件。

這個案件里面非常重要的一個法律問題就是產(chǎn)權(quán)的共同共有的法律含義，以及對共同共有的房屋應(yīng)該如何析產(chǎn)？

案情簡介：某套老房子2016年動遷，動遷后分到一套動遷安置產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)人為外婆、女兒和外孫（女兒的兒子），共有形式為共同共有。之后外婆2019年過世，要辦理遺產(chǎn)繼承，需要先把外婆的遺產(chǎn)份額從共同共有的狀態(tài)下析產(chǎn)析出來，外婆到底有多少產(chǎn)權(quán)份額呢？是不是產(chǎn)證上是三個人名字，共有形式為共同共有，外婆的遺產(chǎn)份額就是1/3呢？

如果產(chǎn)權(quán)人及外婆的繼承人之間在法院做房產(chǎn)的析產(chǎn)時，根據(jù)對房屋的貢獻(xiàn)大小一致確認(rèn)析產(chǎn)的份額為外婆1/4、女兒1/2、外孫1/4，那么是否可以按照各方在法院確認(rèn)的析產(chǎn)份額來認(rèn)定，而不是默認(rèn)的每人1/3？

我們法律工作者會認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)人之間當(dāng)然可以按照不均分的分配比例進(jìn)行析產(chǎn)，因為共同共有是不區(qū)分份額的共有。

但是值得說明的一點是，如果沒有經(jīng)過法院的析產(chǎn)，直接去公證處或交易中心做析產(chǎn)更名或去名，那么交易中心基本只認(rèn)可平均分配，每人1/3。

我們這個案件最終是經(jīng)過法院的調(diào)解析產(chǎn)：外婆遺產(chǎn)1/4、女兒1/2、外孫1/4，然后外婆的遺產(chǎn)由這個女兒繼承（其他繼承人放棄了），分家析產(chǎn)+法定繼承后，產(chǎn)權(quán)情況為女兒3/4，外孫1/4，法院對此出具了調(diào)解書，到這里案件依然感覺很簡單的。

但是，到了交易中心審稅時，關(guān)于析產(chǎn)份額出了狀況。

交易中心稅務(wù)窗口老師認(rèn)為，三個人共同共有，析產(chǎn)結(jié)果只能是份額平分，每人1/3。

所以，按照平分，外孫本來是1/3，現(xiàn)在外孫是1/4，那外孫有1/12的份額不見了，給女兒了嗎？

稅務(wù)窗口告知：外孫這個「不見」的1/12需要繳納相關(guān)的稅費，繳納稅費有兩個選擇，其一是按照買賣這個1/12的方式繳稅，其二是按照贈與這個1/12的方式來繳稅。

當(dāng)事人聽到這個說法的時候非常不能理解，他認(rèn)為原來產(chǎn)權(quán)是共同共有，共同共有是不區(qū)分份額的每個產(chǎn)權(quán)人對房屋的整體享有所有權(quán)，在析產(chǎn)時，我們產(chǎn)權(quán)人之間一致同意按照一定的比例析產(chǎn)，為何不可呢？

為何3個人共同共有，就一定是每個人1/3的份額呢？

當(dāng)事人在過戶審稅時遇到這個難題向我求助，我也表示不能理解，于是立刻撥通了上海的12366稅務(wù)熱線對此進(jìn)行了咨詢，稅務(wù)熱線就此事為我對接到了該交易中心駐點的稅務(wù)老師。

我們帶著書面材料按照約定的時間地點找到了該稅務(wù)老師，該稅務(wù)老師又引薦我們和稅務(wù)部門負(fù)責(zé)人當(dāng)面溝通，稅務(wù)部門負(fù)責(zé)人之前曾處理過一起和我們類似的不均分析產(chǎn)的案件。

最終在稅務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和幫助下，按照在法院析產(chǎn)的結(jié)果辦理了稅務(wù)審核，并完成了產(chǎn)權(quán)去名，最后登記的是女兒3/4，外孫1/4。

本以為到這里，這件事就順利結(jié)束了。

但是，到了這套房屋再次出售交易時，當(dāng)事人本以為外婆遺產(chǎn)的這個1/4份額繳納20%的個人所得稅即可，沒想到到了稅務(wù)窗口又提到了上次更名時的「平均分配」問題，認(rèn)為外婆遺產(chǎn)是1/3……

最后當(dāng)事人再一次找到之前處理過這個事情比較了解情況的稅務(wù)負(fù)責(zé)人，于是問題很快速的就解決了。

這時，當(dāng)事人才終于舒了一口氣。

一個「沒有平均分配」的析產(chǎn)，引發(fā)了實踐中一系列的不同解讀。

所以，最后我想說，共同共有和按份共有有本質(zhì)的區(qū)別：

如果3個人對房屋共同共有，就是指3個人中的每個人，對房屋的整體都有完整的所有權(quán)。如果要處分這個房屋，必須經(jīng)過全體共有人同意才有效，否則處分行為就不發(fā)生法律效力。并且在析產(chǎn)之前，不能默認(rèn)3個人共有，每個人就一定是1/3，也有可能析產(chǎn)時有人份額多有人份額少。

如果3個人對房屋是按份共有，那一定會在產(chǎn)證上明確登記上每個人的份額比例，如果要處分這個房屋，按份共有人是可以處分自己的份額的。但共同共有不一樣，哪怕你的份額可能析產(chǎn)來的多，但是處分任何一部分都需要全部共有人都同意。

所以，在最開始登記產(chǎn)權(quán)上產(chǎn)證時，一定要多留個心，至少要知道，什么是按份共有，什么是共同共有，以及房產(chǎn)證加名、去名、更名的法律意義和程序。

（全文完）