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在我國現(xiàn)行法律中，直接規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)力和義務(wù)的規(guī)范主要集中在《民法典》和《物業(yè)管理條例》中，歸納起來包括以下幾點。
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的八大權(quán)力物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利按權(quán)利來源依據(jù)和涉及外部關(guān)系性質(zhì)不同可以分為以下八項。（1）依《公司法》規(guī)定享有的經(jīng)營自主權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取公司形式?！豆痉ā返?條規(guī)定:“公司從事經(jīng)營活動，必須遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會公德、商業(yè)道德，誠實守信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會責(zé)任，公司的合法權(quán)益受法律保護(hù)，不受侵犯?！?/span>《公司法》第12條規(guī)定:“公司的經(jīng)營范圍由公司章程規(guī)定，并依法登記?！惫緫?yīng)當(dāng)在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。物業(yè)管理法律法規(guī)也明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)在其登記的經(jīng)營范圍內(nèi)開展多種經(jīng)營，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)不容侵犯，物業(yè)管理行政部門和業(yè)主都不得違法干涉屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主經(jīng)營和管理范圍內(nèi)的事務(wù)及活動。(2)依物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定享有的管理辦法擬制權(quán)。《物業(yè)管理條例》第22條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益?！?/span>(3)依物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定有的管理事務(wù)執(zhí)行權(quán)。物業(yè)管理事務(wù)執(zhí)行權(quán)的具體表現(xiàn)形式是多樣的，包括對違反轄區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為制止權(quán)，聘用專業(yè)公司(如清潔公司、保安公司等)和專業(yè)人員承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)工作的選聘權(quán)，業(yè)主方(業(yè)主委員會)協(xié)助管理的知情權(quán)，物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維護(hù)、保護(hù)技術(shù)措施的決定權(quán)，物業(yè)管理專用房屋的使用權(quán)，車輛行使及停泊引導(dǎo)權(quán)，業(yè)主公益活動組織辦事權(quán)，物業(yè)維修基金領(lǐng)用權(quán)等。(4)依物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定享有的管理費用收取權(quán)。物業(yè)管理費用實際上是物業(yè)管理服務(wù)價格，又稱物業(yè)管理服務(wù)收費。②公眾代辦性服務(wù)收費，實際分為收取的代辦手續(xù)費和代有關(guān)部門收取的費用(如水費、電費、燃?xì)赓M、公房房租等)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳行為，是代政府職能部門和公用事業(yè)部門從事煩瑣收費工作，方便了廣大業(yè)主，有利于提高收費辦事效率和服務(wù)質(zhì)量。③特約性服務(wù)收費，屬于為滿足業(yè)主、物業(yè)使用人個別需求而應(yīng)約定提供針對性服務(wù)所收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。由于《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費的定義局限于住宅物業(yè)的管理服務(wù)收費范圍，故難以適用于非住宅物業(yè)的管理服務(wù)收費情形。從理論上分析，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)收費權(quán)是由管理服務(wù)成本費代收權(quán)(為物業(yè)管理委托方代理收取的)、便民代勞收費權(quán)(為政府職能部門和公用事業(yè)部門代收代繳費用的)、法定稅費預(yù)收權(quán)(收得的這部分收益還得用于繳納法定稅費)和服務(wù)傭金(利潤)自收權(quán)四種類型構(gòu)成的。因此，物業(yè)管理在行使收費權(quán)時，應(yīng)注意向收費對象說明個費項目與相應(yīng)收費權(quán)類型的關(guān)系，以免引起收費對象對其收費權(quán)利行使正當(dāng)性、合法性的誤解，從而減少收費障礙。（5）公司有從事專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的權(quán)力。《物業(yè)管理條例》第39條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。'(7)要求業(yè)主大會、業(yè)委會協(xié)助管理權(quán)。(8)勸阻、制止、處理違反物業(yè)管理合同的行為權(quán)利。《物業(yè)管理條例》第45條規(guī)定:“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。”(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的八大義務(wù)關(guān)于物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)法律規(guī)定，《民法典》第942條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)可分為按照《公司法》規(guī)定應(yīng)履行的一般義務(wù)、依《民法典》、物業(yè)管理法律法規(guī)與物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)履行的專業(yè)義務(wù)和特約服務(wù)合同應(yīng)履行的特約義務(wù)三類，概括起來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的涉及企業(yè)外部關(guān)系的義務(wù)主要包括以下幾個方面。(公司法》第5條規(guī)定:“公司從事經(jīng)營活動，必須遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會公德、商業(yè)道德，誠實守信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會責(zé)任”物業(yè)管理法規(guī)中也明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動。依法從業(yè)是一項與建設(shè)具有中國特色的法治國家密切相關(guān)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)和堅持正確的法治觀念，認(rèn)清依法從業(yè)、依法管理的重要意義。例如，1981年3月10日成立的全國第一家涉外商品房管理專業(yè)公司即深圳市物業(yè)服務(wù)公司，根據(jù)境外人士極為重視法治環(huán)境的情況，在公司成立之初就制定了“依法管理、業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨。又如，深圳市華僑城物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司也奉行“依法管理、竭誠服務(wù)、追求卓越、溫馨家庭”的服務(wù)質(zhì)量方針。類似這樣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在國內(nèi)為數(shù)眾多，這樣明確把“依法管理”或“依法從業(yè)”的觀念和要求列入企業(yè)行為宗旨或方針內(nèi)容第一位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在國內(nèi)為數(shù)眾多。（本文由菁物管書店整理自《物業(yè)管理法律法規(guī)》）《物業(yè)管理法律法規(guī)》2021年4月第2版  菁物管書店
59.80購買 物業(yè)服務(wù)企業(yè)同物業(yè)管理委托方提供的是專業(yè)化管理服務(wù)。這種專業(yè)服務(wù)義務(wù)的履行，在效果上應(yīng)當(dāng)能夠保持物業(yè)和公共設(shè)備與設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便和安全，體現(xiàn)中國優(yōu)秀文化傳統(tǒng)和社區(qū)文明特色。根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的專業(yè)化管理服務(wù)的義務(wù)范圍包括:①房屋本體及其固定配套設(shè)備設(shè)施的合理使用指導(dǎo)、維修和定期養(yǎng)護(hù)；②消防設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、電梯及其機(jī)電設(shè)備、道路和路燈、停車場、車棚、渠、池塘、井等共用配套設(shè)施設(shè)備和公共場所的合理使用指導(dǎo)、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；③園林綠化地段的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；④環(huán)境和公共衛(wèi)生維護(hù)、改善技術(shù)措施(清潔、殺菌、除污染等)；⑤勸阻、制止違反法規(guī)、業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)約的行為，協(xié)助有關(guān)部門和業(yè)主團(tuán)體維持社區(qū)公共秩序和治安秩序；⑥按照有關(guān)規(guī)定對車輛的行使和停泊進(jìn)行引導(dǎo)和管理；⑦對物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)常進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)共同設(shè)備或公共設(shè)施損壞時，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修或更新，若接到物業(yè)損壞報修，限時進(jìn)行維修和處理；⑧做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)的賬冊，并定期(三個月或半年)向業(yè)主委員會等物業(yè)管理委托方報送物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受審核:⑨法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他具有專業(yè)性的服務(wù)，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非專業(yè)服務(wù)項目。可納入其多種經(jīng)營范圍，而有關(guān)服務(wù)的權(quán)利與義務(wù)由服務(wù)關(guān)系當(dāng)事人雙方約定。3.達(dá)標(biāo)服務(wù)義務(wù)達(dá)標(biāo)服務(wù)義務(wù)，也稱規(guī)范化服務(wù)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和其管轄區(qū)域所在城市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會等物業(yè)管理委托方審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理與服務(wù)?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》第20條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；沒有國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用國外先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理服務(wù)水平積極采用國際標(biāo)準(zhǔn)和國外先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)有利于促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步和行業(yè)發(fā)展，有利于加強(qiáng)規(guī)范化管理，以法治代替人治，對提高和穩(wěn)定產(chǎn)品質(zhì)量、提高企業(yè)的競爭和生存能力有重要作用，可以給企業(yè)帶來更好的市場信譽(yù)，同時也可以指導(dǎo)開發(fā)商或業(yè)主委員會選擇合格的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。《民法典》第937條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同?！?/span>第938條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！?/span>第 939條規(guī)定:“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力?！?/span>《民法典》第943條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。”物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主委員會等物業(yè)管理委托方、全體業(yè)主和物業(yè)使用人及有關(guān)部門的監(jiān)督，定期聽取監(jiān)督方的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)。社區(qū)工作千頭萬緒，說到底是要服務(wù)于人民，造福于人民，這是社區(qū)建設(shè)的基本立足點。物業(yè)管理轄區(qū)往往是與社區(qū)范圍相重合的，而且物業(yè)管理與社區(qū)文明建設(shè)也有著緊密的聯(lián)系，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)識到社區(qū)建設(shè)工作的重要意義。作為社區(qū)的單位成員之一，作為社區(qū)中業(yè)主團(tuán)體自治管理事務(wù)的代理執(zhí)行人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)理應(yīng)發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極、自覺地支持所在社區(qū)的建設(shè)工作，以改革創(chuàng)新精神和高度重視態(tài)度配合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會等社區(qū)工作組織和街道政府做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作，配合業(yè)主委員會、居委會積極開展多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動，豐富居民的精神生活，力爭在對市民的“三義”(愛國主義、集體主義、社會主義)、“三知”(黨的基本知識、科學(xué)文化基本知識、市場經(jīng)濟(jì)基本知識)、“三德”(社會公德、職業(yè)道德、家庭美德)和“三業(yè)”(敬業(yè)、精業(yè)、創(chuàng)業(yè))教育活動中，在“走百家、進(jìn)萬戶，察民情、除困難，辦實事、暖人心，聚眾力、創(chuàng)幸?！被顒又凶龀鲎约簯?yīng)有的貢獻(xiàn)。《民法典》第949條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！?/span>第950條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費?！?/span>物業(yè)服務(wù)企業(yè)在撤管或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同時，應(yīng)配合依法選定的接管單位接管，按照規(guī)定移交有關(guān)物業(yè)、物品和檔案。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第29條:“辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:①竣工總平面圖，單位建筑。結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；②設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；③物業(yè)質(zhì)量保修文件或物業(yè)使用說明文件；④物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。” 物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，取決于物業(yè)服務(wù)合同中的有關(guān)管理服務(wù)內(nèi)容的具體規(guī)定。從關(guān)于物業(yè)管理法律關(guān)系客體的分析和本章中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)義務(wù)及物業(yè)權(quán)屬的分析中不難推知物業(yè)管理運作法律關(guān)系的客體種類，故不再贅述。
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