一方婚前貸款買房并登記在自己名下，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸的，離婚時法院可以判決該房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，歸夫妻共同所有。實務(wù)中，涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分的計算，各地法院做法不一，計算結(jié)果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，通常是分步計算法。第一步是計算不動產(chǎn)升值率，不動產(chǎn)升值率=不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本，而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用。“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費，因為其費用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易，而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費用。第二步是計算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償，即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。為了更好的理解上述計算公式，小編分享一個案例給大家學(xué)習(xí)總結(jié)。
【上海案例】上海市浦東新區(qū)人民法院 | (2019)滬0115民初18524號 | 2019.09.04裁判本案中法院認(rèn)為：“婚內(nèi)共同還貸及其相應(yīng)增值部分的數(shù)額，等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率。所稱不動產(chǎn)升值率，是用不動產(chǎn)現(xiàn)價除以不動產(chǎn)成本，不動產(chǎn)成本包括結(jié)婚時不動產(chǎn)的價格+共同還貸的利息部分+其他費用(比如契稅、印花稅。營業(yè)稅、評估費等)。”原、被告于2012年12月經(jīng)人介紹相識戀愛，2014年5月14日登記結(jié)婚，2016年6月27日生育女兒陳某。原告于2019年1月10日(遞交訴狀日期)提起離婚訴訟，引發(fā)本案。爭議焦點：民耀路房屋為原告婚前所有，產(chǎn)權(quán)登記在原告一人名下，婚后被告參與了還貸。涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分怎么分？審理中，因原、被告持有以下爭議致本院調(diào)解未成：1、被告在上海市浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)民耀路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱民耀路房屋)中的婚后還貸及其增值部分。民耀路房屋為原告婚前所有，產(chǎn)權(quán)登記在原告一人名下，婚后被告參與了還貸?；楹笤?、被告共計歸還了貸款本金92,671.39元、利息113,326.78元，合計205,998.17元。審理中，經(jīng)本院委托上海同信土地房地產(chǎn)評估投資咨詢有限公司評估，民耀路房屋在2014年5月1日(原、被告登記結(jié)婚的當(dāng)月)時的市場價值為167萬元，2019年5月10日(評估的時間節(jié)點)的市場價值為346萬元。另：原告在購房時支付了中介費32,000元、稅費15,900元、交易手續(xù)費516元、評估費1,272元、公積金貸款擔(dān)保費1,624元，合計51,312元。原、被告一致確認(rèn)被告婚后還貸及其增值部分應(yīng)為194,249元，同意評估費15,000元(原告已預(yù)交)由雙方各半負(fù)擔(dān)。① 本案中不動產(chǎn)升值率為：不動產(chǎn)現(xiàn)價格3460000元÷（結(jié)婚時不動產(chǎn)價格167000元＋中介費32,000元+稅費15,900元+交易手續(xù)費516元+評估費1,272元+公積金貸款擔(dān)保費1,624元+利息113,326.78元）；②夫妻共同還貸款項及其對應(yīng)增值部分的數(shù)額為：205,998.17元（婚后原被告共計歸還了貸款本金92,671.39元+利息113,326.78元）×不動產(chǎn)升值率（將上述①中的計算結(jié)果代入）＝388,498元，該款項的一半由原告補(bǔ)償給被告，故被告應(yīng)分得補(bǔ)償款194,249元。
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