1)做低房價”避稅暗藏四大風(fēng)險 千萬別因小失大

http://money.hexun.com/2009-09-16/121103928.html

文前提要:由于房價的上漲,導(dǎo)致普通住宅變“豪宅”,進(jìn)而引起交易稅賦負(fù)擔(dān)的加大,因此市場普遍出現(xiàn)通過做低房價的形式來避稅的做法。

　　從表面上看,避稅能帶來不小實(shí)惠,但其實(shí)卻暗藏著很大的風(fēng)險。

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　　記者在采訪中了解到,這種明顯不合理的避稅方式很常見,中介公司出謀劃策幫買賣雙方逃稅已成為業(yè)內(nèi)“潛規(guī)則”。對于這種情形,有法律界人士指出,這與優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的滯后不無關(guān)系。

　　“做低房價”成樓市頑疾

　　近日,記者陪朋友去看房,在某中介公司門店里,聽到了這樣一段對話。

　　朋友張先生問:“這套房子已經(jīng)超過了140萬元的普通房標(biāo)準(zhǔn),要按照'豪宅’標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅吧?！?/p>

　　中介:“不要緊,可以做低房價,這樣你就可以按照普照住宅的標(biāo)準(zhǔn)納稅了,能省下了1萬多元呢。房東不想承擔(dān)營業(yè)稅,也有這個意思?！?/p>

　　中介公司業(yè)務(wù)員在這里提到的做低房價,就是目前市場上很常見的避稅方式。所謂做低房價,是指買賣雙方在交易過程中簽訂“陰陽合同”,買賣合同中的房價要比實(shí)際成交價低一些,另外再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,將剩余部分則以家具或者裝修補(bǔ)償款的形式,采用現(xiàn)金方式支付給賣家。

　　舉例說明,比如上海外環(huán)線以內(nèi)一套面積為138平方米的二手房,成交價為180萬元,按照現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn),雖然面積不到140平方米,但是總價超過了140萬元的上限,所以仍將劃入非普通住宅范圍,此類住宅交易的話,賣家要承擔(dān)營業(yè)稅和二手房個稅,而買家也要按照非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅,為總房價的3%,比普通住宅高出一倍。于是買賣雙方會在簽訂買賣合同時,將合同價寫成140萬元,甚至更低一點(diǎn),這樣在交易過程中買賣雙方都只需按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)來納稅。從而達(dá)到避稅的目的。

　　記者在采訪中了解到,這種情形在實(shí)際交易過程中并不少見。某知名中介公司法務(wù)部有關(guān)人士坦承,幾乎每天都要處理此類問題,尤其是一些剛剛“越線”或者超過標(biāo)準(zhǔn)并不多的交易案例,因?yàn)槠胀ê头瞧胀ㄗ≌募{稅標(biāo)準(zhǔn)存在巨大的區(qū)別,所以買賣雙方都會強(qiáng)烈要求做低房價。

　　那么,兩者之間的差別到底有多大呢？我們以上述案例來舉例說明。這套住宅為三年前買進(jìn),買入價為95萬元（結(jié)算結(jié)果具體見表1）。通過計算發(fā)現(xiàn),是否做低房價稅費(fèi)差距達(dá)83175元,這不是一筆小數(shù)目。

表1 普通住宅與非普通住宅征稅差異（單位：元） 

住宅級別 主要稅種 稅率 征收金額 總計 

普通住宅 營業(yè)稅    免征    0 0 

二手房個稅 免征    0

非普通住房  營業(yè)稅      差額×5.55%  47175   83175 

二手房個稅  總房價×2%   36000 

　　而對于一些超過普通住宅標(biāo)準(zhǔn)很多的二手房來說,賣家也總是會通過這種方式來達(dá)到降低稅費(fèi)開支的目的。如內(nèi)環(huán)內(nèi)某二手房售價為400萬元,賣家可能會將合同價“做低”至320萬元,這樣雖然還是按照“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)納稅,但是其中有80萬元部分不用納稅。

暗藏四大風(fēng)險需留神

　　有業(yè)內(nèi)人士指出,通過做低房價來達(dá)到避稅的目的,雖然從表面上看很劃算,但實(shí)際上卻暗藏巨大風(fēng)險。

　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所馬永健律師在接受記者采訪時表示,做低房價的做法對買賣雙方都存在風(fēng)險,如買家雖可在契稅上節(jié)省一些開支,但是日后轉(zhuǎn)讓時,卻有可能會被征收更多的稅費(fèi);賣家也有可能面臨無法及時收到房款的尷尬情形。

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　　合同價以外的部分,都應(yīng)以現(xiàn)金方式支付,這會加大買家的負(fù)擔(dān),由此可能會造成違約并承擔(dān)責(zé)任。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,購房者一般會根據(jù)手中的資金量,以及自己的工資收入來確定住宅的總價,但如果碰到做低房價的情形,而被要求支付更多的現(xiàn)金時,往往會面臨資金短缺的困境。當(dāng)然,有些買家不想錯過一次購房機(jī)會,同時考慮到自己也能節(jié)省一些稅費(fèi),一般會選擇向親朋好友借錢。但這是一步險棋,走得好,能暫時度過難關(guān);如果走不好,則有可能會導(dǎo)致交易中斷,并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　有人認(rèn)為,雙方簽訂的是陰陽合同,可視作無效合同。但實(shí)際上并非如此,有律師告訴記者,即使簽的是陰陽合同,一旦發(fā)生糾紛,法院仍然會認(rèn)為合同有效而要求繼續(xù)履行。因此買家因?yàn)闊o法付款而造成違約之后,肯定要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　風(fēng)險二:出售房屋稅負(fù)加重

　　可以肯定的是,做低房價會加重日后轉(zhuǎn)讓住宅時的稅賦負(fù)擔(dān)。

　　就以上述案例為例來說明。假設(shè)這套實(shí)際成交價為180萬元的二手房“做低”為135萬元成交,另外差額45萬元以現(xiàn)金的形式付給賣家。買家可按照普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)來納稅,契稅稅率為1.5%,那么納稅金額為20250元（135萬元×1.5%）,相比較實(shí)際納稅金額54000元（180萬元×3%）來說,的確節(jié)省了一多半。

　　買家看似是沾了不小的便宜,但這位買家有可能會付出更大的代價。如果這位買家日后要出售這套住宅,那么,他便要承擔(dān)差額部分45萬元的稅費(fèi),僅二手房個稅一項(xiàng),負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)就可能要多付90000元（45萬元×20%）,誰多誰少,一比便清清楚楚。有業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在已經(jīng)加強(qiáng)了不動產(chǎn)交易信息的登記制度,也就是說,未來所有房屋都可查到交易記錄,因此稅費(fèi)一旦從嚴(yán)征收,這些成交記錄必將作為納稅依據(jù)。

　　風(fēng)險三:賣家面臨處罰

　　做低房價其實(shí)是一種逃稅行為,一旦被查處,肯定會面臨相應(yīng)的處罰。此外賣家還面臨著無法及時收到房款的風(fēng)險。

　　上海某中介公司業(yè)務(wù)員楊先生表示,合同價以外的部分,雖然以協(xié)議的形式明確規(guī)定了支付金額、支付最后期限等,但這也僅僅只是一份“君子協(xié)定”?！捌鋵?shí)只對那些真正守信用的交易雙方有作用。”楊先生如是說。

　　由此可以看出,協(xié)議的效力到底有多大,取決于買賣雙方。對此馬永健律師表示,萬一有買家“假戲真做”,那么這對賣家來說,將會遭遇噩夢,追討起來不但耗時,還會耗費(fèi)巨大精力。

　　馬永健同時提醒說,如果賣家逃稅事實(shí)為稅務(wù)部門掌握,不但要補(bǔ)交稅款,還會面臨相應(yīng)的處罰。

　　風(fēng)險四:無法通過“評估關(guān)”

　　做低房價,還會面臨無法通過“評估關(guān)”的風(fēng)險,這將會引發(fā)連鎖反應(yīng),并導(dǎo)致交易中斷,甚至引起糾紛。

　　據(jù)了解,就上海而言,位于市中心區(qū)域的房產(chǎn)交易中心都已建立評估系統(tǒng)。該系統(tǒng)的主要功能是評判合同價是否合理,并防止交易雙方逃稅。所有二手房交易房源在繳稅過戶之前,都必須經(jīng)由評估系統(tǒng)審核價格,明顯低于市場價的成交房源可能被退件,并由指定評估公司重新估價,而后按照評估價納稅。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,的確也存在通不過評估的情形。一旦發(fā)生這樣的情況,必將面臨由誰來實(shí)際承擔(dān)巨額稅費(fèi)的現(xiàn)實(shí)問題,如果買賣雙方都不愿讓步,產(chǎn)生糾紛在所難免。

優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)“與時俱進(jìn)”

　　市場上之所以普遍采用做低房價的方式來避稅,在一定程度上也反映了征稅標(biāo)準(zhǔn)存在不合理的地方,有法律專家表示,至少沒有體現(xiàn)其公平性。

　　據(jù)了解,上海最新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)去年底才做出新的調(diào)整,而舊標(biāo)準(zhǔn)卻沿用了三年多時間。新的標(biāo)準(zhǔn)為:單套建筑面積140平方米以下,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價每套245萬元、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每套140萬元、外環(huán)線以外每套98萬元以下,五層以上（含五層）的多高層住房,以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。而現(xiàn)實(shí)問題是,在過去的8、9個月里,房價又經(jīng)歷了一輪新的上漲過程,新標(biāo)準(zhǔn)似乎又有些名不符實(shí)了。

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　　因此有市民表示,希望普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也能做到“與時俱進(jìn)”,“雖然我們不指望普通住宅標(biāo)準(zhǔn)每月更新一次,但至少每半年應(yīng)該調(diào)整一次?！笔忻裢跸壬@樣說。他的說法也許代表了大多數(shù)人的想法。

　　馬永健也表示,普通住宅標(biāo)準(zhǔn)如能夠做到定期、及時調(diào)整,這體現(xiàn)了稅賦的公平性。

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