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【原創(chuàng)】房企同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，如何進(jìn)行涉稅處理？

 雨送黃昏xzj 2023-07-10 發(fā)布于四川
   前幾日文章分析了房企在會(huì)計(jì)核算、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅上確認(rèn)收入上的異同。具體見鏈接：
[原創(chuàng)]房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅上確認(rèn)收入有什么異同？
實(shí)務(wù)中，房開企業(yè)可能同時(shí)開發(fā)N個(gè)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目還未完工，有的項(xiàng)目完工未交付，有的項(xiàng)目已經(jīng)交付但未達(dá)85%銷售，有的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售。那么，上述情況如何進(jìn)行涉稅處理呢？
【案例】某房地產(chǎn)公司2022年在建A項(xiàng)目預(yù)收收入1090萬(wàn)元，完工未交付B項(xiàng)目預(yù)收收入1090萬(wàn)元，完工并交付C項(xiàng)目預(yù)收收入1090萬(wàn)元（轉(zhuǎn)讓面積70%），完工并交付D項(xiàng)目預(yù)收收入1090萬(wàn)元（全部銷售）。假設(shè)預(yù)收款全部為2022年當(dāng)年收取的，所得稅計(jì)稅毛利率為10%，計(jì)算時(shí)不考慮附加稅等其他因素。請(qǐng)分析2022年該公司如何進(jìn)行涉稅處理？
A項(xiàng)目：會(huì)計(jì)上收到的款項(xiàng)1090萬(wàn)元計(jì)“預(yù)收賬款”，不確認(rèn)收入；需預(yù)交增值稅1090/1.09*3%=30萬(wàn)元；預(yù)交土地增值稅（1090-30）*2%=21.2萬(wàn)元；企業(yè)所得稅確認(rèn)收入，按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算應(yīng)納稅所得額（1090/1.09）*10%=100萬(wàn)元。
B項(xiàng)目:會(huì)計(jì)上收到的款項(xiàng)1090萬(wàn)元計(jì)“預(yù)收賬款”，不確認(rèn)收入；需預(yù)交增值稅1090/1.09*3%=30萬(wàn)元；土地增值稅（1090-30）*2%=21.2萬(wàn)元；企業(yè)所得稅確認(rèn)收入1000萬(wàn)元（1090/1.09），結(jié)算計(jì)稅成本（假設(shè)為600萬(wàn)元），并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額為400萬(wàn)元（1000-600），計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
C項(xiàng)目：會(huì)計(jì)上結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”1000（1090/1.09）萬(wàn)元，并結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本；增值稅達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生實(shí)際，確認(rèn)計(jì)稅收入1000萬(wàn)元并計(jì)提銷項(xiàng)稅90萬(wàn)元；企業(yè)所得稅確認(rèn)收入1000萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本（假設(shè)為600萬(wàn)元）。土地增值稅未達(dá)到清算條件，預(yù)交（1090-30）*2%=21.2萬(wàn)元。
D項(xiàng)目：會(huì)計(jì)上結(jié)轉(zhuǎn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”1000（1090/1.09）萬(wàn)元，并結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本；增值稅達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生實(shí)際，確認(rèn)計(jì)稅收入1000萬(wàn)元并計(jì)提銷項(xiàng)稅90萬(wàn)元；企業(yè)所得稅確認(rèn)收入1000萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本（假設(shè)為600萬(wàn)元）；土地增值稅達(dá)到清算條件，應(yīng)進(jìn)行清算，預(yù)交的21.2萬(wàn)稅款應(yīng)從應(yīng)補(bǔ)稅款中扣除。
注意：最后還要匯總該公司的2022年應(yīng)納稅所得額為：A項(xiàng)目所得額100+B項(xiàng)目所得額400+C項(xiàng)目所得額400+D項(xiàng)目所得額400=1300萬(wàn)元。
政策依據(jù)：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)--收入、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)、國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)等

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