鶴崗鶴壁：房地產(chǎn)之二鶴

 本來(lái)我想用“雙·鶴”這個(gè)詞的，怕引起廣告做得很熱鬧的奶粉制造商誤會(huì)，便用了“二鶴”這個(gè)說(shuō)法。

  這說(shuō)的是黑龍江鶴崗與河南鶴壁。兩個(gè)城市本來(lái)風(fēng)馬牛不相及，都有一個(gè)鶴字，如今因房產(chǎn)白菜價(jià)而成為“難兄難弟”，故我名之以“房地產(chǎn)二鶴”，落難的鶴。

  白菜價(jià)房地產(chǎn)的城市，基本都是沒(méi)落中的礦業(yè)資源耗竭城市。二鶴都是煤礦城市，遼寧阜新也是，云南個(gè)舊是錫礦，而甘肅玉門(mén)則是油礦。

  據(jù)說(shuō)這些房產(chǎn)白菜價(jià)城市里，最邊遠(yuǎn)的玉門(mén)，因?yàn)槌鞘姓w搬遷走了，老玉門(mén)住的人大大減少，房子白送人可能都沒(méi)人要。距離酒泉上百公里，距離安西縣現(xiàn)在叫瓜州上百公里，距離敦煌二百多公里。四周一片荒漠戈壁。沒(méi)工作，沒(méi)什么供應(yīng)，學(xué)校只有一個(gè)小學(xué)，生活都麻煩?，F(xiàn)在沒(méi)幾個(gè)人住那里，都是些老人念舊守在老地方。此外還有少部分人工作在新玉門(mén)，周末到老玉門(mén)鎮(zhèn)的老房子里躲個(gè)清靜。昔日王鐵人苦干成名的石油城，現(xiàn)在被廢棄。

  老玉門(mén)的房子，據(jù)說(shuō)有了兩千就買一套七十的案例。曾經(jīng)住13萬(wàn)人的，現(xiàn)在只有2萬(wàn)人住著，供大大過(guò)于求，那當(dāng)然就白菜了。在河西走廊西段的戈壁灘上，周邊沒(méi)有生活環(huán)境質(zhì)量，樹(shù)少缺水，到任何一個(gè)省會(huì)城市都有數(shù)百公里之遙，烏魯木齊近九百公里，蘭州八百多，西寧也五百多。因此全國(guó)各地買白菜房的都奔鶴崗與鶴壁，基本沒(méi)有去玉門(mén)的。 

  據(jù)說(shuō)四川內(nèi)江威遠(yuǎn)縣的煤炭產(chǎn)業(yè)凋敝后，礦區(qū)所在黃荊溝房子也白菜價(jià)，有人說(shuō)才一兩萬(wàn)一套，而且還比較新。那里倒也是人煙稠密的地方。離鐵路和高速公路都近，可能會(huì)吸引當(dāng)?shù)厝藛T進(jìn)入。

  還是說(shuō)河南鶴壁。鶴壁南邊是新鄉(xiāng)，老鄒我因?yàn)閳?zhí)行中央講師團(tuán)社科院豫北分團(tuán)新鄉(xiāng)師專支教任務(wù)而呆過(guò)半年（1987）。也因?yàn)槿ュш?yáng)滑縣桑村鄉(xiāng)趙莊村辦事，回程路上離開(kāi)滑縣經(jīng)過(guò)鶴壁淇縣。淇縣這名字平淡得很，實(shí)際上古代歷史輝煌，其古名為朝歌，是商朝的都城，后來(lái)的衛(wèi)國(guó)都城。詩(shī)經(jīng)里不少詩(shī)，描寫(xiě)的都是那一帶的風(fēng)光民俗?？上抑皇谴掖衣愤^(guò)，豫北只熟悉新鄉(xiāng)。鶴壁與安陽(yáng)都沒(méi)踏足過(guò)。

  要說(shuō)，鶴壁也是因?yàn)橛耖T(mén)一樣，煤礦資源差不多了，撐不住社會(huì)經(jīng)濟(jì)，于是新城區(qū)開(kāi)建，老城區(qū)人口減少，人口多數(shù)外遷到三五十公里外的平原新城區(qū)。老區(qū)老房子供過(guò)于求而白菜化。

  鶴壁比鶴崗好在距離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和次發(fā)達(dá)的沿海和中原大城市近，高鐵2小時(shí)進(jìn)京，半個(gè)多小時(shí)到鄭州，半小時(shí)進(jìn)南太行風(fēng)景地帶和避暑地。

  鶴崗，外地飛到哈爾濱，還有近400公里火車過(guò)佳木斯才能到達(dá)。林區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，不過(guò)有漫長(zhǎng)的冬季。非東北人估計(jì)都難習(xí)慣，半年沒(méi)新鮮蔬菜吃。難怪泡菜在延邊和南韓都如此熱門(mén)，沒(méi)辦法。鶴壁沒(méi)這個(gè)問(wèn)題。

  鶴崗白菜價(jià)房子信息傳出來(lái)早，因此吸引到的人相對(duì)較多。而鶴壁白菜價(jià)房子信息傳出來(lái)的晚，去的少一點(diǎn)。不過(guò)去那里一下子多弄幾套當(dāng)電商直播基地或庫(kù)房的也有。鶴崗那邊可能這么做的人不多。畢竟鶴壁好比隱士的終南山，靜極思動(dòng)，到長(zhǎng)安很方便。若隱入秦嶺深山到達(dá)秦嶺南麓，那就是真隱了。打個(gè)比方，雍正王朝這電視劇里，四爺?shù)闹\士鄔先生在四爺正式登基前為自保而請(qǐng)四爺放他一馬，提的辦法是半隱，若需要老雍隨時(shí)可以找到他，平時(shí)則不礙老雍的眼。鄔思道想的是從半隱到全隱。而到二鶴買房的，少數(shù)就此長(zhǎng)別紅塵，多數(shù)還是要擇時(shí)出山的。說(shuō)起奔向機(jī)會(huì)的方便程度，倒還是鶴壁。幾百公里內(nèi)就是京城，中原核心區(qū)，長(zhǎng)三角也不算遠(yuǎn)，珠三角也方便。而鶴崗就沒(méi)有如此的終南捷徑。

  二鶴和玉門(mén)房產(chǎn)白菜價(jià)，似乎是沿海相當(dāng)一批掙扎中小城市的明后天。

  為何這么說(shuō)，簡(jiǎn)單一點(diǎn)說(shuō)，就是隨著人口出生率的降低和人口可能的外流，沿海地區(qū)會(huì)有一批城市，包括縣城，房產(chǎn)價(jià)格慢慢挺不住而開(kāi)始白菜化。鶴壁和玉門(mén)就是因?yàn)槿丝谕膺w到異地而導(dǎo)致老城區(qū)房產(chǎn)白菜化。東北吉林黑龍江兩省，則是全省人口普遍外流，不僅僅是單一的資源耗竭后主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)凋敝的問(wèn)題。全國(guó)多數(shù)縣城都可能遭遇如此問(wèn)題。特大省會(huì)城市周邊的縣城，更是如此。比如湖北與四川，因?yàn)榭h城的各種資源被虹吸，省會(huì)要維持經(jīng)濟(jì)時(shí)，縣城的資源可能就顧不上了。

  現(xiàn)在人口的出生率全國(guó)可能在2023年低于去年的900多萬(wàn)，降到800萬(wàn)左右。有人說(shuō)，攤到全國(guó)每個(gè)縣，大概每年有2000個(gè)左右的嬰兒出生，每天平均7個(gè)多一點(diǎn)。

  如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭好，能吸引外來(lái)人口流入，那么問(wèn)題不算很大，降低的出生率和流入的人口抵消，可能還略有增加。只要不再熱衷蓋房子賣，那么房地產(chǎn)的微妙供需平衡可能還能支撐一段時(shí)間。但只要一出現(xiàn)房?jī)r(jià)停滯的端倪，那么掉頭向下的趨勢(shì)會(huì)加速，擋都擋不住的。是否會(huì)白菜化不一定，但是昔日黃金價(jià)后來(lái)打折的事一定會(huì)出現(xiàn)。人口外流加現(xiàn)有人口的出生率下降，如此雙重沖擊，那對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的壓力更是巨大。

  房?jī)r(jià)高有利有弊。但是房?jī)r(jià)高到不利企業(yè)和員工長(zhǎng)期扎根，則是城市工商業(yè)的長(zhǎng)期不利好。深圳現(xiàn)在都在動(dòng)腦筋搞公租房廉租房，讓企業(yè)員工呆得住，企業(yè)也能辦得下去。只是動(dòng)城中村真正廉價(jià)農(nóng)民房的腦筋，有點(diǎn)南轅北轍的意思。

  本來(lái)農(nóng)民房供應(yīng)只看房東自己，房東覺(jué)得租金大致可以就租出去了?，F(xiàn)在打著保障房旗號(hào)的二房東進(jìn)入，幾個(gè)城中村的私房都包圓，然后花錢統(tǒng)一內(nèi)裝修加設(shè)備家電等。如此成本加上二房東自己的一道利益，勢(shì)必讓隨行就市的城中村農(nóng)民房平均租金上漲，而不是相對(duì)穩(wěn)定。比方說(shuō)，2023年深圳好多城中村農(nóng)民房月租水平，比2022年都有所下降。富士康和華為所在的坂田片區(qū)的好幾片城中村，如此特征非常明顯。

  因?yàn)楣S裁員或轉(zhuǎn)移，員工或跟著走，或者回家。租房者明顯減少。而做他們生意而租用城中村一樓的餐廳，小店，手機(jī)店，自行車及電單車店，K歌房，按摩店等，因?yàn)樯鉁p少也撐不住，關(guān)了門(mén)。以往供不應(yīng)求的城中村農(nóng)民房，現(xiàn)在空蕩蕩的，房租降了都沒(méi)啥人來(lái)呢，還別說(shuō)想漲房租。東莞不少鎮(zhèn)區(qū)的農(nóng)民房出租情況，也難兄難弟差不多一樣。

2023/5/31   2023/72

貴州黎平縣地捫寨。香港高度城市化，黎平基本是農(nóng)業(yè)地區(qū)。兩地房?jī)r(jià)極其懸殊。

輝騰錫勒所在的烏蘭察布盟察哈爾右翼中旗，房?jī)r(jià)在向下的大勢(shì)中拉鋸

齊云山下，安徽休寧的房?jī)r(jià)現(xiàn)在基本是一條橫線，大勢(shì)好轉(zhuǎn)估計(jì)就向上，否則就向下。