引言

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

房屋的買賣所涉及的金額較大，各地政策不同條款復(fù)雜，因此經(jīng)常牽扯出各種不同類型的利益糾紛。

作為新時(shí)期國(guó)家政策的受益者，拆遷戶成為現(xiàn)代最具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的代表群體，然而相關(guān)的法律糾紛事件也層出不窮，面對(duì)巨大利益的誘惑，有些人一次次刷新了自己的底線，很多案件都令人瞠目結(jié)舌。

內(nèi)蒙古就出現(xiàn)了一起因拆遷款爭(zhēng)奪而產(chǎn)生的法律糾紛，其根源就在于買賣合同不合法。

以案說(shuō)法：違法合同引起的矛盾

事情的來(lái)源都要追溯到十五年前，本案的原告劉某因?yàn)榧抑猩?jì)困難，為了一家老小能夠活命不得不變賣家產(chǎn)，將老家兩處房屋換成現(xiàn)錢。

這樣既能夠解決眼前的危機(jī)，也能給以后的生活提供一些保障，打定主意后劉某在報(bào)紙上張貼信息引來(lái)了主顧魏某。

魏某對(duì)房屋比較滿意，也愿意幫劉某一把，以16萬(wàn)元的價(jià)格買下兩間屋子及院落，使劉某能夠帶著兒子渡過(guò)難關(guān)。

原本是一段佳話，此后十幾年都沒(méi)有任何變故，然而當(dāng)政府劃撥拆遷區(qū)后，劉某聽(tīng)聞當(dāng)時(shí)所賣的房屋現(xiàn)在至少包賠419萬(wàn)拆遷款，頓時(shí)感覺(jué)悔恨萬(wàn)分。

十幾年來(lái)雖然生活不算富裕，但憑借著當(dāng)年那筆買房子的錢，劉某既清還了外債又拉扯兩個(gè)兒子長(zhǎng)大成人。按理說(shuō)就算不感念當(dāng)年魏某的恩惠，僅是一手交錢一手交貨的買賣與仁義，也沒(méi)有理由反咬一口。

但利字當(dāng)頭哪還管得了這許多，劉某決定上門討要拆遷款，誓死從魏某手里分一杯羹。當(dāng)年政策規(guī)定，城市戶口的魏某其實(shí)不能夠從農(nóng)村戶口的劉某手中買房屋。

知道這一點(diǎn)后更堅(jiān)定了劉某要爭(zhēng)奪拆遷款的決心，一紙?jiān)V狀遞上法院要求判定當(dāng)年的買賣不作數(shù)，房子還是自己的、拆遷款也是自己的！

魏某當(dāng)然不同意，不說(shuō)眼前的巨額拆遷款，當(dāng)年的兩間破房早就被自己翻修、擴(kuò)建，豈能白白為他人做嫁衣裳。

面對(duì)劉某的無(wú)賴行徑魏某據(jù)理力爭(zhēng)，表明自己十幾年來(lái)的付出以及占據(jù)房屋的合理性，揭穿劉某故意反悔、妄圖奪取拆遷款的狼子野心。

法院根據(jù)實(shí)際情況的調(diào)查以及對(duì)兩家的走訪，最終判處所涉4195759元的房屋拆遷款項(xiàng)，魏某享有其中的3822836元，劉某享有372923元。

房屋買賣合同的效力

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十五條規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

這就表明劉某和魏某關(guān)于兩處房屋的買賣合同其實(shí)是無(wú)效的，雖然兩人簽訂合同，但是房屋所有權(quán)登記還是在劉某一方，等于在法定程序上該處不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記。

更何況，當(dāng)時(shí)有防止城市侵占農(nóng)村民房的政策存在，兩家本就不能簽訂房屋買賣合同。故法院判決原定房屋買賣合同無(wú)效，劉某關(guān)于十五年前的兩間房屋相關(guān)權(quán)益被部分歸還。

劉某事后反悔違背了契約精神，甚至有見(jiàn)利忘義的小人行徑，從社會(huì)公德的角度應(yīng)該遭到譴責(zé)，但是從法定程序上卻不能否認(rèn)扭轉(zhuǎn)錯(cuò)誤行為、實(shí)現(xiàn)公平正義的可能性。

支持獲取拆遷款的依據(jù)

信守承諾是正義，改正錯(cuò)誤也是正義，盡管最終目的令人不齒，但法律也應(yīng)該予以正義支持。不過(guò)，劉某的行為真的就無(wú)法制止了嗎？自然是不可能的。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十七條闡述：因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。

魏某買劉某的房屋雖屬于不合法，但考慮當(dāng)時(shí)的社會(huì)背景，大部分人法律意識(shí)淡薄對(duì)政策認(rèn)知不清，僅就房屋買賣的行為而論，是雙方協(xié)商自愿，魏某支付給劉某的16萬(wàn)元已經(jīng)高于當(dāng)時(shí)的常規(guī)價(jià)格。

這一事實(shí)與禁止城市壓迫農(nóng)村的政策目的并不沖突，所以對(duì)于魏某占據(jù)房屋的合理性，法院也是比較認(rèn)可的。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十二條規(guī)定，當(dāng)事人都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

劉某與魏某均不清楚當(dāng)時(shí)政策，主觀條件上符合公平正義的買賣基本原則，陰差陽(yáng)錯(cuò)達(dá)成了無(wú)效合同，雙方都應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。

事發(fā)多年劉某始終未曾提出異議，表明其本身認(rèn)可合同的公平性質(zhì)，直至涉及巨額拆遷款后才突然反悔，在與魏某的權(quán)益對(duì)比中明顯落于下風(fēng)。

法院認(rèn)定房屋交付后，由魏某翻修擴(kuò)建的部分所涉及的拆遷款自然歸屬于魏某，雙方僅就房屋買賣合同訂立前原屬劉某的兩間房屋進(jìn)行分割。

綜合考慮買賣合同的誠(chéng)實(shí)信用原則，以及對(duì)購(gòu)買人無(wú)過(guò)錯(cuò)部分的合法權(quán)益保護(hù)，最終以魏某占據(jù)七成、劉某占據(jù)三成的份額，劃分兩間房屋涉及的拆遷款項(xiàng)。

這樣的結(jié)果對(duì)于劉某一家來(lái)說(shuō)已經(jīng)很好了，在現(xiàn)實(shí)生活中大家出于樸素的法律觀，可能會(huì)對(duì)劉某依然能分錢感到不解，類似的城市人口買賣農(nóng)村房屋案例如果都這樣得到扭轉(zhuǎn)，對(duì)于農(nóng)村群體也許是一樁好消息。

此事也凸顯出法律科普的重要意義，應(yīng)該從更全面的角度考慮相關(guān)問(wèn)題，社會(huì)輿論的偏向也是一把雙刃劍，要在法律的監(jiān)管下合理的運(yùn)轉(zhuǎn)。

參考文獻(xiàn)：《民法典》