時(shí)間進(jìn)入2032年5月中旬，我們先考察大多倫多地區(qū)房地產(chǎn)市場的第一手?jǐn)?shù)據(jù)，看看目前是”買方市場” ？還是”賣方市場”的狀態(tài)！

首先，我們看一看三個(gè)華人中產(chǎn)階層聚居的市鎮(zhèn)的土地房(包括各類型獨(dú)立屋/鎮(zhèn)屋/半獨(dú)立屋) 的供求比例關(guān)系:

通常，如果市場上房屋的供應(yīng)量達(dá)不到月成交量的3倍左右，市場就屬于”賣方市場” ，買家朋友們就缺少選擇權(quán)，房價(jià)也會保持上漲勢頭。

我們再看看公寓市場，首選多倫多市中心公寓樓房的指標(biāo)性區(qū)域: C01-Waterfront: 現(xiàn)有492間大小不等新舊不一的公寓樓房在MLS上掛盤出售，過去30天，有168間成功售出，供求比例為2.93 : 1。這表示，目前市中心的公寓市場基本上處于比較平衡的狀態(tài)，買家朋友尚有少許主動挑選的權(quán)力，但並不太大 。

我做了18年持牌專業(yè)經(jīng)紀(jì)人，帶客看過數(shù)千間房子。我想對買家朋友們說: 無論市場供求比例如何變化，如果對某些狀態(tài)不好的房子有懷疑，大可選擇避開不買。

因?yàn)?，有些房子真是有問題，甚至讓人懷疑有嚴(yán)重問題?？腿巳绻I了，就像跌入污泥坑中。下面說幾個(gè)以往工作中碰到的比較極端的例子。

主臥地毯上的大片” 污漬”

幾年前，我?guī)Э腿巳タ?/span>Jefferson一帶的一間四睡房雙車庫獨(dú)立屋。這間房子的叫價(jià)非常吸引人，比同區(qū)同類房屋售價(jià)低15%左右，賣方經(jīng)紀(jì)設(shè)定，上市10天之后搶Offer。

我為客人打開首層大門，一跨進(jìn)房子門廳走廊，已經(jīng)聞到一股無法確定又不尋常的味道。首層的客廳飯廳家庭廳的家俱都還在，但冰箱里基本上是空的。上到二樓，空氣里的怪味好像又重了幾分。等踏進(jìn)主臥，發(fā)現(xiàn)主臥的床沒有了，從估計(jì)原來是床走向洗手間的地毯上，發(fā)現(xiàn)大約40厘米乘80厘米的大片” 污漬” 。我勸客人: 這間房子不用再看了。咱們趕緊走人！

這么一大片” 污漬” 是什么呢？是血痕嗎？雖然我當(dāng)天立即去查警察記錄又搜索新聞報(bào)告，卻並無發(fā)現(xiàn)這棟房子有相關(guān)的兇殺或傷人的記錄，但是，這種味道和” 污漬” 都讓人懷疑。賣方經(jīng)紀(jì)什么也不披露，而且在Listing 當(dāng)中有這樣的文字: “All Information To Be Verified By The Buyer/Buyer’s Agent” 。也說是說，如果有什么問題都是買家自己負(fù)責(zé)任。算了，別買了！不值得去冒險(xiǎn) 。

滲水的地下室外墻

另有一間內(nèi)外裝修都不錯(cuò)的獨(dú)立屋，叫價(jià)也很吸引人，而且位于交通方便的好校區(qū)之內(nèi)。賣方經(jīng)紀(jì)也設(shè)定了搶Offer的日期。

我?guī)зI家看了幾間不同的房子，買家朋友挑出這一間想下Offer。于是，我為買家約了第二次看房，用足夠的時(shí)間單獨(dú)看這一間房子，目的很明確: 挑毛病---看有沒有較重大的問題使我們不應(yīng)該買這間房子。畢竟，不小心買入有硬傷的房子之后，買家的麻煩就大了！

首層和二樓都沒有問題。但是，等看到地下室外墻時(shí)，發(fā)現(xiàn)被塑料布包裹的保溫棉內(nèi)有細(xì)小的水珠，按壓保溫棉時(shí)，細(xì)小的水珠匯聚成細(xì)小的水流。再用稍尖銳的金屬工具劃過下半截未被保溫棉覆蓋的混凝土墻面，更發(fā)現(xiàn)有混凝土碎屑脫落，顯示這面混凝土墻體強(qiáng)度不高，長期滲水。

詳查這棟建于10多年前的房子的歷史並分析外墻滲水的原因，發(fā)現(xiàn)其地下室外墻混凝土很可能是在冬季趕工澆注，但嚴(yán)寒天氣使混凝土內(nèi)部的部分水分凝成冰晶，在混凝土內(nèi)部形成微細(xì)孔洞，混凝土不密實(shí)，也就無法有效地阻擋落地的雨水滲進(jìn)來。這樣的問題已經(jīng)是結(jié)構(gòu)問題，不是小問題。

賣方經(jīng)紀(jì)和賣家用壓低叫價(jià)的策略，引誘潛在的買家們?nèi)?/span>Offer，其目的很可能就是在談判的過程中迫使最想買房的買家放棄包括驗(yàn)房在內(nèi)的所有條件，買了就不能退出。朋友們，這樣的房子您還買嗎？

驗(yàn)房條件與提前驗(yàn)房

正常情況下，買方經(jīng)紀(jì)為買家起草購房合同(Offer) 時(shí)應(yīng)放入驗(yàn)房條件，因?yàn)?，一但有?/span>驗(yàn)房條件，買賣雙方簽訂的買賣合同就是有條件的可撤消的，買家須在雙方商定的時(shí)間內(nèi)(一般為3到5個(gè)工作日) 找專業(yè)驗(yàn)房師驗(yàn)房，如果有買家不滿意的問題而賣家又不肯修理，買賣雙方可以撤消買賣合同，買家全額取回訂金。這樣，買家可以避免損失。

加建部分需要許可證

曾經(jīng)帶客人看北約克和士嘉堡的房子，發(fā)現(xiàn)有加建的太陽房或是家庭廳(Family Room) 。有時(shí)候，買家客人還很喜歡加建的廳房，因?yàn)椋咏ǖ膹d房增加了這棟房子的使用面積，完善了房子的使用功能，讓屋主有更多的享受。但是，買家和買方經(jīng)紀(jì)要充分理解賣方經(jīng)紀(jì)在Listing中寫明的” 免責(zé)說明”--- 賣家不負(fù)責(zé)加建或改建部分已經(jīng)過政府相關(guān)部門批準(zhǔn)。這是什么意思呢？

有些屋主進(jìn)行加建或改建工程時(shí)不經(jīng)政府批準(zhǔn)，沒有Building Permit。一般情況下，政府的態(tài)度是”民不告官不究” ，如果有人告，政府才會派Inspector去檢查。輕則，屋主付費(fèi)登記，政府驗(yàn)收通過，使加改建部分合法化。重則，政府發(fā)整改通知(Work Order) ，加改建部分需拆除，或是按建筑規(guī)范重建，屋主的花費(fèi)可能會較大。這樣的房子搶還是不搶，也真是見仁見智了。

絕大多數(shù)朋友們買房的目的是享受有質(zhì)量的加國生活，更希望買的房子也能保值增值。有些房子正值靑壯年，堅(jiān)固耐用，也不怎么需要花錢維修，他能為你遮風(fēng)擋雨，是他在保護(hù)你。而有的房子卻已經(jīng)是老弱多病，需要不斷地花錢維修保養(yǎng)並更新設(shè)備，方能正常使用。

建議買家朋友們在買房時(shí)找一位真正懂房子又耐心細(xì)致的專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)幫您精挑細(xì)選，最大限度地避開有問題的房產(chǎn)，讓您放心地買房。

(作者為全職專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，講流利國粵英語，提供房屋買賣與出租管理的全過程專業(yè)服務(wù)，為客戶免費(fèi)估價(jià)。本文純屬個(gè)人觀點(diǎn)，歡迎各位指正，期待個(gè)案交流。歡迎掃描二維碼加微信，査閱更多以往的專業(yè)文章和最新房源精選。)