□　劉學　王嵐

李某經(jīng)某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司介紹，欲從邵某處購買一套房屋，通過微信轉賬向邵某支付了1萬元的定金，并簽訂買賣定金協(xié)議，就房屋價款、付款方式等進行了約定。此后，按照約定，邵某協(xié)調(diào)李某與承德縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預售合同》，李某亦按照約定支付了相應房價款。后來，李某通過某物業(yè)公司得知上述房屋在其購買之前就已經(jīng)被法院依法查封。因為無法取得上述房屋，邵某又拒不返還李某向其支付的房屋價款，故李某起訴至承德縣人民法院，請求依法解除與邵某簽訂的買賣定金協(xié)議以及與承德縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房預售合同》，返還支付的房屋價款，并賠償相應損失。

被告邵某認為自己按照市場價格將房子賣給了原告，后續(xù)又在售樓處辦理了一手房變更手續(xù)，那么房子與自己已經(jīng)沒有關系了，現(xiàn)在房子不能正常辦理房屋手續(xù)，是開發(fā)商的原因，應該由開發(fā)商承擔責任。

承德縣法院經(jīng)審理后判決：解除原告李某與被告邵某簽訂的買賣定金協(xié)議，解除原告李某與第三人承德縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房預售合同》，被告邵某返還原告李某購房款（含定金）及利息，第三人承德縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司返還被告邵某房屋首付款及利息。宣判后，李某與邵某均未上訴。

說法：

本案中，被告邵某從第三人處購買房屋后有權對該房屋進行出賣、抵押等，其與原告李某達成的關于案涉房屋的定金協(xié)議，系當事人房屋買賣的真實意思表示，且未違反法律強制性規(guī)定，為有效合同，合同當事人應依約定履行。邵某作為出賣人負有向買受人交付房屋及辦理產(chǎn)權轉移的義務，原告李某作為買受人應按約定支付相應的房價款。由于買賣房屋被查封、執(zhí)行，房屋無法交付，合同目的無法實現(xiàn)，根據(jù)民法典第五百六十三條第四款情形，當事人一方延遲履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，可以解除合同，故原告李某向法院提出依法解除與被告邵某簽訂的買賣定金協(xié)議、依法解除原告與第三人簽訂的《商品房預售合同》的理由正當、充分，法院予以了支持。

合同解除后，受損方的合法權益又該如何補救呢？民法典第五百六十六條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權利請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。依據(jù)此條規(guī)定，被告邵某應返還原告李某向其支付的房屋價款并支付相應的利息損失。第三人承德縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司在本案中履行的是協(xié)助義務，在收到的首付款范圍內(nèi)要承擔返還義務，并應承擔利息損失。關于原告李某訴請中介費的問題，該中介費是案外人為原告李某提供中介服務后，原告李某理應向其支付的報酬，現(xiàn)在原告李某要求被告邵某負責賠償，是缺乏依據(jù)的，對李某的這項訴請，法院沒有支持。

買房無小事，在簽訂合同之前一定要核實房屋的產(chǎn)權情況，包括是否有抵押、查封等情況。如不慎購買到了被查封、抵押房產(chǎn)，要注意留存房產(chǎn)交易憑證、轉賬記錄、買賣合同等相關文件，積極協(xié)調(diào)溝通，或通過法律途徑解決，依法維護自身合法權益。