河南省二手房交易需要繳納哪些稅費？

隨著房地產(chǎn)市場的遇冷，二手房交易也遭遇了寒冬。讓炒房者感受到了前所未有的壓力。一些購房者將目光轉(zhuǎn)向了二手房市場，但是，對于二手房交易需要繳納哪些稅費，很多購房者對這方面缺乏基本的了解。本文將給大家講解一些二手房交易中的哪些稅費問題（河南省）。

二手房交易涉及的稅費種主要有增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加、個人所得稅、印花稅、土地增值稅及契稅。 

增值稅：

（一）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

（二）個人銷售其取得的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，按照其轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（三）個人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)（不含其自建自用住房），以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

免征情形：

（一）個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

（二）個人銷售自建自用住房，免征增值稅。

（三）涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)免征增值稅。

 家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

筆者：二手房交易時，一定要注意住房的購買時間。目前，購房時間的計算，網(wǎng)簽時間、繳稅時間、拿房本時間各不相同，計算將以最有利于納稅人的方式來處理，即“哪個在前算哪個”。

城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加：

城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免。

適用稅（費）率為：

城市維護建設(shè)稅：以納稅人實際繳納的增值稅為計稅依據(jù)，按市區(qū)7% ，縣城、鎮(zhèn)５％，不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為１％計征；教育費附加：以納稅人實際繳納的增值稅為計征依據(jù)，按3% 的征收率計征；地方教育附加：以納稅人實際繳納的增值稅為計征依據(jù)，按 2% 的征收率計征。

減免情形：

對增值稅小規(guī)模納稅人按50%幅度減征城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。

筆者：個人可以享受50%幅度減征城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。

政策依據(jù)：財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告(財政部 稅務(wù)總局公告2022年第10號)

個人所得稅

（一）個人轉(zhuǎn)讓二手房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目征收個人所得稅，稅率為20%。對轉(zhuǎn)讓二手房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

（二）納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)征管法的規(guī)定對其進行核定征收。河南省個人轉(zhuǎn)讓住房核定征收個人所得稅的核定比例暫按1%執(zhí)行。

【注意】“未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或者契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實征收方式計征個人所得稅。

特別提醒：

個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

不征情形：

（一）以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：

①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

②房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

③房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

（二）通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置，個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。

筆者:河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知[條款廢止] 豫地稅函[2006]第215號 一、對個人轉(zhuǎn)讓住房，凡納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)可按規(guī)定對其實行核定征稅。我省個人轉(zhuǎn)讓住房核定征收個人所得稅的核定比例可暫按1%執(zhí)行。

印花稅

（一）個人買賣房屋應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目計算繳納印花稅，稅率為萬分之五，由買賣雙方分別計算繳納。

（二）“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”中房屋等建筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓包括買賣（出售）、繼承、贈與、互換、分割。

減免情形：

（一）個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

（二）對增值稅小規(guī)模納稅人按50%幅度減征印花稅。

筆者：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅法實施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2022年第23號)規(guī)定，2022年7月1日《中華人民共和國印花稅法》實施后，本文第二條繼續(xù)執(zhí)行。

二、 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅?！　　?/span>

本通知自2008年11月1日起實施?！　?/span>

土地增值稅：

個人轉(zhuǎn)讓二手房時，凡能夠正確計算收入和扣除項目的，按土地增值稅的有關(guān)規(guī)定申報納稅。個人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項目無法清算的按6%核定征收率征收土地增值稅。

免征情形：

（一）個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

不征情形：

（一）繼承不動產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）除下列贈與行為不征收土地增值稅外，其他贈與行為征收土地增值稅：

 ①房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

  ②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

筆者：延伸一下，個人個人轉(zhuǎn)讓公寓如何繳納土地增值稅？答：以取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的增值額,按照規(guī)定繳納土地增值稅。（此為筆者在12366平臺查詢得到的信息）

筆者認(rèn)為，土地增值稅的優(yōu)惠政策，應(yīng)該是適用于普通住宅，如果出售公寓、非普通住宅等不適用此政策。

政策1：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅法實施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2022年第23號)規(guī)定?！　　?nbsp;                     

三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅?！　?/span>

政策2：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

契稅

個人購買的二手房，凡不符合減免稅規(guī)定的，在河南省住房按3%的稅率征收契稅，其他房屋和土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移為4%。

 對于個人無償贈與不動產(chǎn)的行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。

減征情形：

?。ㄒ唬€人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

免征情形：

（一）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（二）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

（三）因土地、房屋被縣級以上政府征收、征用后重新承受土地、房屋權(quán)屬，選擇貨幣補償且成交價格不超過貨幣補償部分免征契稅，對超出部分征收契稅；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地使用權(quán)置換且不支付差價的免征契稅，支付差價的對差價部分征收契稅。

（四）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬的，免征契稅。 

注：實際中，如果稅率或者稅收政策有變化，以稅務(wù)部門解釋為準(zhǔn)。