一、案件事實(shí)

A小區(qū)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)，分為一、二期共12棟樓，鍋爐房及供熱設(shè)施位于2號(hào)樓和5號(hào)樓地下室。B房地產(chǎn)公司是小區(qū)的建設(shè)單位，2003年8月、2005年8月，B開(kāi)發(fā)公司先后與C物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，委托C物業(yè)公司為A小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。服務(wù)范圍包括供暖管線和供暖鍋爐房的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主委員會(huì)依法選定物業(yè)公司后三十日止。2004年至2010年，C物業(yè)公司與D熱力公司簽訂《供暖協(xié)議書(shū)》，將供暖系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)及維護(hù)工作委托D熱力公司管理。D物業(yè)公司領(lǐng)取了北京市供暖運(yùn)行單位備案登記證。此后，A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，先后與D熱力公司簽訂供暖運(yùn)營(yíng)協(xié)議書(shū)，委托供暖期限至2023年9月30日。2015年7月，B房地產(chǎn)公司與E熱力公司簽訂《供暖運(yùn)營(yíng)管理委托書(shū)》和《A小區(qū)鍋爐房供暖運(yùn)營(yíng)委托管理合同》。約定自2015年7月將A小區(qū)鍋爐房運(yùn)營(yíng)管理權(quán)委托給E熱力公司，由E公司負(fù)責(zé)鍋爐房供暖轄區(qū)供熱運(yùn)營(yíng)管理及供暖費(fèi)收費(fèi)等事宜。2015年8月，E熱力公司公司向業(yè)委會(huì)和D熱力公司發(fā)出《關(guān)于A小區(qū)鍋爐房供暖工作的重要告知函》載“我司受×園小區(qū)開(kāi)發(fā)單位'北京國(guó)電房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司’的委托，自2015年7月20日起將全面負(fù)責(zé)本小區(qū)的供暖運(yùn)營(yíng)管理工作,將于2015年9月29日前進(jìn)駐項(xiàng)目，以便開(kāi)展供暖前的管網(wǎng)排查、供熱設(shè)施維護(hù)、能源儲(chǔ)備等供暖籌備工作……”。

2015年10月18日，B房地產(chǎn)公司組織E熱力公司在未與D熱力公司交接的情況下，強(qiáng)行接管了A小區(qū)鍋爐房。2015年11月，C物業(yè)公司、A小區(qū)業(yè)委會(huì)共同致函D熱力公司，要求D物業(yè)公司正常履約，恢復(fù)供暖秩序。

因與E熱力公司協(xié)商未果，D熱力公司向朝陽(yáng)區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求：1.E熱力公司停止在北京市朝陽(yáng)區(qū)A小區(qū)供暖；2.E公司撤出A小區(qū)2號(hào)樓和5號(hào)樓地下室鍋爐房，并交還供暖設(shè)施設(shè)備。B房地產(chǎn)公司和C物業(yè)公司作為第三人參加了訴訟。

二、裁判結(jié)果

一審法院判決E熱力公司立即停止在A小區(qū)的供暖行為，并于判決生效后七日內(nèi)撤出A小區(qū)鍋爐房，并向D熱力公司交還供暖設(shè)施設(shè)備，并承擔(dān)一審訴訟費(fèi)50元。E熱力公司不服一審判決，上訴至北京市三中院。三中院經(jīng)審理判決駁回了E熱力公司的上訴，維持了一審判決（本案二審判決書(shū)詳見(jiàn)“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”（2016）京03民終10514號(hào)）。

三、裁判解讀

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)可以歸納為三點(diǎn)：

1.A小區(qū)鍋爐房及供暖設(shè)施的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)？

2.B房地產(chǎn)公司和A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)誰(shuí)有權(quán)委托供暖單位？

3.E熱力公司強(qiáng)行接管A小區(qū)鍋爐房是否構(gòu)成侵權(quán)？

關(guān)于焦點(diǎn)一：一審中，B房地產(chǎn)公司就其具有鍋爐房及供熱設(shè)施產(chǎn)權(quán)，鍋爐房未列入公攤面積，有權(quán)委托E熱力公司提供供暖服務(wù)提交了如下證據(jù)：1.房屋所有權(quán)證兩份；2.房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)兩份；3.測(cè)繪單位說(shuō)明三份；4.設(shè)備安裝合同兩份及部分發(fā)票；5.《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》兩份。E熱力公司認(rèn)可房屋所有權(quán)證的真實(shí)性，對(duì)其他證據(jù)真實(shí)性不予認(rèn)可，稱上述證據(jù)無(wú)法證明鍋爐房未列入公攤，國(guó)電公司作為開(kāi)發(fā)商建設(shè)鍋爐房及設(shè)施設(shè)備是竣工驗(yàn)收要求，不因此享有所有權(quán)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中將鍋爐房列為公用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。一審法院認(rèn)為，鍋爐及供熱設(shè)備設(shè)施不宜僅以初始出資確定所有權(quán)。首先，B房地產(chǎn)公司雖出資修建鍋爐房及供熱設(shè)備設(shè)施并承擔(dān)保修責(zé)任，但并不實(shí)際負(fù)擔(dān)更新改造費(fèi)用，供熱設(shè)施折舊費(fèi)來(lái)源于供暖費(fèi)按期計(jì)提，也就是由全體業(yè)主負(fù)擔(dān)，即供熱設(shè)施持續(xù)發(fā)揮使用效能的資金來(lái)源在于開(kāi)發(fā)商的初始出資和全體業(yè)主的持續(xù)投入，兩者缺一不可，E熱力公司及B房地產(chǎn)公司僅以初始投資主張其享有小區(qū)供熱設(shè)施的所有權(quán)依據(jù)不足。其次，開(kāi)發(fā)商客觀上也不能享有所有權(quán)權(quán)能。所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但小區(qū)供熱設(shè)施系為特定目的存在和使用，開(kāi)發(fā)商不能任意使用和處分。綜上，對(duì)E熱力公司所述系基于B房地產(chǎn)公司以供熱設(shè)施所有權(quán)人的指示占用鍋爐房及供熱設(shè)施的意見(jiàn)不予采納。E熱力公司在上訴書(shū)中指出：小區(qū)鍋爐房和供暖設(shè)施設(shè)備并未向業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)?，也未就該部分產(chǎn)權(quán)約定為業(yè)主所有，亦不在向全體業(yè)主進(jìn)行移交的范圍內(nèi)，鍋爐房和供暖設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)建設(shè)單位B房地產(chǎn)公司所有,B房地產(chǎn)公司享有使用、管理、處分及委托供暖企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)利，B房地產(chǎn)公司亦支持E熱力公司的上訴主張。D熱力公司在答辯書(shū)中指出：現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法認(rèn)定鍋爐房和供暖設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)歸B房地產(chǎn)公司所有。B房地產(chǎn)公司雖初始出資建設(shè)鍋爐房和供暖設(shè)施設(shè)備，但這是建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施應(yīng)有之義務(wù)，自小區(qū)交付入住至今，B房地產(chǎn)公司未繼續(xù)投入任何資金，亦未參與任何管理運(yùn)營(yíng)工作，鍋爐房位于地下室一層，內(nèi)有公共設(shè)施，不具備物權(quán)的專有部分產(chǎn)權(quán)登記條件。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)我國(guó)物權(quán)法之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其他公共場(chǎng)所，屬于業(yè)主共有。就公用設(shè)施而言，主要指與業(yè)主基本居住生活需求有關(guān)，為小區(qū)提供整體配套服務(wù)的各種公用設(shè)施及管線，如供水、供電、供氣、供熱、網(wǎng)絡(luò)線路等。這些公用設(shè)施，依據(jù)我國(guó)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，一般屬于業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的調(diào)整范圍，為業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商主張所有權(quán)的，其主張能否成立需經(jīng)嚴(yán)格審查。本案中，B房地產(chǎn)公司在本院審理期間在朝陽(yáng)法院另行起訴該小區(qū)業(yè)委會(huì)，請(qǐng)求確認(rèn)對(duì)鍋爐房及供熱設(shè)施的所有權(quán)等，本院不持異議。但需明確的是，即使本案涉訴鍋爐房及供熱設(shè)施設(shè)備確屬B房地產(chǎn)公司所有，基于此物在自身性質(zhì)及用途上的特殊性，其亦不能任意行使相關(guān)所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能。

筆者認(rèn)為，確認(rèn)小區(qū)集中供暖設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，需要從以下幾個(gè)角度著手：

一是小區(qū)鍋爐房及供暖設(shè)施的性質(zhì)。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）第六條“居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施”和“公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目分級(jí)配建表”的規(guī)定，小區(qū)供熱站屬于公共服務(wù)設(shè)施（配套公建）八大分類中的市政公用設(shè)施，雖然因南北方的地區(qū)差異，并非全國(guó)性的必設(shè)設(shè)施，但是在采暖地區(qū)，原則上屬于市政公用設(shè)施卻是可以確定的。按照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，通過(guò)排除法的方式確認(rèn)屬于市政公用部分的，不能認(rèn)定為業(yè)主共有部分。不少業(yè)主委員會(huì)往往基于《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，而主張小區(qū)獨(dú)立的鍋爐房及供暖設(shè)施屬于公共設(shè)施，而主張業(yè)主共有。這恰恰是由于《物權(quán)法》的措辭模糊，沒(méi)有有效區(qū)分市政公用設(shè)施與業(yè)主共有部分的區(qū)別，而引起的誤讀（詳見(jiàn)（2014）海民初字第14811號(hào)和（2016）京01民終4513號(hào)），鍋爐房及供暖設(shè)施性質(zhì)需要結(jié)合具體規(guī)劃許可確定。

二是相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。住建部《商品房銷售管理辦法》（2001年）第十六條、第十八條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。商品房建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為共有產(chǎn)權(quán)。

三是房屋登記簿記載的情況。住建部《房屋登記辦法》（2008年）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

四是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年）第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

五是國(guó)家和地方政策導(dǎo)向。例如，《北京市供熱采暖辦法》第八條規(guī)定，本市應(yīng)當(dāng)優(yōu)化配置熱源設(shè)施，在城市管網(wǎng)、區(qū)域鍋爐供熱管網(wǎng)供熱能力范圍內(nèi)，不再新建熱源設(shè)施；既有分散熱源設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按照合理配置的原則，逐步納入城市管網(wǎng)、區(qū)域鍋爐供熱管網(wǎng)，應(yīng)用新能源、新技術(shù)的除外?！侗本┦行陆ㄉ唐纷≌^(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》（2007年）第十三條、十五條規(guī)定，新建商品房小區(qū)（市政公用基礎(chǔ)設(shè)施）供熱系統(tǒng)要符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求。使用城市集中供熱系統(tǒng)的，要取得供熱專業(yè)單位出具的具備供熱條件認(rèn)可文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可組織住宅工程的竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法將住宅小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施移交給有關(guān)單位，并辦理交接手續(xù)。

本案中，B房地產(chǎn)公司按照《物權(quán)法》第三十條和《商品房銷售管理辦法》第十八條的規(guī)定，基于“因合法建造設(shè)立物權(quán)，小區(qū)鍋爐房及供暖設(shè)施未計(jì)入分?jǐn)偯娣e，故而小區(qū)鍋爐房及供暖設(shè)施歸開(kāi)發(fā)商所有”，主張對(duì)于小區(qū)鍋爐房及供暖設(shè)施具有所有權(quán)，正是但E熱力公司和B房地產(chǎn)公司的這一主張從邏輯上是不完整和不準(zhǔn)確的。鍋爐房及供暖設(shè)施作為非經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施，并不能直接適用“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的原則。正如前文所述，確定鍋爐房和供暖設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，需要從五個(gè)方面考量，考量的順序應(yīng)當(dāng)是在明確鍋爐房及供暖設(shè)施的性質(zhì)的前提下，考察登記簿記載的情況、法律法規(guī)規(guī)定的情況、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的情況、國(guó)家和地方政策導(dǎo)向情況。由于本案的訴由是侵權(quán)責(zé)任糾紛而非確權(quán)之訴，本案的一、二審法院未將明確鍋爐房及供暖設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬列入重點(diǎn)審查之列。B房地產(chǎn)公司在二審中稱已另案起訴小區(qū)業(yè)主委員會(huì)至朝陽(yáng)區(qū)人民法院，要求法院確權(quán)，但截至目前，筆者未從“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”、“北京法院審判信息網(wǎng)”和“北大法寶”上查到相關(guān)判決文書(shū)，故此處筆者僅就產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)定原則提出個(gè)人見(jiàn)解。

關(guān)于焦點(diǎn)二：一審法院認(rèn)為，鍋爐房及供熱設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主共用的設(shè)備設(shè)施，即使用權(quán)應(yīng)歸于全體業(yè)主。首先，業(yè)主作為用熱人有權(quán)選擇合同相對(duì)方，這是締約自由的應(yīng)有之意，B房地產(chǎn)公司作為供熱合同關(guān)系之外的主體，無(wú)權(quán)以單方意思要求用熱人與E熱力公司建立供熱關(guān)系。其次，不論鍋爐房及供熱設(shè)施產(chǎn)權(quán)情況如何，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同及商品房買(mǎi)賣(mài)合同，B房地產(chǎn)公司在上述合同中均認(rèn)可鍋爐房系共用設(shè)施設(shè)備，A小區(qū)業(yè)委會(huì)委托D熱力公司管理、使用作為共用設(shè)備設(shè)施的鍋爐房及供熱設(shè)備設(shè)施不違反法律規(guī)定。二審法院認(rèn)為，即使本案涉訴鍋爐房及供熱設(shè)施設(shè)備確屬B房地產(chǎn)公司所有，基于此物在自身性質(zhì)及用途上的特殊性，其亦不能任意行使相關(guān)所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能。私有公共設(shè)施在法律權(quán)屬上可以為民事主體個(gè)人擁有之“私物”，但在使用上應(yīng)為服務(wù)于公共需求的“公物”，此即私有公共設(shè)施的公益性、公用性特點(diǎn)。在本市范圍內(nèi)，冬季供暖為所有小區(qū)業(yè)主的基本生活需求，供暖事業(yè)是直接關(guān)系到社會(huì)公共利益的基礎(chǔ)性公共事業(yè)。為確保業(yè)主該項(xiàng)需求的滿足，業(yè)主應(yīng)當(dāng)擁有對(duì)供暖主體的選擇權(quán)。依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范，業(yè)主作為實(shí)際用戶，應(yīng)當(dāng)與供暖單位直接簽訂供熱采暖合同，并可協(xié)商約定采暖期、采暖溫度等。而本案中，B房地產(chǎn)公司以產(chǎn)權(quán)人的名義，以委托管理的方式，在實(shí)質(zhì)上單方確定了業(yè)主的供熱主體，有害于業(yè)主在供暖方面的選擇權(quán)、磋商權(quán)，其行為亦有不當(dāng)之處。

筆者認(rèn)為，根據(jù)《北京市供熱采暖辦法》和《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》所確立的政策導(dǎo)向，即北京市范圍內(nèi)的既有分散熱源設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按照合理配置的原則，逐步納入城市管網(wǎng)、區(qū)域鍋爐供熱管網(wǎng)；新建商品房項(xiàng)目建成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法將住宅小區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施移交給有關(guān)單位，并辦理交接手續(xù)。從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，建設(shè)單位向供熱單位移交鍋爐房及供暖設(shè)施是大勢(shì)所趨；根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條和《北京市供熱采暖辦法》第二十條的規(guī)定，供熱單位應(yīng)當(dāng)對(duì)供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔(dān)管理、維護(hù)、搶修和更新改造的責(zé)任。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》四十五條和《北京市供熱采暖辦法》第十一條、十六條的規(guī)定，供熱單位應(yīng)當(dāng)與終端用戶訂立供暖合同，并向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。從權(quán)利義務(wù)相一致的角度看，由代表全體業(yè)主（用戶）的業(yè)主委員會(huì)委托供熱單位，由供熱單位 作為管理維護(hù)主體更為適當(dāng)。

關(guān)于焦點(diǎn)三：一審法院認(rèn)為，E熱力公司在接管鍋爐房及供熱設(shè)施過(guò)程中未與D熱力公司進(jìn)行交接，經(jīng)法院反復(fù)詢問(wèn)，E熱力公司及B房地產(chǎn)公司不能對(duì)如何管控鍋爐房經(jīng)過(guò)進(jìn)行合理解釋，對(duì)D熱力公司所述系E熱力公司及B房地產(chǎn)公司擅自強(qiáng)行占用的事實(shí)予以確認(rèn)，E熱力公司在合法依據(jù)不足的情況下，破壞原有管理秩序，引起本案糾紛，應(yīng)視為過(guò)錯(cuò)。二審法院認(rèn)為，根據(jù)在案證據(jù)，遲至2015年10月，D熱力公司連續(xù)多年受托為涉訴鍋爐房及供熱設(shè)施設(shè)備的占有與使用人，其占有狀態(tài)一直持續(xù)。這種占有具有法律上的意義，可以產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果，屬于我國(guó)物權(quán)法中所規(guī)定的占有制度的保護(hù)對(duì)象。依據(jù)該法，占有為占有人對(duì)于特定有形物在事實(shí)上的管領(lǐng)力，或者說(shuō)控制與支配力，這一事實(shí)秩序受法律保護(hù)。為維護(hù)社會(huì)的安寧與和平，法律禁止他人以私力破壞該事實(shí)狀態(tài)。占有人在占有受到侵害時(shí)，無(wú)需另尋所有權(quán)等權(quán)利依據(jù)，即可依據(jù)占有制度尋求對(duì)占有的司法救濟(jì)。我國(guó)物權(quán)法第二百四十五條規(guī)定，占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。該條文中所言之侵占，是指違反占有人的意思而排除其對(duì)物事實(shí)上的控制與支配的行為。本案中，E熱力公司在未與占有人D熱力公司協(xié)商達(dá)成一致、自愿交接的情況下，違背占有人之意愿，強(qiáng)行進(jìn)駐并占有、使用鍋爐房及供熱設(shè)施設(shè)備，該行為是對(duì)占有之事實(shí)的破壞，構(gòu)成物權(quán)法上所稱之侵占，其行為有明顯不當(dāng)之處，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。故占有人D熱力公司有權(quán)依據(jù)物權(quán)法之相關(guān)規(guī)定，在本案中請(qǐng)求排除妨害，恢復(fù)占有，E熱力公司即使主張其依據(jù)B房地產(chǎn)公司之委托，有權(quán)占有并使用鍋爐房及供熱設(shè)施設(shè)備，亦應(yīng)當(dāng)以合法方式，通過(guò)合法手段解決雙方爭(zhēng)議，而不應(yīng)采取強(qiáng)行進(jìn)駐的方式，對(duì)此行為其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

筆者贊同二審法院的認(rèn)定及說(shuō)理部分。根據(jù)《物權(quán)法》第五編關(guān)于占有的規(guī)定，對(duì)于占有物被侵占的情況，無(wú)論原占有人是有權(quán)占有人還是無(wú)權(quán)占有人，法律都賦予了其物權(quán)保護(hù)方法即占有返還請(qǐng)求權(quán)，占有返還請(qǐng)求權(quán)的行使，不以加害人有過(guò)錯(cuò)為要件，僅要求占有遭受侵害，不要求占有人受到損失，且不適用訴訟時(shí)效，但要求自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。具體到本案中，E熱力公司未經(jīng)鍋爐房及供暖設(shè)施的直接占有人D熱力公司和A小區(qū)業(yè)委會(huì)（間接占有人）允許，強(qiáng)行接管鍋爐房及供暖設(shè)施的行為，顯然構(gòu)成了法律意義上的侵占（侵奪），從訴訟主體和權(quán)利行使時(shí)間看，都符合占有返還請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件，一、二審法院的判決顯然是正確的。

四、判例引申

相比于市政供暖的熱力交換站，小區(qū)鍋爐房及供暖設(shè)施的權(quán)屬爭(zhēng)議糾紛更多。權(quán)屬之爭(zhēng)本質(zhì)上是利益之爭(zhēng)。以供熱面積17萬(wàn)平米，需要建設(shè)一個(gè)占地約600平米的燃?xì)忮仩t房的物業(yè)項(xiàng)目為例，小區(qū)開(kāi)發(fā)商作為鍋爐房及供暖設(shè)施的投資人，開(kāi)發(fā)商需要投入鍋爐房土建、戶表、燃?xì)庹{(diào)壓站及燃?xì)夤芫€、鍋爐房?jī)?nèi)設(shè)備及外管線等投資約1202萬(wàn)元，引入BOT模式，也需要投入400多萬(wàn)元，此外，還需要承擔(dān)保修期內(nèi)的維修責(zé)任。這些投資的回收途徑來(lái)自于向用戶收取供暖費(fèi)（30元/平米），扣除供暖成本，投資回收需要周期。從經(jīng)濟(jì)人的角度看，建設(shè)單位主張鍋爐房及供暖設(shè)施的所有權(quán)就理所當(dāng)然了；《物權(quán)法》實(shí)施之后，作為小區(qū)的供暖的用戶和代表全體業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)，一方面維護(hù)物權(quán)的邏輯使然，另一方面是供暖設(shè)施后期維護(hù)成本(從供暖費(fèi)中計(jì)提)的實(shí)際承擔(dān)者，在小區(qū)集中供暖費(fèi)（30元/平）和市政供暖（24元/平）價(jià)差的面前，主張鍋爐房及供暖設(shè)施所有權(quán)也順理成章；物業(yè)公司作為建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)委托的鍋爐房及供暖設(shè)施的管理及維護(hù)者之一和供暖費(fèi)的代收者，自然經(jīng)濟(jì)利益也在其中。長(zhǎng)期以來(lái)，三方主體和部分外委的供暖單位圍繞著產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題爭(zhēng)議不斷?？陀^而言，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理的發(fā)展日趨規(guī)范，政府政策的引導(dǎo)，現(xiàn)在有的糾紛往往是歷史遺留問(wèn)題，如何再不增加增量問(wèn)題的前提下，解決好存量問(wèn)題是擺在爭(zhēng)議各方和政府主管部門(mén)及司法裁判機(jī)構(gòu)面前共同的課題，而通過(guò)明確法律法規(guī)和權(quán)屬登記、完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同和人民法院的典型判例引導(dǎo)是解決這一難題的有效途徑。