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無錫吉祥國際花園地處無錫、蘇州交界地區(qū)，隸屬于空港經(jīng)開區(qū)（碩放街道）。物業(yè)公司管理區(qū)域占地面積26.17萬平方米，住宅建筑面積32.5萬平方米，共2,431戶，居民約8,500人，共有黨員185名。小區(qū)2004年建設(shè)，2006年一期交房，分四期開發(fā)、長達(dá)10年，戶型多樣且改善品質(zhì)型、剛需型住戶兼有。交付后5年左右在光鮮的外表下小區(qū)顯現(xiàn)出衰敗現(xiàn)象，環(huán)境日益惡化，前期物業(yè)公司管理失序、運(yùn)營難以為繼，居民投訴日益頻繁，物業(yè)公司矛盾日漸突出，小區(qū)陷入惡性循環(huán)。
如何主動適應(yīng)社區(qū)群體結(jié)構(gòu)和服務(wù)需求的轉(zhuǎn)變，發(fā)揮好基層黨建的政治功能和服務(wù)功能？堅持紅色引擎、堅持共商共建共治共享；聚焦治理短板、構(gòu)建“兩委三方”的管理體制；六年的社區(qū)自治實踐，提升了人文環(huán)境，增加了一定的資金積累，形成了黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、社區(qū)自治、多元共治的吉祥社區(qū)治理模式。 倡導(dǎo)社區(qū)自治，建設(shè)多元共治的組織體系作為一個規(guī)劃建設(shè)為商品樓宇的鄉(xiāng)村社區(qū)，人戶分離的情況普遍、地域跨度文化差異明顯、房屋交易頻繁、社會事業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督力量遲后薄弱，這也是城市化推進(jìn)、以商品房小區(qū)為載體、以業(yè)主群體為核心的城市社區(qū)形態(tài)所呈現(xiàn)出來的普遍特性。社區(qū)黨支部牢固抓好黨建，堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)，在黨的方針政策引導(dǎo)下，聚焦社區(qū)治理的短板問題，健全社區(qū)治理的物權(quán)組織，建立業(yè)主大會、業(yè)委會、業(yè)主的民主議事協(xié)商制度；加強(qiáng)社區(qū)居委會的黨建引領(lǐng)復(fù)雜的社區(qū)治理的能力，展開對業(yè)委會和物業(yè)公司的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)；社區(qū)書記通過法定程序交叉任職業(yè)委會委員、業(yè)委會主任，實現(xiàn)“三位一體”，推動政府治理和業(yè)主自治的良性互動，把“區(qū)域和網(wǎng)格、崗位和交叉”的制度落實在居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司的“兩委三方”管理體制中，將黨、居、產(chǎn)權(quán)、物業(yè)公司等資源有序配置。（一）強(qiáng)化黨建引領(lǐng)自主管理，讓社區(qū)組織的責(zé)權(quán)利明確化2011年1月社區(qū)居委會籌建辦公室成立，2014年4月選舉產(chǎn)生首屆業(yè)委會，8月遭轉(zhuǎn)手過的前期物業(yè)公司棄管，9月實行業(yè)主自主管理；2016年9月，成立社區(qū)居委黨支部；2016年11月，完成第一屆社居委的民主選舉工作，社區(qū)居委會正式成立；2017年7月，換屆選舉產(chǎn)生第二屆業(yè)委會。2014年9月小區(qū)實行業(yè)主自主管理模式。業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會下設(shè)物業(yè)管理處，由業(yè)委會聘任有資質(zhì)人員擔(dān)任項目經(jīng)理，組建物業(yè)管理團(tuán)隊；業(yè)委會下設(shè)規(guī)約協(xié)調(diào)部、財務(wù)監(jiān)督部、物管工作部，增選了業(yè)主監(jiān)督委員會，實現(xiàn)業(yè)委會和物管處“人、財、物”的工作對接及履行監(jiān)督職責(zé)。黨建引領(lǐng)的業(yè)主自主管理，在實踐中構(gòu)架了“三位一體”和諧社區(qū)組織機(jī)構(gòu)；在困境中健全了黨組織引領(lǐng)居委會、業(yè)委會和物業(yè)公司的管理議事協(xié)調(diào)機(jī)制，形成了一套“人、財、物”的制度。平時，國家、政府的投入由居委會管理，小區(qū)業(yè)主的投入、公共部位的商業(yè)行為由業(yè)委會下設(shè)的物業(yè)管理處負(fù)責(zé)；公益活動由居委會直接安排；對內(nèi)小區(qū)有各種組織，對外就只有一個吉祥花園。在黨建引領(lǐng)創(chuàng)新的實踐路上，各主體依法各司其職的意識和能力逐步實現(xiàn)、紅色治理的統(tǒng)籌協(xié)同能力逐步展現(xiàn)、黨支部在社區(qū)治理的這場戰(zhàn)斗中的堡壘作用逐步體現(xiàn)。（二）守住紅色陣地物權(quán)法治底線，讓社區(qū)自治運(yùn)行規(guī)范化吉祥花園小區(qū)是全體業(yè)主共有的家園，業(yè)主大會是區(qū)域物業(yè)管理的權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的辦事機(jī)構(gòu)，其職能主要是維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，做好區(qū)域內(nèi)公共部位的共同管理。2014年8月17日，首屆業(yè)主大會二次會議通過了“平穩(wěn)過渡、實施自治”的決議，全體業(yè)主在黨建引領(lǐng)下走上了一條法治思維的業(yè)主自主管理的道路。為了更好地維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益、保護(hù)業(yè)主自主管理取得的階段性成效、保障自主管理的可持續(xù)性，在全面客觀務(wù)實了解社區(qū)治理的復(fù)雜性的基礎(chǔ)上，在制定章程、議事規(guī)則、管理規(guī)約的基礎(chǔ)上，業(yè)主大會依法依規(guī)通過了公共利益事項的授權(quán)、業(yè)主大會經(jīng)費(fèi)的使用、自主運(yùn)營年審制度、業(yè)委會主任離任審計制度、共有部位收益積累的使用審核權(quán)限等條款，完善了物業(yè)管理機(jī)制。雙向進(jìn)入，交叉任職，成立業(yè)委會黨支部。2011年1月街道設(shè)立吉祥社區(qū)居委籌建辦公室，李萍任副主任，以副代正。2014年4月19日，召開首屆業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了第一屆業(yè)委會，2014年8月17日，業(yè)主大會決議實施自治，于9月4日在區(qū)房管局、街道、開發(fā)商、派出所、居委會的見證下實現(xiàn)物業(yè)平穩(wěn)交接，小區(qū)開始實施業(yè)主自管?！?”元啟動的自治自管，遇到了無限的困境，于2015年10月12日經(jīng)過業(yè)主大會補(bǔ)選筆者為業(yè)委會委員、經(jīng)過業(yè)委會會議擔(dān)任首屆第三任業(yè)委會主任，于2016年9月?lián)紊鐓^(qū)居委黨支部書記，11月經(jīng)選舉為吉祥社區(qū)第一屆居委會主任。2017年7月經(jīng)第二屆業(yè)主大會表決，再次擔(dān)任第二屆業(yè)委會主任。2020年9月成立業(yè)主委員會功能型黨支部，業(yè)委會5名黨員，筆者擔(dān)任黨支部書記，隸屬于社區(qū)居委黨支部。一名黨員就是一面旗幟。切實把黨員管理好、服務(wù)好，讓黨的肌體迸發(fā)出更多活力，把“黨要管黨、從嚴(yán)治黨”真正落實到黨員隊伍中，以業(yè)主委員會黨組織建設(shè)為牽引，著力規(guī)范業(yè)主委員會的運(yùn)行和管理，依法依規(guī)推進(jìn)社區(qū)民主協(xié)商制度建設(shè)，維護(hù)合法權(quán)益，持續(xù)提升社區(qū)綜合治理水平。草根社團(tuán)為主的德治營造社區(qū)，每年200場左右的活動建設(shè)聚人氣、突破社區(qū)治理的單向思維。挖掘志愿骨干精心策劃活動建設(shè)，培育草根社團(tuán)創(chuàng)建一個個社區(qū)志愿項目，熟人社區(qū)氛圍逐漸濃厚。另一方面看到小區(qū)整體環(huán)境面貌逐年衰敗、管理失序、居民不滿情緒加劇，志愿骨干們積極參與社區(qū)民主協(xié)商主體物權(quán)組織業(yè)主大會的設(shè)立和成立，4名社團(tuán)骨干成為了業(yè)委會委員?！敖】祷ブ纭弊猿闪?年以來服務(wù)居民累計3萬人次、建立慢性病居民健康檔案310份，“美食一家親”的廚娘秀已進(jìn)行到150期，“姐妹舞蹈隊”為社區(qū)爭得各項榮譽(yù)，首創(chuàng)垃圾分類手指操。草根魅力讓社區(qū)自組織生命力長青，而且衍生創(chuàng)造新的草根團(tuán)。社區(qū)大家庭在黨員、業(yè)委會委員、社團(tuán)骨干和志愿者等多層階的公益項目活動建設(shè)中更加融合，在黨建創(chuàng)新、文體示范、文明志愿、社區(qū)教育等條線多次得到市區(qū)街道的榮譽(yù)。（一）社區(qū)治理能力建設(shè)就是在完善治理組織體系中完成的，更是社區(qū)推動多元共治的過程中建立起來的。為了推進(jìn)落實 “三位一體”的和諧社區(qū)建設(shè)目標(biāo)，在區(qū)住建部門指導(dǎo)下、在街道黨委政府的支持下，綜合公安、城管的力量，逐步推進(jìn)社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)管理融合在“區(qū)域和網(wǎng)格、崗位和交叉”的制度中，落實在具體的事務(wù)中；成立了社區(qū)安全委員會、設(shè)立精細(xì)化管理組、應(yīng)急管理部、物管處增設(shè)專職安全專員；建設(shè)社區(qū)一總?cè)秩采w的微型消防站、添置消防車、成立業(yè)余志愿消防隊。2017年以來10起火災(zāi)事件都在消防隊到場之前撲滅，并聘請專業(yè)人士為業(yè)余消防隊員培訓(xùn)。（二）建設(shè)一支具有執(zhí)行力和服務(wù)精神的物業(yè)管理專業(yè)團(tuán)隊才能促進(jìn)居民安居樂業(yè)，業(yè)主資產(chǎn)保值增值。物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊是業(yè)主大會和業(yè)主委員會決策下的執(zhí)行機(jī)構(gòu)?！?”資金啟動自治自管，維持多層0.8元/平方米的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，六年實現(xiàn)了450萬元的業(yè)主共有積累，并用結(jié)余資金80多萬元、專項維修資金利息202萬元對小區(qū)監(jiān)控、消防、門禁、防漏、地庫多項公共設(shè)施進(jìn)行了改造，未動用維修資金本金，利息余額195萬元（截止2019年底）。推進(jìn)精細(xì)化管理，小區(qū)逐步推行6S管理體系，消防、監(jiān)控、門禁、泵房等硬核設(shè)施完好，增設(shè)非機(jī)動車輛充電裝置850個，2019年物業(yè)收費(fèi)率達(dá)到90%（自管前不足30%），車位收費(fèi)率達(dá)到100%（自管前不足40%）。團(tuán)隊完成了“三區(qū)域五部門”的組織架構(gòu)、完成了“區(qū)域負(fù)責(zé)制、崗位責(zé)任制、交叉任職制”的管理體系。團(tuán)隊在黨旗領(lǐng)航紅色物業(yè)中，思想狀態(tài)穩(wěn)定踏實，更好地服務(wù)于發(fā)展服務(wù)于居民中，也在實現(xiàn)著物業(yè)人的人生價值。 業(yè)委會人員參與社區(qū)治理是最大的公益。在業(yè)委會4年多和建設(shè)單位堅持不懈的協(xié)商交涉下，建設(shè)單位看到了在“0”資金啟動的自主管理下小區(qū)逐漸回歸有序，也帶動了四期房源的銷售，終于在小區(qū)的多項權(quán)益上和業(yè)委會達(dá)成了和解。專項維修資金546萬元終于入庫，部分公共設(shè)施的大修扶持資金65萬元和自管期間的房屋空置費(fèi)145萬元支付到位，地面626個車位和地下776個車位的收益全部歸業(yè)主共有。車位的收益不僅貼補(bǔ)了物業(yè)費(fèi)的不足，更是實現(xiàn)小區(qū)公共積累的根本來源。維護(hù)住業(yè)主的這些權(quán)益，小區(qū)也進(jìn)入了穩(wěn)定的家園建設(shè)期。物業(yè)費(fèi)收繳率、物業(yè)運(yùn)行成本、小區(qū)公共積累、基礎(chǔ)設(shè)施完好率、穩(wěn)定的物管團(tuán)隊……這些要素才是衡量現(xiàn)代社區(qū)的居民滿不滿意、小區(qū)可不可持續(xù)發(fā)展的根本條件。探索“垃圾分類”內(nèi)循環(huán)，延伸綠色新發(fā)展理念。集社區(qū)合力和社會多元參與推進(jìn)的“吉祥廚余綠色循環(huán)生態(tài)鏈建設(shè)項目”，引導(dǎo)居民收集廚余、綠化廢棄物進(jìn)行社區(qū)堆肥，變廢為寶有機(jī)質(zhì)，循環(huán)使用在了小區(qū)綠化，開設(shè)有機(jī)種植體驗區(qū)、中藥草本園等，開啟了社區(qū)自然教育的公開課堂，無錫日報、無錫電視臺、學(xué)習(xí)強(qiáng)國、江蘇新聞、浙江日報、河海大學(xué)相繼報道及調(diào)研，2020年新吳區(qū)城鄉(xiāng)社區(qū)微自治創(chuàng)新實踐示范項目中取得最高分，也成為了碩放實小、吉祥幼兒園的活動基地，最近又上報“善治新吳共建家園”城鄉(xiāng)社區(qū)治理創(chuàng)優(yōu)實踐項目。（計劃10月下旬項目再出發(fā)：堆肥實驗區(qū)、廚余收集點(diǎn)3個、項目志愿團(tuán)隊、17畝有機(jī)種植體驗區(qū)等）。2019年成為聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署推進(jìn)的“社區(qū)業(yè)主與居民自治家庭生活危廢垃圾規(guī)范化管理項目”在長三角地區(qū)的試點(diǎn)社區(qū)之一。設(shè)立家庭危廢集中收集點(diǎn)3個，籌建二屆“零廢棄的社區(qū)危廢日”等活動建設(shè)，和格林美的“企社”聯(lián)盟聯(lián)建，區(qū)城建解決了項目的專運(yùn)體系，從自管結(jié)余中抽取3萬元的初始資金等。抓住“干濕要分離、有害單獨(dú)放”的原則，以黨建創(chuàng)新實踐示范理念帶領(lǐng)居民攜手實踐“綠色、教育、互動”理念的垃圾分類的治理新風(fēng)尚，共創(chuàng)社區(qū)綠色新發(fā)展。共建美好家園需要可持續(xù)的紅色優(yōu)治理社區(qū)治理引向深入，進(jìn)入深層次的治理階段。如何整合公共空間實現(xiàn)增量空間增強(qiáng)效用？加強(qiáng)違規(guī)違建管控，如何在不增量、適度減量的目標(biāo)任務(wù)中繼續(xù)發(fā)力？如何把垃圾分類與社區(qū)德治營造建設(shè)相結(jié)合？這些實實在在的社區(qū)治理問題，是培育居民治理的共同體意識、夯實黨建引領(lǐng)下“三駕馬車”更強(qiáng)的協(xié)同能力最好的落點(diǎn)治理項目。黨建引領(lǐng)創(chuàng)新路，紅色治理樹標(biāo)桿作為一項長期的社區(qū)建設(shè)目標(biāo)落實在“實力吉祥、活力吉祥、魅力吉祥、幸福吉祥”的社區(qū)治理品牌工程建設(shè)的踐行路上。原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2020年11期/總第511期，本文原標(biāo)題《無錫吉祥國際花園黨建引領(lǐng)物業(yè)治理實踐》，作者單位：無錫吉祥國際花園
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