問：在我們房地產(chǎn)開發(fā)過程中一般土地增值稅都是預交，那現(xiàn)在項目已經(jīng)建成完工了，是否滿足清算條件？如果之前多交了是否可以申請退稅呢？

答：根據(jù)相關規(guī)定，對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當進行土地增值稅的清算。

   　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

   　?。ǘ┱w轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

   　?。ㄈ┲苯愚D讓土地使用權的；

   　?。ㄋ模?/span>納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。   　  如果一個房地產(chǎn)項目達不到上述標準，只是完工，稅務機關是可以不接受你們的土地增值稅清算報告的。當然，也就不可能退稅。達到清算條件，可以聘請稅務師事務所出具土地增值稅清算鑒證報告，上報稅務機關，稅務機關進行復核程序后，就可以辦理退稅手續(xù)。

問：土地增值稅清算條件中的“房地產(chǎn)開發(fā)項目已竣工驗收”，如何確認是否已經(jīng)竣工驗收呢？

答：根據(jù)相關規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算。

   　　（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

   　?。ǘ┤〉娩N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

     如果項目只銷售了一部分產(chǎn)品，剩余的產(chǎn)品多數(shù)自用或出租，合計達到85%，或者最后一張預售許可證滿三年，稅務機關就可以要求企業(yè)清算土地增值稅。

問：那如果項目測算需要補交土地增值稅，但暫時還達不到必須清算的條件，是否可以把后期維修成本加進去，加大成本，等稅務機關要求清算時，就可以少交土地增值稅呢？

答：根據(jù)相關規(guī)定，土地增值稅扣除有以下項目：

  1、取得土地使用權所支付的金額；

  2、房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用

  3、房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指銷售費用、管理費用、財務費用。

  4、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金（只是稅金里面的一部分）

  5、加計扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

  根據(jù)規(guī)定，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

  維修費用，如果房地產(chǎn)產(chǎn)品還沒有竣工驗收備案，是因為工程質量問題產(chǎn)生的，那就要分清是建筑公司的責任，還是房地產(chǎn)公司責任，如果是房地產(chǎn)公司責任造成維修，就可以扣除。如果是建筑公司的責任，就不能扣除，而是勇當有責任人建筑公司承擔。

  如果已經(jīng)竣工驗收備案，是不能再扣除維修費成本的。

問：在項目竣工備案后，開進來部分成本發(fā)票，土地增值稅清算時這部分成本是否可以扣除？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除  從該文件可以得出如些結論：

   第一、工程竣工驗收后，質量保證金只要開具了發(fā)票，不管付款與否，可以扣除；

   第二、工程竣工驗收后，質量保證金之外的工程款，只要沒有在工程竣工驗收前開來發(fā)票，不得在土地增值稅前扣除；即便支付了工程款或者備案后開來，也不得扣除，理由：沒在規(guī)定時間之前開具。

   第三、工程竣工驗收后，質量保證金之外的工程款發(fā)票，只要沒有付款，不得在土地增值稅前扣除。

     現(xiàn)實中，納稅人對工程竣工驗收后開具的發(fā)票能否扣除，很頭疼。各地稅務機關掌握，也是不一樣的。比如：濟南市，根據(jù)《濟南市土地增值稅清算工作指南(試行))》扣除項目金額支付的截止時間問題，規(guī)定，(一)符合國稅發(fā)〔2006〕187號第二條清算條件的，原則上應以納稅人完成清算申報手續(xù)之日(即向主管稅務機關報送《土地增值稅清算申報表》的當日)為計算扣除項目金額(包括與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金)支付的截止時間。(二)各主管稅務機關應要求納稅人在申報資料或中介機構在鑒證報告中對項目未支付款項予以詳細說明或披露。上述未支付款項在主管稅務機關清算審核結束前已支付的，由主管稅務機關核實后予以扣除，仍未支付的，不得扣除。

     一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)項目在工程竣工驗收后，補開的建安工程發(fā)票，經(jīng)過稅務機關核實，發(fā)票所載工程確實屬于所清算的房地產(chǎn)項目，并且能夠提供工程施工合同和工程結算資料，發(fā)票所載工程費用是真實合理的，可以在房地產(chǎn)項目清算時扣除。

     現(xiàn)實工作中，納稅人對沒有付款的發(fā)票，不得在土地增值稅前扣除這一點非常有意見，沒付款是資金問題，跟能否扣除不應當掛鉤。可是，如果把這種情況放到真實的場景中，你會發(fā)現(xiàn)，收到發(fā)票，但是，款長期不付，其真實性會大打折扣的，稅務機關首先會考慮你業(yè)務的真實性、發(fā)票的真實性問題。所以，在此提醒廣大的房地產(chǎn)企業(yè)，存在這種情況的，除非業(yè)務真實，你可以據(jù)理力爭。否則，不要冒險。一旦查出假發(fā)票問題，那就不單純是補交土地增值稅的問題了。

問：假如我們開發(fā)公司有一棟樓準備自己開酒店，那這棟樓是否要納入土增清算？

答：如開發(fā)的項目中有一棟樓開酒店，這棟樓是否要納入土增清算，我們首先需要判斷這棟樓是否實現(xiàn)了有償轉讓。因為  根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。

      如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將酒店自持未對外轉讓，不繳納土地增值稅；

     現(xiàn)實業(yè)務中，有的開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品轉為自用，并辦理了產(chǎn)權登記，在開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)時，是否也要視同銷售納入土增清算存在困惑，國家稅務總局關于這方面也有規(guī)定，依據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。因此，對開發(fā)的商品房轉為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權，只要產(chǎn)權沒有發(fā)生轉移的，不征收土地增值稅。

     如果酒店屬于開發(fā)公司內部單位或屬于租賃關系的獨立核算單位，若資產(chǎn)所有權屬在形式和實質上都未發(fā)生改變，即未發(fā)生產(chǎn)權轉移，不涉及土地增值稅；否則，如果產(chǎn)權發(fā)生轉移就要按照視同轉讓房地產(chǎn)，依法計算繳納土地增值稅

問：那我們開發(fā)的住宅為精裝修房，裝修成本是否可以土地增值稅前扣除嗎？

答：根據(jù)《國家稅務總局 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第四款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

     根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》 第四條規(guī)定，條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

     因此，給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施等不可移動的物品的裝修費用可以計入開發(fā)成本，在土地增值稅扣除項目中扣除。精裝修過程中一并購置的電視機、空調、家具、冰箱、窗簾、裝飾畫等可以移動的物品不可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，不得在土地增值稅扣除項目中扣除。 

問：開發(fā)公司建筑成本發(fā)票沒備注的是否不允許土地增值稅扣除？

答：開發(fā)公司取得的沒備注的建筑成本發(fā)票能否在土地值稅清算時扣除，不能一概而論。

     根據(jù)國稅發(fā)2006 187號文件中第四條的規(guī)定，土地增值稅清算時，除另有規(guī)定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

     營改增以來，相繼對發(fā)票備注欄注明事項也作了一些規(guī)定，國家稅務總局2016年第70號公告中規(guī)定 “營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按國家稅務總局2016年第23號公告的規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額?！?國家稅務總局2016年第23號公告也是明確表述，“提供建筑服務，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱”。

     根據(jù)上述兩個文件，我們可以理解，營改增后，即2016年5月1日后開具的建筑服務發(fā)票，都要在備注欄備注相關信息。無論增值稅專用發(fā)票，還是增值稅普通發(fā)票;無論自行開具，還是代開發(fā)票，無論是單位還是個人，只要是提供建筑服務，發(fā)票的備注欄均需按照要求填寫。如未按規(guī)定在發(fā)票備注欄填寫相關備注信息，直接影響計稅成本的扣除。

     具體怎樣填寫？  建議納稅人還是按照規(guī)定規(guī)范填寫，項目地址需填寫至縣、市、區(qū)，發(fā)票備注欄的項目名稱如何填，實際業(yè)務中，由于納稅人對發(fā)票備注欄中項目名稱的理解不同，導致納稅人在備注同一項目名稱內容時會有不同程度的差異。因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目須經(jīng)國家有關不同的部門進行審批、備案，比如企業(yè)開發(fā)項目立項時需到發(fā)改委備案，取得建設項目的備案證明，辦理用地規(guī)劃和工程規(guī)劃時需到城鄉(xiāng)規(guī)劃局備案，辦理建筑工程施工許可需到住建委備案，不同部門備案的項目名稱不同，究竟依據(jù)哪個來填列項目名稱？我們建議項目名稱不要簡化，項目名稱和工程名稱都要詳細備注，這樣更有利于企業(yè)成本歸集和核算。

     如果企業(yè)取得了未備注的建筑服務發(fā)票，采取的方法是及時換開正確的發(fā)票。所以企業(yè)經(jīng)辦人要提前向建筑服務方提供相關信息，并及時提醒，以免換票奔波。實際業(yè)務中企業(yè)容易忽視的有：裝修工程款;有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經(jīng)營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費，消防工程款，還有園林綠化等；這些屬于建筑服務的范圍應備注而未備注。  在土增清算復核中，有些企業(yè)由于取得了未備注相關信息的建筑服務發(fā)票，各種原因對方又不能重新?lián)Q開發(fā)票，清算時會被調減這些不合規(guī)的開發(fā)成本，給企業(yè)帶來了巨大的損失，所以房地產(chǎn)企業(yè)要特別關注發(fā)票隱藏的風險，嚴格審核票面信息。

     但是，并非與建筑工程有關聯(lián)的業(yè)務就全都是建筑服務的范圍，需根據(jù)具體業(yè)務進行判別。比如，工程勘察勘探，就屬于研發(fā)和技術服務；設計，屬于文化創(chuàng)意服務中的“設計服務”，工程監(jiān)理，屬于鑒證咨詢中的“鑒證服務”，就不需要備注。

     現(xiàn)實中，可根據(jù)相關經(jīng)濟業(yè)務繳納增值稅的稅目來區(qū)分。從事按建筑服務稅目繳納增值稅的業(yè)務即為提供建筑服務，開具的的增值稅發(fā)票，須在發(fā)票的備注欄上備注相關信息；從事雖與建筑工程相關但不按建筑服務繳納增值稅的各項業(yè)務，則不屬于建筑服務的范圍，開具的增值稅發(fā)票也無需在備注欄上注明相關信息。

     具體哪些業(yè)務屬于建筑服務稅目，建議按照財稅2016 36號文中《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》中的“建筑服務”稅目的注釋。

問：土地增值稅清算為什么要分普通住宅和非普通住宅？它的評定標準是什么？有什么用處？

答：《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

     對于何為普通住宅，何為非普通住宅？根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。

   山東省的規(guī)定   普通標準住宅同時符合以下條件：

  （一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上; 

  （二）單套建筑面積在144平方米以下;

  （三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 按土地出讓合同約定配建的保障性用房，一般都是無償移交給政府的，那土地增值稅處理是否要視同銷售？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。因此，建成后無償移交給政府的保障房土地增值稅不應視同銷售處理，所發(fā)生的成本費用應當允許在計算土地增值稅時予以扣除。

問：清算后再轉讓的房屋，應在什么時間進行土地增值稅的申報？如何繳納土地增值稅？

答：《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。因此納稅已清算土地增值稅的房地產(chǎn)項目繼續(xù)轉讓的，其土地增值稅應當于開具商品房銷售發(fā)票的次月或者交易雙方簽訂的銷售合同的次月申報。同一個房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)土地增值稅清算方式應當保持一致，清算后再轉讓的房地產(chǎn)的清算方式按整個房地產(chǎn)項目清算時的清算方式確定。

     在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

     單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積”

問：三四線城市開發(fā)項目地下車位都不太好賣，那像這樣的地下車位收入及成本是否計入土地增值稅清算？

答：房地產(chǎn)企業(yè)地下車位由于成本收入倒掛，都想計入土地增值稅清算。涉及到該問題，各地規(guī)定五花八門。

     山東省三控一促管理辦法，涉及該問題有以下規(guī)定：

     第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不預征土地增值稅

     第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同（或協(xié)議等）并轉讓產(chǎn)權的，應當預征土地增值稅。

      第三十一條 土地增值稅扣除項目金額的確認

      公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

    （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：      

①建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；   

③建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用。

    （2）納稅人將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應當分擔的成本、費用也不得扣除。

     第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設施建造的車庫（位）等設施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準予扣除相關成本、費用。

     上述條款，仔細推理，是有矛盾的。十八條規(guī)定，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同（或協(xié)議等）并轉讓產(chǎn)權的，應當預征土地增值稅。也就是說，滿足兩個條件：銷售合同和產(chǎn)權，才預征，計入土地增值稅范圍。三十一條規(guī)定，建成后有償轉讓的，應當計算收入，并準予扣除成本、費用。沒再探討產(chǎn)權問題。

     我們再看一下總局的相關答復：

     計算土地增值稅時，利用人防設施建造的車位對外銷售，根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（三）項第三點規(guī)定，其取得的收入要參與土地增值稅清算，其成本費用可以扣除。

     以上是總局的解答，連利用人防設施建造的車位對外銷售，都要計入土地增值稅清算，何況，人防以外的車位。也沒有談及產(chǎn)權。

     我們的意見：涉及該問題，及時與當?shù)囟悇諜C關溝通，以主管稅務機關的解讀為準。

問：土地增值稅清算時，被定為“視同銷售”的價格如何確定？有哪些規(guī)定文件？

答：《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》 國稅發(fā)（2006）187號“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。”

    《國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知》

     國稅發(fā)[2007]132號“第二十三條  納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認

  ?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

    （二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。

    （三）參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認?！?/span>

   《土地增值稅清算管理規(guī)程》國稅發(fā)（2009）91   “第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：  

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；  

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。         《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務局公  告2017年第5號發(fā)布）第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工  福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人  的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應當視同轉讓房地產(chǎn)，并預繳土地增值稅，  其收入按下列方法和順序確認：（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉讓的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（二）由主管地稅機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?！?/span>

問：土地增值稅土地、建筑成本到底如何分攤？

答：總局的規(guī)定：  共同的成本費用的分攤方法 

（國稅發(fā)[2006]187號）  “屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目①可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或②其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額?！?/span>

 （國稅發(fā)[2009]91號）   “第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用?！?/span>

  土地成本的分攤方法  財法字[1995]6號《暫行條例實施細則》  納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定．可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

  國稅函[1999]112號  你局《關于轉讓土地計算土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[1999]17號）文收悉。對來文請示的《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權后，．．．可轉讓土地使用權的面積占總面積的比例分攤”中“總面積”的含義，現(xiàn)答復如下：   根據(jù)土地增值稅立法精神，《細則》第九條的“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按《細則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。  各地的規(guī)定不同，以當?shù)刂鞴芏悇諜C關的規(guī)定為準。

問：如何確定土地增值稅清算單位？

答：土地增值稅清算單位的確定直接關系到清算稅款的計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算?！?/span>

    《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算?！?nbsp; 根據(jù)上述政策規(guī)定，各地對于清算單位的確定，基本上以項目審批為基礎。

     山東省規(guī)定：土地增值稅以國家有關部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。具體清算單位由主管地稅機關結合《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》確定。

問：售后返租的房子怎樣土地增值稅清算？

答：《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，“納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入?！?/span>

     根據(jù)上述政策規(guī)定，售后返租的銷售方式，因已構成房地產(chǎn)的轉讓行為，毫無疑問需要確認銷售收入。但因該種銷售方式，轉讓方一般是以低價銷售來換取未來無償或低價回租一定期間的使用權。此時，轉讓方未來無償或低價使用購房者的房產(chǎn)，該相應被豁免或優(yōu)惠的經(jīng)濟利益，其實質是當初低價售房的一種經(jīng)濟補償，應作為是轉讓方獲取的與轉讓房地產(chǎn)有關的其他經(jīng)濟利益，一并計入售房的計稅收入中。例如《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號）第三條第（二）款規(guī)定：“單位和個人轉讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯(lián)方使用一段時間，其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益。對以此方式轉讓房地產(chǎn)的行為，應將轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓房地產(chǎn)價款以外的有關經(jīng)濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅?！?nbsp;                        

問：我們項目有拆遷安置回遷戶的，沒有銷售的房屋，土地增值稅應該如何處理？

答：《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條第（一）項規(guī)定：“房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費?！?/span>

     根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第二條相關規(guī)定，“納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規(guī)定執(zhí)行”。

問：在房屋實際銷售過程中，為了讓利附贈的車庫或車位及儲藏室應該如何處理？

答：向購買方附贈同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中的車庫（位）常見于企業(yè)的促銷活動中?！秶叶悇湛偩株P于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）第三條規(guī)定：“企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入?！?/span>

     根據(jù)上述政策規(guī)定，向購買方附贈同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中的車庫（位），主商品和附贈的商品均屬于房地產(chǎn)銷售，應按照合同金額確認清算收入。各地具體規(guī)定不同，比如：《海南省地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算有關業(yè)務問答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉讓，其收入和成本如何確認？  

(一)收入確認的問題  

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人通過簽訂銷售合同出售或者附贈等方式約定，將車位、車庫的權屬轉移給購房人的，取得的收入視同房地產(chǎn)轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入。  

2.對售房附贈車庫、車位的，若合同中未分別計算房屋和車庫、車位的銷售價格，不再單獨將車庫、車位分割出來單獨計價；若合同中分別計算房屋和車庫、車位的銷售價格，則車庫、車位的價格作為非普通住宅收入。  

 (二)成本確認的問題  

無論車庫、車位是否擁有產(chǎn)權證，只要簽訂了銷售合同或協(xié)議并取得了收入，則銷售收入一并計入土地增值稅的計稅收入，車庫的面積計入可售建筑面積，車庫、車位相應的開發(fā)成本準予扣除?！?/span>

問：通常情況下,地下室用作車庫、設備用房的,其建筑面積不計入容積率，那地下建筑如何分攤土地成本？

答：《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）附件《土地增值稅納稅申報表（二）》填表說明第二條第（二）項第16點明確：“表中每欄按照“普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)”分別填寫?！?/span>

     按照分類標準劃分，車庫與商鋪、商業(yè)用房等應一并歸類為“其他類型房地產(chǎn)”。根據(jù)目前政策，地下建筑如何分攤土地成本，國家稅務總局沒有具體規(guī)定，在實務中，各地掌握尺度有一定差異。  

1.以確權判定是否分攤。

  （1）江蘇省規(guī)定，《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號）第二條規(guī)定：“土地成本是指取得土地使用權所支付的金額。土地成本僅在能夠辦理權屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進行分攤。在不同清算單位或同一清算單位不同類型房產(chǎn)之間分攤土地成本時，可直接歸集的，應直接計入該清算單位或該類型房產(chǎn)的土地成本；不能直接歸集的，可按建筑面積法計算分攤，也可按稅務機關認可的其他合理方法計算分攤?！?nbsp; 根據(jù)江蘇省的上述規(guī)定，地下建筑如果能夠辦理權屬登記手續(xù)，就應該分攤土地成本。

  （2）新疆維吾爾自治區(qū)規(guī)定，《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅相關問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2016年第6號）第四條第（三）項規(guī)定：“關于無產(chǎn)權車位分攤土地成本問題，土地成本僅在可售面積中分攤，無產(chǎn)權的地下車位不分攤土地成本?！?nbsp; 

2.直接以繳納土地出讓金確定。

     例如《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2016年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號）第二條第（一）項規(guī)定：“對國有土地使用權出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金，或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的, 在計算土地增值稅扣除項目金額時, 應根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條規(guī)定, 土地出讓金直接歸集到對應的受益對象（地上部分或地下部分）, 不作為項目的共同土地成本進行分攤?！?nbsp; 

     根據(jù)廣州市的上述規(guī)定，對國有土地使用權出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金，或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，根據(jù)受益對象歸集。  

3.以計容判定是否分攤。

     開發(fā)項目的容積率指一宗地塊地上部分的開發(fā)強度（即地上建筑面積除以用地面積），我國已經(jīng)有部分地區(qū)開始嘗試出讓地下空間的使用權，且定有地下容積率。因此，一些地區(qū)規(guī)定以是否計容來確定分攤土地成本。各地具體規(guī)定舉例如下：

  （1）重慶市規(guī)定?！锻恋卦鲋刀惖蓉敭a(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》（渝財稅〔2015〕93號文件發(fā)布）第一條第（五）項第1點第三款規(guī)定：“不計算房地產(chǎn)項目容積率的地下車庫不分攤'土地成本’?！?/span>

  （2）廈門市規(guī)定。《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務局公告2015年第3號公布）第三十四條第二款規(guī)定：“同一個清算項目, 可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額?！?/span>

  （3）湖北省規(guī)定?！逗笔〉胤蕉悇站株P于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)〔2013〕44號）第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得土地使用權時，申報建設規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產(chǎn)權銷售的，其地下建筑物可分攤項目對應的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發(fā)項目的土地使用證中會標明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得'車庫銷售許可證’，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分攤土地成本。其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權有關聯(lián)證明的地下建筑物，不得進行土地成本分攤?！?nbsp;