一、物業(yè)管理籌備

為了做好XXX項(xiàng)目的物業(yè)管理各項(xiàng)籌備工作內(nèi)容，我司對(duì)此高度重視，將成立相關(guān)工作小組，統(tǒng)籌各項(xiàng)工作。

（一）XXX項(xiàng)目物業(yè)管理籌備的基本情況分析

我司對(duì)XXX項(xiàng)目的相關(guān)工作非常重視，一旦我司順利中標(biāo)，我司將成立物業(yè)管理籌備工作小組，并且派出優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)來(lái)承接該項(xiàng)目的各項(xiàng)籌備及接管工作。初步方案如下：

1、工作組的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)

1) 組長(zhǎng)：物業(yè)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全公司人力、物力鼎立支援XXX項(xiàng)目前期籌備和進(jìn)駐。

2) 項(xiàng)目經(jīng)理具體負(fù)責(zé)指揮、籌備XXX項(xiàng)目接管前和進(jìn)駐時(shí)的全面工作，并專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)與XXX項(xiàng)目業(yè)主和客戶的溝通、協(xié)調(diào)工作。

2、工作組的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

1) 秩序維護(hù)分組，由擬配備的安保部負(fù)責(zé)人擔(dān)任小組長(zhǎng)，籌劃和安排進(jìn)駐前和進(jìn)駐時(shí)的各類(lèi)會(huì)議、活動(dòng)中的秩序維護(hù)、交通指揮、應(yīng)急處理等事務(wù)。

2) 客戶服務(wù)分組，由擬配備的客服部負(fù)責(zé)人擔(dān)任小組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)籌劃客戶進(jìn)場(chǎng)的準(zhǔn)備，負(fù)責(zé)租戶裝修的協(xié)調(diào)和跟進(jìn)，負(fù)責(zé)租戶檔案的建立。

3) 清潔保潔分組，由擬配備的環(huán)境部負(fù)責(zé)人擔(dān)任小組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)落實(shí)開(kāi)荒清潔，以及各種會(huì)議和活動(dòng)前、活動(dòng)中及活動(dòng)后的保潔工作。

4) 設(shè)備設(shè)施分組，由擬配備的工程部負(fù)責(zé)人擔(dān)任小組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期介入，以及配合XXX項(xiàng)目做好物業(yè)本體及各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施接管驗(yàn)收、質(zhì)量反饋、跟進(jìn)落實(shí)工作，并做好各種會(huì)議和活動(dòng)中的供電、通訊、視頻等保障工作。

5) 綠化養(yǎng)護(hù)分組，由擬配備的環(huán)境部負(fù)責(zé)人擔(dān)任分組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)在召開(kāi)會(huì)議、舉辦進(jìn)駐活動(dòng)前制訂植物租擺方案報(bào)深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司審定，然后按審定方案落實(shí)。

6) 綜合后勤分組，由擬配備的綜合部負(fù)責(zé)人任小組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)人員招聘、基本業(yè)務(wù)培訓(xùn)、外聘培訓(xùn)講師組織培訓(xùn)和培訓(xùn)效果考核，為新招聘人員辦理簽訂勞動(dòng)合同，以及處理金地物業(yè)公司對(duì)外的文件收發(fā)工作。落實(shí)進(jìn)駐前服裝、大型設(shè)備、工具、日常服務(wù)易耗品等物資的采購(gòu)，以及負(fù)責(zé)落實(shí)XXX項(xiàng)目授權(quán)采購(gòu)的物資，及做好其他后勤保障工作。

（二）物業(yè)管理籌備工作內(nèi)容

1) 物業(yè)管理用房的協(xié)商與確認(rèn)。

2) 保潔開(kāi)荒。

3) 按照與深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司確定的方式，實(shí)施開(kāi)辦物資的采購(gòu)。

4) 對(duì)物業(yè)管理及服務(wù)人員實(shí)施培訓(xùn)。

5) 編制物業(yè)管理的公共制度，協(xié)助深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司制訂《管理規(guī)約》。

6) 編制物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃，包括管理定位、管理目標(biāo)、管理模式、管理措施等。結(jié)合XXX項(xiàng)目的規(guī)劃布局，建筑風(fēng)格，智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)等，提供滿足項(xiàng)目管理的組織架構(gòu)及管理團(tuán)隊(duì)，提出XXX項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目的愿景、服務(wù)定位、目標(biāo)、實(shí)施措施、管理服務(wù)的宗旨、設(shè)想與特色，服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，采取高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理模式及措施，將XXX項(xiàng)目打造成與國(guó)際接軌的甲級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓。

7) 配合業(yè)主方開(kāi)展業(yè)主、租戶入駐前的各項(xiàng)服務(wù)工作，提供物業(yè)接收方案，為業(yè)主方及租戶順利進(jìn)駐提供保障。

8) 后勤工作：確定物業(yè)服務(wù)中心用房后一周內(nèi)，負(fù)責(zé)辦公室的布置及物資配備購(gòu)置，包括各種辦公設(shè)備設(shè)施、各種通訊設(shè)備、員工制服、雨具、警械、安保用品、工具和維修用品等。

（三）運(yùn)作實(shí)施流程圖

（四）項(xiàng)目服務(wù)中心的組建

1、組建計(jì)劃

1）項(xiàng)目服務(wù)中心管理及技術(shù)骨干到位，員工按業(yè)主方的要求完成崗前培訓(xùn)。

2）物資裝備及辦公用品、工具器材、耗品等計(jì)劃準(zhǔn)備到位，按需采購(gòu)。

3）工具間、倉(cāng)庫(kù)建立可用。

4）宿舍、食堂等后勤準(zhǔn)備工作就緒。

2、與建設(shè)各方的管理協(xié)調(diào)

由業(yè)主方組織，金地公司與參與XXX項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)的分包單位召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，參加單位應(yīng)有XXX項(xiàng)目后勤管理單位、XXX項(xiàng)目建設(shè)方代表、施工總承包商、安裝公司、設(shè)備供應(yīng)商、電梯、網(wǎng)絡(luò)、智能化等專(zhuān)業(yè)公司、監(jiān)理公司等。會(huì)議商定在前期介入管理至接管驗(yàn)收期間，各方在現(xiàn)場(chǎng)的工作內(nèi)容和工作方式，并確定各方的溝通方式和具體聯(lián)絡(luò)人員。

（五）接管階段派駐的人員與前期工作職責(zé)

1、公司商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理：

前期工作職責(zé)：全面督導(dǎo)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心籌建、前期介入、接管驗(yàn)收至日常管理服務(wù)等工作。

2．XXX項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理：

前期工作職責(zé)：

1）協(xié)助商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理工作。

2）擬定前期介入總體實(shí)施方案。

3）審核各部門(mén)經(jīng)理提交的工作計(jì)劃，報(bào)商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理批準(zhǔn)后督促實(shí)施。

3、綜合部人事行政專(zhuān)員：

1）定期組織檢查工作，根據(jù)需要對(duì)工作計(jì)劃予以調(diào)整。

2）復(fù)核擬聘用人員名單，項(xiàng)目經(jīng)理同意后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

3）組織全員考核內(nèi)容的培訓(xùn)，并督導(dǎo)各部門(mén)考核內(nèi)容的培訓(xùn)。

4）審核物資采購(gòu)裝備計(jì)劃報(bào)商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理審批。

5）按相關(guān)規(guī)定考核各部門(mén)經(jīng)理，并將擬獎(jiǎng)罰名單報(bào)商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理同意后上報(bào)公司審批。

6）協(xié)調(diào)辦公室工作，接待來(lái)賓等。

7）安排落實(shí)食堂、宿舍等后勤工作。

8）領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

4．工程經(jīng)理：

前期工作職責(zé)：

1）負(fù)責(zé)房屋及設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收及管理運(yùn)行。

2）配合XXX項(xiàng)目項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并提供專(zhuān)業(yè)整改意見(jiàn)。

3）結(jié)合XXX項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施情況，提交切實(shí)可行技術(shù)改造節(jié)能方案。

4）初審擬選派機(jī)電人員名單，報(bào)商業(yè)物業(yè)部總經(jīng)理復(fù)核。

5）負(fù)責(zé)組織工程部部門(mén)考核內(nèi)容的培訓(xùn)。

5）負(fù)責(zé)機(jī)電部門(mén)的人員的管理和工作安排，按有關(guān)規(guī)定考核，并將考核的結(jié)果上報(bào)項(xiàng)目服務(wù)中心。

6）擬定機(jī)電部門(mén)的工作計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目服務(wù)中心批準(zhǔn)后實(shí)施。

7）擬定物資裝備的采購(gòu)計(jì)劃，提交項(xiàng)目服務(wù)中心審批后安排采購(gòu)。

8）負(fù)責(zé)與建設(shè)主管部門(mén)、施工單位、設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)，參加技術(shù)交底：組織設(shè)備使用的培訓(xùn)，簽署權(quán)限范圍內(nèi)的資料或文書(shū)，需公司授權(quán)代表簽署的技術(shù)文書(shū)確認(rèn)后轉(zhuǎn)呈項(xiàng)目服務(wù)中心經(jīng)理簽署。

9）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

5．環(huán)境主管：

前期工作職責(zé)：

1）擬定環(huán)境部門(mén)的工作計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目服務(wù)中心批準(zhǔn)后實(shí)施。

2）初審擬選派保潔及綠化人員名單，報(bào)經(jīng)理復(fù)核。

3）負(fù)責(zé)組織環(huán)境部門(mén)考核內(nèi)容的培訓(xùn)。

4）負(fù)責(zé)環(huán)境部門(mén)的人員的管理和工作安排，按有關(guān)規(guī)定考核，并將考核的結(jié)果上報(bào)項(xiàng)目服務(wù)中心。

5）擬定保潔綠化需用的器材、工具、耗品、勞保等采購(gòu)計(jì)劃，提交項(xiàng)目服務(wù)中心審批后安排采購(gòu)。

6）參與綠化工程的接管驗(yàn)收以及設(shè)計(jì)施工方的養(yǎng)護(hù)技術(shù)交底。

7）簽署權(quán)限范圍內(nèi)的資料或文書(shū)，需公司授權(quán)代表簽署的文書(shū)確認(rèn)后轉(zhuǎn)呈項(xiàng)目服務(wù)中心經(jīng)理簽署。

8）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

進(jìn)駐時(shí)間：大樓接管驗(yàn)收時(shí)起

6．安保主管：

前期工作職責(zé)：

1）擬定安保部門(mén)的工作計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目服務(wù)中心批準(zhǔn)后實(shí)施。

2）初審擬聘用安保人員名單，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)核。

3）負(fù)責(zé)組織安保部門(mén)員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)及考核。

4）負(fù)責(zé)大廈日常治安防范、消防管理、公共安全工作的管理。

5）積極配合XXX項(xiàng)目客戶進(jìn)駐的秩序維護(hù)服務(wù)。

6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

進(jìn)駐時(shí)間：全程

二、物業(yè)承接查驗(yàn)

為保障經(jīng)營(yíng)期項(xiàng)目的正常、平穩(wěn)的運(yùn)作，前期的承接查驗(yàn)工作尤顯得重要。承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收不同，竣工驗(yàn)收是建設(shè)工程完成后，由施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過(guò)程，承接驗(yàn)收是物業(yè)管理委托人與物業(yè)管理單位之間的物業(yè)移交過(guò)程。

（一）承接查驗(yàn)的基本要求

承接查驗(yàn)相比竣工驗(yàn)收更全面、更詳細(xì)、更深入，承接查驗(yàn)的完成，標(biāo)志著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開(kāi)始履行管理和服務(wù)職能。物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)重要的工作，其完成質(zhì)量的好壞，直接影響到客戶是否能夠順利收房、入伙，以及后期物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開(kāi)展。

1．承接查驗(yàn)的組織架構(gòu)

為做好XXX項(xiàng)目的承接查驗(yàn)工作，保證順利地完成各系統(tǒng)的承接查驗(yàn)，需提前組織配備一支經(jīng)驗(yàn)豐富的承接查驗(yàn)小組，此小組將全面負(fù)責(zé)并確保承接查驗(yàn)工作的順利進(jìn)行，避免日后出現(xiàn)不必要的問(wèn)題。

承接查驗(yàn)組織架構(gòu)如下：

備注：上述小組成員含甲方工程人員組成 。

各組職責(zé)

分小組配合工程竣工驗(yàn)收，跟蹤驗(yàn)收存在的問(wèn)題；竣工驗(yàn)收完成后，各小組在項(xiàng)目服務(wù)中心的統(tǒng)一調(diào)度及協(xié)調(diào)下，配合業(yè)主方對(duì)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行承接查驗(yàn)，記錄、匯總存在問(wèn)題。承接查驗(yàn)采用“邊承接查驗(yàn)，邊接管，邊運(yùn)行”的方式。

項(xiàng)目服務(wù)中心負(fù)責(zé)將各小組記錄問(wèn)題匯總報(bào)業(yè)主方，得到確認(rèn)后，委派相關(guān)小組人員監(jiān)督施工方對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行跟蹤處理。承接查驗(yàn)完成后，正式辦理移交手續(xù)。

物業(yè)承接查驗(yàn)

2.承接查驗(yàn)小組工作職責(zé)

承接查驗(yàn)小組主要承擔(dān)以下職責(zé)：

（1）根據(jù)甲方需要派出相關(guān)工程技術(shù)人員定期親臨現(xiàn)場(chǎng)，指導(dǎo)甲方工程接管人員對(duì)工程收尾的監(jiān)理工作及竣工驗(yàn)收工作，主要是了解整個(gè)物業(yè)所配置的設(shè)備設(shè)施、熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造、性能和產(chǎn)地，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，為承接查驗(yàn)及入駐后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

（2）主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商和施工單位聯(lián)系溝通，協(xié)商物業(yè)驗(yàn)收、移交事宜，商定移交注意事項(xiàng)和具體時(shí)間，根據(jù)商定結(jié)果制訂承接查驗(yàn)驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

（3）根據(jù)實(shí)際情況，制訂切實(shí)可行的承接查驗(yàn)工作計(jì)劃表。

（4）準(zhǔn)備承接查驗(yàn)需要的各類(lèi)工具、設(shè)備及表格資料。

（5）組織各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收組進(jìn)行承接查驗(yàn)的實(shí)操演練工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并做出調(diào)整、改進(jìn)和完善。

（6）組織各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收組成員分類(lèi)對(duì)物業(yè)資料文件、房屋建筑本體、各種設(shè)施設(shè)備和公共設(shè)施逐一進(jìn)行檢查、測(cè)試、驗(yàn)收和接管。

（7）根據(jù)承接查驗(yàn)工作的進(jìn)度情況，及時(shí)召開(kāi)三方（開(kāi)發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司）聯(lián)席會(huì)議，對(duì)本階段的工作進(jìn)行總結(jié)協(xié)調(diào)，并提出書(shū)面意見(jiàn)，三方簽字確認(rèn)。

（8）對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)進(jìn)行整理、登記并提交給開(kāi)發(fā)商和施工單位簽字存檔，限期進(jìn)行整改，并跟進(jìn)整改進(jìn)程及結(jié)果。

（9）將承接查驗(yàn)情況整理歸檔，并知會(huì)項(xiàng)目服務(wù)中心其他相關(guān)人員，為今后日常管理服務(wù)工作提供便利。

（10）與物業(yè)承接查驗(yàn)工作有關(guān)的其他事務(wù)。

（二）物業(yè)承接查驗(yàn)工作內(nèi)容

1、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，由甲方督促建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

a、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

b、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

c、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

d、物業(yè)管理所必需的其他資料。

2、物業(yè)管理所需的圖紙和資料等的接收、整理和歸檔。

3、合同委托范圍內(nèi)的物業(yè)場(chǎng)地、建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備等。

4、其它委托的內(nèi)容。

（三）承接查驗(yàn)的實(shí)施流程

1. 在項(xiàng)目入伙1個(gè)月之前，由物業(yè)公司指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(一般是項(xiàng)目經(jīng)理)與業(yè)主方指定人員組成綜合驗(yàn)收小組，并對(duì)整個(gè)驗(yàn)收工作逐項(xiàng)明確承接查驗(yàn)時(shí)間。列出書(shū)面驗(yàn)收“工作計(jì)劃進(jìn)度表”。

2. 根據(jù)驗(yàn)收小組人員專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)，合理分工，對(duì)各項(xiàng)工程質(zhì)量進(jìn)行詳細(xì)驗(yàn)收。

3. 機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收，需對(duì)照設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)說(shuō)明，對(duì)所有功能進(jìn)行逐項(xiàng)測(cè)試，并詳細(xì)記錄。

4. 建筑公共部位、公共設(shè)施、配套機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收后，指定專(zhuān)人根據(jù)驗(yàn)收情況整理填寫(xiě)《物業(yè)移交驗(yàn)收情況通報(bào)表》，呈交承建商和/或施工單位代表簽字確認(rèn)，并及時(shí)跟蹤處理情況。

5. 各責(zé)任人對(duì)各個(gè)單元房屋的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，并記錄在“房屋驗(yàn)收記錄表”上。

6. 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，及時(shí)以書(shū)面形式提交發(fā)展商或建筑施工單位進(jìn)行整改，并對(duì)整改情況進(jìn)行跟進(jìn)，直至整改完畢，進(jìn)行再次驗(yàn)收。

7. 每一項(xiàng)工程驗(yàn)收完畢，對(duì)相關(guān)的技術(shù)資料和鑰匙進(jìn)行交接，并填寫(xiě)“鑰匙移交清單”。

8. 對(duì)于承接查驗(yàn)過(guò)程中移交的工程、設(shè)備、資料，交接時(shí)應(yīng)填寫(xiě)“物業(yè)資料移交清單”，移交完成后應(yīng)指定專(zhuān)人整理歸檔，建立詳細(xì)目錄。

9. 所有項(xiàng)目驗(yàn)收合格，相關(guān)資料移交完畢后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與業(yè)主方辦理書(shū)面移交手續(xù)，簽署物業(yè)管理正式接收文件。

三、開(kāi)荒保潔

開(kāi)荒是清潔工程之首，開(kāi)荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次。一棟大樓開(kāi)荒保潔做得好，可以為以后的日常清潔保養(yǎng)工作打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，所以做好開(kāi)荒保潔工作相當(dāng)重要。

開(kāi)荒保潔

（一）XXX項(xiàng)目開(kāi)荒保潔的工作思路

XXX項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)荒保潔工作重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

1、重點(diǎn)部分的開(kāi)荒保潔。主要包括業(yè)主方主要領(lǐng)導(dǎo)辦公樓樓層和安裝重要設(shè)備的相關(guān)樓層。

2、特殊部位的開(kāi)荒保潔，對(duì)于特殊材料的開(kāi)荒保潔工作，如大理石地面、玻璃幕墻，我司將采取最先進(jìn)的保潔工具，派駐富有工作經(jīng)驗(yàn)的清潔工作人員，來(lái)完成相關(guān)開(kāi)荒保潔工作。

（二）開(kāi)荒前的準(zhǔn)備工作

? 現(xiàn)場(chǎng)查看

開(kāi)荒前，負(fù)責(zé)開(kāi)荒的主要管理人員親赴現(xiàn)場(chǎng)，詳細(xì)查看即將開(kāi)荒的項(xiàng)目。一方面了解需要開(kāi)荒的各個(gè)部分是由什么建筑材料，裝修材料建成的。另一方面，要檢查在建筑裝修過(guò)程中，已有哪些材料受到損壞，及時(shí)向甲方報(bào)告，以便劃清責(zé)任。

? 物料準(zhǔn)備

實(shí)地查看工地現(xiàn)場(chǎng)后，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，所用的裝修材料，制定開(kāi)荒計(jì)劃，并按照計(jì)劃準(zhǔn)備好一定數(shù)量的機(jī)器、工具和清潔劑。物品準(zhǔn)備的品種、數(shù)量、質(zhì)量以適用、多用為原則。物品準(zhǔn)備的充分，可以提高工作效率，降低勞動(dòng)成本。

? 人員動(dòng)員

開(kāi)荒工作勞動(dòng)強(qiáng)度大，時(shí)間要求緊，涉及面廣，在具體實(shí)施過(guò)程中，隨時(shí)都有出現(xiàn)一些想不到的事，因此要求管理人員事前要向員工介紹項(xiàng)目的基本情況，強(qiáng)調(diào)注意事項(xiàng)，明確各道工序的工作范圍。

（三）開(kāi)荒保潔區(qū)域

1、 辦公區(qū)域：墻面、窗戶、窗臺(tái)、玻璃、燈罩、空調(diào)口、排風(fēng)口、門(mén)板、門(mén)框、門(mén)縫、木地板、地磚等清潔擦拭。

2、 會(huì)議室、業(yè)務(wù)洽談區(qū)：墻面、窗戶、窗臺(tái)、玻璃、燈罩、門(mén)板、門(mén)框、門(mén)縫、地磚、設(shè)施設(shè)備等部位的清潔擦拭。

3、

大堂、接待廳、空中花園：接待臺(tái)、墻面、裝飾品、門(mén)窗、玻璃、窗戶、窗臺(tái)、燈罩、門(mén)板、門(mén)框、門(mén)縫等清潔擦拭。

4、 天臺(tái)：地面、圍欄、扶手、綠化帶、渠口等清潔擦拭。

5、 電梯廳：墻面、地面、電梯門(mén)、電梯轎箱內(nèi)壁、天花及燈罩、風(fēng)口、電梯槽等清潔擦拭。

6、 消防通道：樓梯梯級(jí)、扶手、護(hù)欄、頂面、燈飾、排風(fēng)口、開(kāi)關(guān)、防火門(mén)、扶手、墻面地腳線等清潔擦拭。

7、 洗手間、茶水間：天花、燈罩及風(fēng)口、地面、隔板、墻面、大小便器、洗手盆及臺(tái)面、鏡面等部位的清潔擦拭。

8、 地下車(chē)庫(kù)：地面、天花、地溝、管道、排水溝、消防設(shè)施等部位的清掃及擦拭。

9、 設(shè)備房、工具房：地面、墻面、天花、設(shè)施設(shè)備等部位的清掃及擦拭。

10、 外墻：清潔劑清洗、清潔玻璃面及全面清潔工作。

11、 外圍地面：清掃灰塵、沖洗臟物、鏟除雜物、清理路溝積物、景觀水池等部位的清理及清洗工作。

（四）開(kāi)荒作業(yè)順序

開(kāi)荒作業(yè)順序是先頂部，后立面和地面往下順延；其他專(zhuān)項(xiàng)作業(yè)最后進(jìn)行。具體為：

1. 第一步，從每一棟大樓高樓層往低樓層逐步清除所有建筑施工遺留污染物，如玻璃膠，水泥等；

2. 第二步，清潔辦公區(qū)域、公共區(qū)域天花板，照明設(shè)施，墻壁門(mén)窗；

3. 第三步，清潔各種標(biāo)牌及不銹鋼，鋁制材料，清潔電梯，電梯廳；

4. 第四步，全面清潔衛(wèi)生間各種附屬設(shè)施與內(nèi)部設(shè)施；

5. 第五步：所產(chǎn)生垃圾完全運(yùn)送至集中地集中清理。

6. 第六步：進(jìn)行打磨、拋光、打蠟等專(zhuān)項(xiàng)作業(yè)。

（五）開(kāi)荒保潔作業(yè)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

（六）開(kāi)荒保潔的管理

1、開(kāi)荒區(qū)域成品及現(xiàn)場(chǎng)的查驗(yàn)

1） 物業(yè)服務(wù)商與業(yè)主、施工方，確認(rèn)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)成品查驗(yàn)的時(shí)間，必須要求三方一起到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，以便于三方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的統(tǒng)一確定。

2） 與業(yè)主確認(rèn)是否可開(kāi)荒，及開(kāi)荒的具體時(shí)間段，得到業(yè)主開(kāi)荒許可后即與清潔供方協(xié)商，安排具體事宜，主要是確認(rèn)開(kāi)荒時(shí)間，人數(shù)，及開(kāi)荒標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

3） 鑰匙移交問(wèn)題：確認(rèn)開(kāi)荒日期時(shí)即與業(yè)主協(xié)商鑰匙移交具體工作，原則上講，施工方應(yīng)把鑰匙移交業(yè)主，業(yè)主再親手移交給物業(yè)，同時(shí)需要施工方陪同逐把確認(rèn)鑰匙，記錄相關(guān)數(shù)據(jù)缺少的鑰匙，不符的鑰匙，并三方簽字確認(rèn)，物業(yè)拿到鑰匙后，要給安管一套，避免開(kāi)荒時(shí)門(mén)打不開(kāi)現(xiàn)象。

2、開(kāi)荒工作現(xiàn)場(chǎng)管理

1） 現(xiàn)場(chǎng)組織工作

開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)由XXX項(xiàng)目開(kāi)荒組長(zhǎng)負(fù)責(zé)；由開(kāi)荒主管負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮，管理各個(gè)開(kāi)荒班、小組的開(kāi)荒工作，負(fù)責(zé)和業(yè)主協(xié)調(diào)工作區(qū)域的安排、調(diào)整，負(fù)責(zé)質(zhì)量的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和協(xié)調(diào)后勤、安全、人力資源保障等工作。負(fù)責(zé)按計(jì)劃書(shū)的要求，組織協(xié)調(diào)好施工現(xiàn)場(chǎng)的開(kāi)荒工作，與業(yè)主密切配合；按照作業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度安全的完成開(kāi)荒工作，與業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)管理人員協(xié)調(diào)好關(guān)系。

2） 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查

內(nèi)部檢查：質(zhì)量檢查員根據(jù)XXX項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)提供的開(kāi)荒范圍和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)開(kāi)荒隊(duì)各個(gè)小組的作業(yè)情況進(jìn)行檢查。內(nèi)部檢查合格后，才能交于業(yè)主驗(yàn)收。

外部檢查：業(yè)主根據(jù)開(kāi)荒范圍和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)我公司的開(kāi)荒工作進(jìn)行整體檢查。檢查合格后，簽字驗(yàn)收合格。不合格的可以要求我公司返工。業(yè)主應(yīng)該盡量派專(zhuān)人進(jìn)行隨時(shí)質(zhì)量檢查，也可根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行集中檢查。

3） 現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)

成品保護(hù)檢查必須在開(kāi)荒工作開(kāi)始之前和開(kāi)荒工作結(jié)束之后，堅(jiān)持及時(shí)、高效的原則。由業(yè)主相關(guān)負(fù)責(zé)人和我方開(kāi)荒主管共同檢查并簽字生效。業(yè)主應(yīng)在最快時(shí)間內(nèi)完成成品檢查。我公司也將在開(kāi)荒作業(yè)結(jié)束后的第一時(shí)間內(nèi)通知業(yè)主進(jìn)行成品檢查。凡是造成成品破壞的，雙方負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)立即就成品破壞責(zé)任、成品造價(jià)和賠償費(fèi)用、補(bǔ)救措施進(jìn)行確定。有必要的可以封閉現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查。

4） 現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)工作

我公司將在開(kāi)荒前向業(yè)主提供開(kāi)荒管理人員職能表及他們的聯(lián)系方式，便于業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)與我方相應(yīng)的負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系。在開(kāi)荒期間業(yè)主也應(yīng)就開(kāi)荒工作指定專(zhuān)人進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理，以配合我們工作。

3、開(kāi)荒后勤管理

1） 公司在開(kāi)荒的前將所用的材料送達(dá)開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)。

2） 開(kāi)荒工作開(kāi)始后，每天開(kāi)荒主管提前半小時(shí)，根據(jù)開(kāi)荒當(dāng)天物料需要量從臨時(shí)庫(kù)房領(lǐng)取當(dāng)天所用的物料。同時(shí)，臨時(shí)庫(kù)房管理員做好隨時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)緊急供應(yīng)物料的準(zhǔn)備。

3） 每天開(kāi)荒結(jié)束后，開(kāi)荒主管收集當(dāng)日剩下的物料交由臨時(shí)庫(kù)房代為保存。并做出當(dāng)天物料消耗統(tǒng)計(jì)。同時(shí)可以提交第二天用料申請(qǐng)單。

4） 臨時(shí)庫(kù)房管理員除了保證物料能夠及時(shí)送往開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)外，還必須每天向公司通報(bào)物料消耗情況。并通知公司運(yùn)送已經(jīng)短缺的物料，或預(yù)計(jì)短缺的物料。

5） 臨時(shí)庫(kù)房管理員注意對(duì)物料的整理，保證物料擺放有序。

6） 臨時(shí)庫(kù)房管理員要保證臨時(shí)庫(kù)房的安全，做好防火防盜工作。

7） 開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)物料使用受臨時(shí)庫(kù)房物料管理員的監(jiān)督，臨時(shí)庫(kù)房管理員有權(quán)利對(duì)物料的使用情況進(jìn)行質(zhì)詢，開(kāi)荒主管必須給予答復(fù)。

8） 臨時(shí)庫(kù)房直接接受開(kāi)荒后勤保證小組的管理，對(duì)開(kāi)荒項(xiàng)目組長(zhǎng)負(fù)責(zé)。開(kāi)荒工作進(jìn)行中，在沒(méi)人看守的情況下，開(kāi)荒物料不在開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)過(guò)夜。

9） 開(kāi)荒工作中緊急需要而臨時(shí)庫(kù)房沒(méi)有的物料，臨時(shí)管理員需報(bào)公司總部庫(kù)房審批后才能現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)或采購(gòu)。

10） 開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)備有簡(jiǎn)單藥品，供員工小傷小病使用。

4.開(kāi)荒安全管理

1) 對(duì)開(kāi)荒及其它清潔工作前，對(duì)工作現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全確認(rèn)。

2) 在進(jìn)駐開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)以前，開(kāi)荒主管必須協(xié)同業(yè)主開(kāi)荒負(fù)責(zé)人對(duì)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)安全性再次進(jìn)行核實(shí)。

3) 凡在作業(yè)中出現(xiàn)用電項(xiàng)目，安全保證小組必須提前檢查電源可靠性，并向業(yè)主征詢相關(guān)技術(shù)參數(shù)，確定可以使用后開(kāi)荒人員方可使用。

4) 開(kāi)荒作業(yè)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)荒班、組長(zhǎng)注意觀察建筑結(jié)構(gòu)和構(gòu)造，凡是危險(xiǎn)的區(qū)域都要放置警示牌提醒開(kāi)荒人員注意。同時(shí)注意聽(tīng)取業(yè)主負(fù)責(zé)人關(guān)于作業(yè)安全的意見(jiàn)和建議。

5) 開(kāi)荒主管應(yīng)該在進(jìn)駐開(kāi)荒區(qū)域以前，掌握本區(qū)域的作業(yè)安全隱患，并向開(kāi)荒班、組長(zhǎng)和業(yè)主負(fù)責(zé)人通報(bào)。同時(shí)教育員工注意相關(guān)作業(yè)程序。

6) 在進(jìn)駐XXX項(xiàng)目之前，開(kāi)荒主管必須把需要開(kāi)荒的特殊區(qū)域（如高空作業(yè)）的方案報(bào)項(xiàng)目服務(wù)中心經(jīng)理審核，保證萬(wàn)無(wú)一失。

7) 頂部擦拭時(shí)，開(kāi)荒主管必須親自到場(chǎng)指揮作業(yè)。并委派專(zhuān)人作為安全協(xié)助員，協(xié)助直接作業(yè)員工作業(yè)。

8) 如果出現(xiàn)安全問(wèn)題，是財(cái)產(chǎn)損壞的及時(shí)通知業(yè)主并協(xié)助查明責(zé)任。是人身傷害的應(yīng)先救治傷者，同時(shí)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助業(yè)主查明責(zé)任。

9) 嚴(yán)密組織員工進(jìn)出開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)，保證不造成業(yè)主財(cái)物的丟失。攜帶開(kāi)荒材料進(jìn)出開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)的，開(kāi)荒主管應(yīng)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)保安進(jìn)行檢查。

5.開(kāi)荒質(zhì)量管理

1) 在進(jìn)駐開(kāi)荒現(xiàn)場(chǎng)前三天，項(xiàng)目主管就業(yè)主提供的開(kāi)荒范圍和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)開(kāi)荒工作人員進(jìn)行講解。讓所有工作人員了解質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2) 根據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)荒主管提前五天勘察現(xiàn)場(chǎng)制定開(kāi)荒程序，和相關(guān)注意事項(xiàng)。對(duì)于重點(diǎn)區(qū)域、難點(diǎn)區(qū)域、和普通區(qū)域進(jìn)行劃分。

3) 開(kāi)荒質(zhì)量保證小組派專(zhuān)人每天到作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)巡視抽查各小組作業(yè)質(zhì)量，抽查不合格的及時(shí)返工。同時(shí)填寫(xiě)質(zhì)量抽查表，上報(bào)開(kāi)荒環(huán)境管理部。

4) 項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各個(gè)開(kāi)荒隊(duì)和開(kāi)荒小組的質(zhì)量工作負(fù)責(zé)，對(duì)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)解決。

所有開(kāi)荒項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)質(zhì)量保證小組內(nèi)部檢查合格后，向業(yè)主提出驗(yàn)收要求。

四、空置房屋的管理

為了保障空置房屋的安全，我們制訂以下空置房屋的管理措施。

（一）空置房屋的建檔登記

1、客戶服務(wù)部做好負(fù)責(zé)房屋狀態(tài)的登記、收集、分析，及時(shí)編制、修訂《空置房屋情況登記表》，送財(cái)務(wù)及物業(yè)服務(wù)中心秩序、工程、環(huán)境等部門(mén)。

2、空置房屋鑰匙由客戶服務(wù)部統(tǒng)一保管，各專(zhuān)業(yè)部門(mén)巡查、維護(hù)過(guò)程中使用鑰匙須到客戶服務(wù)部辦理借用等相關(guān)手續(xù)，登記在《鑰匙借用登記表》上。

（二）空置房屋的維護(hù)和管理

1、空置房屋的檢查

（1）每月客戶服務(wù)部應(yīng)適時(shí)組織或安排相關(guān)人員，對(duì)空置房屋進(jìn)行一次全面檢查，檢查內(nèi)容包括：環(huán)境衛(wèi)生、安全情況，主體、設(shè)施、設(shè)備的完好情況，并填寫(xiě)《空置房屋日常巡查服務(wù)記錄表》，如果存在問(wèn)題及時(shí)安排相關(guān)人員整改。

（2）巡邏秩序維護(hù)員、工程維修員及樓道保潔人員要利用工作之便，做好空置房屋的日常巡查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并及時(shí)通知客戶服務(wù)部。

（3）涉及尚未裝修及投入使用的房屋，客戶服務(wù)部需跟進(jìn)管理，并及時(shí)將巡查情況反饋甲方，并做好登記。

2、空置房屋的保潔

服務(wù)中心每月安排保潔人員對(duì)空置房屋進(jìn)行一次保潔，保潔內(nèi)容包括墻體除塵、除蛛網(wǎng)；玻璃清潔；地面掃拖。對(duì)于樣板房，應(yīng)視情況定期對(duì)木器、大理石、金屬器具進(jìn)行打蠟、上油等防護(hù)處理。

3、空置房屋的維修

客戶服務(wù)部在接到秩序、環(huán)境部等部門(mén)的空置房屋維修信息后，應(yīng)及時(shí)告知工程維修部及時(shí)處理或相關(guān)單位銜接解決，并進(jìn)行督促和跟進(jìn)。

五、裝修管理

XXX項(xiàng)目中寫(xiě)字樓部分自用、部分對(duì)外出租，，又有對(duì)外租售的商業(yè)和公寓配套。因此，加強(qiáng)裝修監(jiān)管將是我們的工作重點(diǎn)，尤其是裝修消防安全管理。我們將制訂完善的裝修管理方案，確保大廈各大樓裝修階段的消防安全管理和裝修現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)范。

（一）XXX項(xiàng)目裝修管理的基本情況分析

大廈各大樓的裝修工作量大，加上將有多家裝修單位參與裝修，人員眾多，情況復(fù)雜，做好監(jiān)管是我司的重中之重，一方面要保證大廈各大樓的整體結(jié)構(gòu)和外觀不受破壞，保障大樓和大廈的安全和業(yè)主的利益，另一方面又要加強(qiáng)與有關(guān)裝修單位的溝通協(xié)調(diào)，保證裝修現(xiàn)場(chǎng)的有效管控。

（二）裝修管理服務(wù)目標(biāo)

保障大廈各大樓裝修區(qū)域無(wú)任何安全事件發(fā)生，保障日常工作環(huán)境正常有序。

（三） 裝修管理措施

1、加強(qiáng)宣傳、正確引導(dǎo)

物業(yè)服務(wù)中心將指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)宣傳、解釋XXX項(xiàng)目有關(guān)裝修管理規(guī)定，并采取主動(dòng)聯(lián)系，規(guī)范施工單位和用戶的裝修行為，引導(dǎo)施工單位自覺(jué)遵守本項(xiàng)目的各項(xiàng)裝修管理制度。

2、確定聯(lián)絡(luò)、加強(qiáng)與租戶的溝通

指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)與租戶相關(guān)管理人員事先溝通，了解情況，再與施工單位聯(lián)絡(luò)，確定雙方緊急聯(lián)絡(luò)人員、方式等，同時(shí)約定好相關(guān)事項(xiàng)，簽署施工裝修保證協(xié)議。

3、密切關(guān)注開(kāi)展培訓(xùn)

物業(yè)服務(wù)中心將為全體進(jìn)場(chǎng)施工人員安排1—2小時(shí)的專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)，包括介紹本項(xiàng)目基本設(shè)施設(shè)備情況、管理要求、應(yīng)急措施等，使全體施工人員都能按規(guī)范施工。

4、嚴(yán)格審批、加強(qiáng)巡查

在裝修審批過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)中心要嚴(yán)格按作業(yè)規(guī)范開(kāi)展工作，采取仔細(xì)審閱、嚴(yán)格驗(yàn)證、管理和技術(shù)人員雙層把關(guān)的方式，保證裝修內(nèi)容和裝修單位合乎規(guī)定，裝修申請(qǐng)符合手續(xù)；同時(shí)加大裝修監(jiān)管力度，24小時(shí)巡查監(jiān)控，認(rèn)真記錄施工巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。

5、謹(jǐn)慎驗(yàn)收、不留隱患

裝修驗(yàn)收過(guò)程中，由物業(yè)服務(wù)中心各專(zhuān)業(yè)工程師，消防管理人員組成驗(yàn)收小組聯(lián)合驗(yàn)收，從結(jié)構(gòu)、供電、給排水、空調(diào)、消防、安全等方面，按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，查找隱患。對(duì)存在隱患的部位，責(zé)令整改，并跟蹤檢查，消滅隱患，保障安全。

（四） 裝修日常巡查工作標(biāo)準(zhǔn)

（五） 物業(yè)裝修管理工作要求

1、裝飾裝修管理控制程序

物業(yè)服務(wù)中心將嚴(yán)格執(zhí)行《裝修管理規(guī)定》，參照建設(shè)部第110號(hào)令按以下的程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制：

A. 裝修申報(bào)

B. 現(xiàn)場(chǎng)管理

C. 裝修垃圾管理

D. 裝修驗(yàn)收

2、裝修管理規(guī)定

1．為保證建筑物結(jié)構(gòu)和樓棟使用安全，嚴(yán)禁下列行為：

A. 改變房屋承重結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施的使用功能；

B. 在承重墻、梁、柱、天花、地面上打孔；

C. 不適當(dāng)增加樓面靜荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板（超過(guò)10毫米）等；

D. 任意刨鑿、重?fù)繇敯?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；

E. 擅自改動(dòng)、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施。

2．為保持樓棟統(tǒng)一美觀，嚴(yán)禁下列行為：

A. 改變整個(gè)建筑的外觀、造型，外墻的顏色；拆除連接陽(yáng)臺(tái)的墻體、門(mén)窗；

B. 擅自占用公共場(chǎng)所（地），在公共走廊等公共場(chǎng)所（地）上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝和鋪設(shè)；

C. 施工人員必須佩戴《臨時(shí)出入證》進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)禁串層、串戶；施工人員及搬運(yùn)裝修材料只能使用貨梯，違者將酌情給予處罰；

D. 在施工結(jié)束驗(yàn)收時(shí)，若發(fā)現(xiàn)裝修實(shí)際情況與申報(bào)內(nèi)容不符，又無(wú)重新申報(bào)審批，則按相關(guān)規(guī)定加以處罰。

E. 裝修垃圾須用袋裝，并按物業(yè)服務(wù)中心指定位置、方式、時(shí)間進(jìn)行堆放和運(yùn)送。

F. 裝修材料及垃圾不得在公共場(chǎng)所隔夜堆放，應(yīng)日產(chǎn)日清，運(yùn)送到指定地點(diǎn)。

物業(yè)裝修期管理工作要求表

3、裝修期間安全管理工作要求

A. 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)作為重點(diǎn)部位，進(jìn)行一班不少于四次的安全巡查。

B. 施工前，要求施工單位必須辦理“施工許可證”、“施工人員臨時(shí)出入證”等相關(guān)證件，加強(qiáng)對(duì)施工人員的進(jìn)出管理，要求其進(jìn)出時(shí)必須配戴出入證。

C. 開(kāi)工前要求施工單位對(duì)施工人員進(jìn)行安全生產(chǎn)教育，遵守安全管理規(guī)定和規(guī)范操作。

D. 施工現(xiàn)場(chǎng)禁止吸煙,所有施工人員不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場(chǎng)住宿。

E. 因裝修、改造設(shè)計(jì)需要而改變、挪用的消防設(shè)施，必須監(jiān)督其經(jīng)過(guò)消防監(jiān)督部門(mén)審批，嚴(yán)禁私自挪用、損害消防設(shè)備設(shè)施。

F. 加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的巡邏,與工程部聯(lián)合實(shí)施交叉巡邏的方式,要求施工現(xiàn)場(chǎng)做到禁止存放化學(xué)及易燃易爆物品,禁止亂拉扯電線等違規(guī)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生。

G. 施工現(xiàn)場(chǎng)垃圾應(yīng)及時(shí)清理，消除安全隱患，禁止任何物品堵塞消防通道。

4、裝飾裝修期間環(huán)境監(jiān)管工作要求

客戶裝修期間，噪音、異味、灰塵等污染會(huì)接踵而來(lái)，金地物業(yè)針對(duì)此類(lèi)情況制定了相應(yīng)的大廈裝修管理規(guī)程，在規(guī)程中制定了詳細(xì)周密環(huán)境監(jiān)管細(xì)則及環(huán)境維護(hù)公約：

A. 裝修人員在施工期間進(jìn)出大廈和大樓必須佩戴“臨時(shí)出入證”，按指定的通道進(jìn)入裝修現(xiàn)場(chǎng)，在規(guī)定的區(qū)域內(nèi)施工，未經(jīng)許可，不得進(jìn)入其它區(qū)域，以免給大廈其他投入使用區(qū)域帶來(lái)裝修干擾。

B. 裝修材料、辦公家私等物品進(jìn)入大廈前辦理相關(guān)手續(xù)，按物業(yè)服務(wù)中心安排的進(jìn)場(chǎng)路線和電梯進(jìn)入大廈和大樓，對(duì)于所經(jīng)路線的大樓地面、墻面、天花、電梯進(jìn)行裝修保護(hù)。

C. 監(jiān)督施工單位不得將裝修垃圾、各類(lèi)膠、油漆等雜物倒入排水管道。

D. 監(jiān)督施工單位不得在裝修區(qū)內(nèi)或公眾區(qū)域隨地大小便，不得將裝修物料及泥沙等拋進(jìn)抽水馬桶內(nèi)或?qū)U物丟進(jìn)小便尿池內(nèi)。

E. 因違章施工造成管道、便池等堵塞、污染，疏通費(fèi)由違章施工方負(fù)責(zé)。

F. 裝修垃圾不得擺放在公眾區(qū)域，以免阻塞通道或造成安全隱患。

六、成品保護(hù)管理

在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段后的這段時(shí)間和裝修期間，由于施工單位撤場(chǎng)、租戶裝修、物品搬運(yùn)以及對(duì)新設(shè)備使用不熟悉等原因，都會(huì)對(duì)大樓剛剛投入使用的一些設(shè)備設(shè)施造成一定損壞。這就要求我們加強(qiáng)成品的保護(hù)，保證物業(yè)的整體使用效果和外觀效果，珍惜開(kāi)發(fā)及施工單位的勞動(dòng)成果，為物業(yè)使用人營(yíng)造最佳的使用效果及觀賞效果。

1、做好部分成品的外在保護(hù)效果。

如通過(guò)對(duì)電梯轎箱內(nèi)增加保護(hù)膜、在樓梯間及電梯間墻壁、樓梯扶手加裝保護(hù)板以避免磕碰、大堂及電梯間地面鋪設(shè)地毯等方式對(duì)部分設(shè)施進(jìn)行硬性保護(hù)。

2、做好智能化系統(tǒng)的使用說(shuō)明。

在租戶入駐期間設(shè)專(zhuān)人向租戶講解智能化系統(tǒng)的正確使用方法，避免因使用不當(dāng)造成系統(tǒng)的損壞，增加不必要的麻煩。

3、加強(qiáng)安管工作。

要求秩序維護(hù)部對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專(zhuān)人看護(hù)，以保證正常使用。

七、企業(yè)入住搬遷方案

因XXX項(xiàng)目辦公場(chǎng)所整體搬遷工程量巨大，需要搬遷的各類(lèi)物資、設(shè)備等數(shù)量眾多，為確保物資搬遷工作安全、有序、高效的進(jìn)行，金地物業(yè)根據(jù)搬遷工作分段進(jìn)行、分步實(shí)施的特點(diǎn)，制定本方案以全面配合深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司和租戶開(kāi)展搬遷工作。

項(xiàng)目入駐

（一）XXX項(xiàng)目入住搬遷的基本情況分析

由于XXX項(xiàng)目1#樓寫(xiě)字樓為天津深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司總部辦公大樓，商業(yè)裙樓、1#配套服務(wù)樓、2#--21#獨(dú)棟研發(fā)樓對(duì)外出租，到時(shí)會(huì)有較多的相關(guān)單位來(lái)此辦公，因此，整體的搬遷工作也非常巨大。

為了做好相關(guān)搬遷工作，我司會(huì)對(duì)相關(guān)單位的辦公樓進(jìn)行實(shí)地考察，了解搬遷需求及搬遷工作量，安排適當(dāng)?shù)娜藛T參與搬遷工作。

（二）搬遷工作溝通

1.項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)與業(yè)主相關(guān)主管部門(mén)了解搬遷計(jì)劃、搬遷需求。

2.在搬遷中，每日對(duì)搬遷情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、匯總，記錄當(dāng)日搬遷過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，分析問(wèn)題根源，與深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司和大廈租戶及時(shí)溝通，調(diào)整下一步方案。

（三）搬遷作業(yè)流程

1、登記及派單

客服中心根據(jù)搬遷計(jì)劃提前3天填寫(xiě)《搬遷配合服務(wù)登記表》，并將服務(wù)信息傳達(dá)至各部門(mén)經(jīng)理。

各部門(mén)如接到業(yè)主方搬遷計(jì)劃變動(dòng)信息，及時(shí)傳遞至客服中心，由客服中心確認(rèn)后調(diào)整搬遷工作計(jì)劃。

《搬遷配合服務(wù)登記表》

2、搬遷策劃

1．搬遷前的準(zhǔn)備工作

（1）搬遷前的準(zhǔn)備工作內(nèi)容

（2）搬遷前的成品保護(hù)措施分類(lèi)

物資搬遷過(guò)程中，成品保護(hù)是物資搬遷中關(guān)注的要點(diǎn)，包括外墻、電梯、搬遷路線中的木板、地板、墻面、樓梯、階梯、天花板以及搬運(yùn)物資等的成品保護(hù)。金地物業(yè)擁有完善的物資移入及成品保護(hù)方案，在物資搬遷前，物業(yè)服務(wù)中心將按照XXX項(xiàng)目的搬遷時(shí)間階段和大廈現(xiàn)場(chǎng)具體情況制定詳細(xì)的成品保護(hù)方案，以下為成品保護(hù)的措施分類(lèi)：

（3）溫馨提示、服務(wù)卡制作

考慮在搬遷過(guò)程中，客戶可能對(duì)搬遷路線、搬遷注意事項(xiàng)了解不夠，導(dǎo)致搬遷出現(xiàn)各種阻礙與困難，我們將在搬遷前提前通過(guò)張貼溫馨提示，廣播等進(jìn)行提示，同時(shí)我們還將通過(guò)服務(wù)卡，給客戶提供咨詢熱線，及時(shí)解決搬遷過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題，保證搬遷工作順利進(jìn)行。

（4）實(shí)驗(yàn)設(shè)備搬遷需求

在搬遷時(shí)還需關(guān)注實(shí)驗(yàn)設(shè)備的搬遷計(jì)劃，重點(diǎn)考慮設(shè)備的重量、體積、吊車(chē)重量等，以便選擇好搬遷路線，做好廣場(chǎng)地磚、玻璃幕墻的防護(hù)措施（如吊車(chē)底下增加木方，增加車(chē)輪受壓面積，拉設(shè)警戒線等）。

2、搬遷中的配合工作

（1）搬遷中配合工作內(nèi)容及分工

（2）搬遷過(guò)程流程圖詳見(jiàn)下圖

搬運(yùn)中注意事項(xiàng)：

l 嚴(yán)格按照搬遷路線進(jìn)行引導(dǎo)；

l 負(fù)責(zé)對(duì)各自控制區(qū)域成品的保護(hù)，對(duì)搬運(yùn)過(guò)程進(jìn)行檢查；

l 物品搬運(yùn)時(shí)需使用專(zhuān)用電梯，禁止使用非專(zhuān)用電梯；

l 對(duì)拆箱后的物品經(jīng)確認(rèn)后，統(tǒng)一收集，回收再利用。

3.效果調(diào)查分析、改進(jìn)及后期工作跟進(jìn)

（1）每日對(duì)搬遷情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、匯總，記錄當(dāng)日搬遷過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，分析問(wèn)題根源；（2）與深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司相關(guān)部門(mén)溝通；

（3）調(diào)整下一步的搬遷配合方案；

（4）每日在搬遷結(jié)束后進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)保潔，待物資完成全部搬遷后，開(kāi)展大廈各大樓的二次開(kāi)荒；

（5）搬遷及再開(kāi)荒完畢后總結(jié)、資料歸檔。

（四）辦公家具的進(jìn)入

1、所有辦公家具的進(jìn)場(chǎng)，必須按深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司有關(guān)部門(mén)的要求進(jìn)行，包括時(shí)間、品種、數(shù)量、安裝完成時(shí)間等。

2、項(xiàng)目服務(wù)中心按照深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司有關(guān)部門(mén)下發(fā)的家具進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，與有關(guān)供應(yīng)商就臨時(shí)堆放場(chǎng)地、各類(lèi)家具搬運(yùn)路線、大樓地面墻面及電梯保護(hù)措施、安裝施工注意事項(xiàng)等問(wèn)題草擬方案，報(bào)深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施。

3、家具進(jìn)場(chǎng)，所有防護(hù)措施到位后，才可實(shí)施搬運(yùn)上樓。項(xiàng)目服務(wù)中心組織專(zhuān)班進(jìn)行監(jiān)管，委派專(zhuān)人進(jìn)行電梯的操作，對(duì)不適合電梯裝載的物品采取其它方式入場(chǎng)，以免損壞電梯。

4、安裝過(guò)程中，督促供應(yīng)商將包裝垃圾等及時(shí)清運(yùn)出場(chǎng)。

5、所有家具進(jìn)入辦公樓后，沒(méi)有相關(guān)部門(mén)的許可，一律不得搬出。

6、不執(zhí)行相關(guān)規(guī)定的，報(bào)深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司相關(guān)部門(mén)處理。

（五）搬遷的組織與實(shí)施

1、熟悉深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司有關(guān)搬遷規(guī)定，配合有關(guān)部門(mén)做擬遷入大樓內(nèi)相關(guān)物品的管理工作，對(duì)不允許進(jìn)入的物品應(yīng)予以婉拒，對(duì)不執(zhí)行深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司有關(guān)規(guī)定的，及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

2、提前進(jìn)行路線踏勘，在主要道口設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)識(shí)或派專(zhuān)人引導(dǎo)。

3、在辦公樓及附近進(jìn)行彩旗標(biāo)語(yǔ)等布置，營(yíng)造搬遷喜慶氣氛。

4、搬遷車(chē)輛到場(chǎng)后，由專(zhuān)人指揮進(jìn)入及出場(chǎng)路線，物品卸車(chē)后的臨時(shí)堆放和分流搬運(yùn)。

5、為防物品資料丟失，搬遷期間，所有物品只許進(jìn)入，不允許帶出（深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司主管部門(mén)書(shū)面批準(zhǔn)除外）。

6、配合深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司主管部門(mén)向進(jìn)駐各科室發(fā)放房屋設(shè)施使用手冊(cè)、各項(xiàng)管理規(guī)定等。

（六）遷入后的整理階段

1、及時(shí)清理搬遷包裝等廢棄物，項(xiàng)目服務(wù)中心全體動(dòng)員，進(jìn)行一次徹底的環(huán)境清理布置，為XXX項(xiàng)目開(kāi)始正式辦公創(chuàng)造一個(gè)清潔優(yōu)美的環(huán)境。

2、有關(guān)人員迅速熟悉深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司車(chē)輛號(hào)牌，對(duì)指定車(chē)位應(yīng)謝絕其它車(chē)輛停放。

3、有關(guān)人員應(yīng)迅速熟悉深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司工作人員。

4、工程維修人員對(duì)入駐后各處室反映的問(wèn)題與施工方一道及時(shí)解決。