在之前的《保障性租賃住房運營實務(wù)問答（上篇）》中，我們對保障性租賃住房運營監(jiān)管實務(wù)問題進行了回答，下篇將以各方法律關(guān)系為視角，繼續(xù)對相關(guān)實務(wù)問題予以解答。

保障性租賃住房運營實務(wù)問答（上篇）

一、保障性租賃住房的運營主體都有哪些？

二、保障性租賃住房的運營主體應(yīng)何時確定？

三、保障性租賃住房應(yīng)具備什么基本運營條件？

四、保障性租賃住房項目的認定有效期/運營期為多久？

五、保障性租賃住房的戶型、面積如何確定？

六、保障性租賃住房的面向群體/租賃對象如何確定？

七、保障性租賃住房的租賃合同簽署有什么要求？

八、保障性租賃住房的租金價格如何確定？

保障性租賃住房運營實務(wù)問答（下篇）

九、保障性租賃住房運營有哪些稅費和金融支持政策？

十、產(chǎn)權(quán)人與運營方之間簽署合同有哪些注意事項？

十一、保障性租賃住房運營主體需履行哪些主要義務(wù)？

十二、運營主體違反規(guī)定可能導致哪些后果？

十三、保障性租賃住房是否可以轉(zhuǎn)讓？

十四、保障性租賃住房被征收或征用如何處理？

價格違法情形下的沒收違法所得、罰款、責令停業(yè)整頓。根據(jù)《價格法》第三十九條，經(jīng)營者不執(zhí)行政府指導價、政府定價以及法定的價格干預(yù)措施、緊急措施的，責令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，可以處以罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓。

撤銷保障性租賃住房項目認定，取消相關(guān)優(yōu)惠待遇。若產(chǎn)權(quán)方或運營方存在變相銷售、對申請人員審核不嚴、未按照備案價收費或違規(guī)額外收費等違反保障性租賃住房相關(guān)規(guī)定行為的，則原認定部門可撤銷保障性租賃住房項目認定，取消企業(yè)享受的相關(guān)優(yōu)惠政策。若已騙取相關(guān)地價優(yōu)惠、稅費優(yōu)惠的，還可要求予以返還。例如，《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》規(guī)定，巡查、檢查中發(fā)現(xiàn)出租單位存在未按照規(guī)定的供應(yīng)對象、準入條件、租賃價格、租賃期限出租保障性租賃住房等情況的，由區(qū)房屋管理部門責令整改或移送執(zhí)法管理部門進一步處理；情節(jié)嚴重的，報市房屋管理部門通知相關(guān)部門暫停出租單位享受保障性租賃住房財稅支持政策和民用水電氣價格政策，責令出租單位退回已收到的財政獎補資金，并按稅收征收管理法等予以處理。

失信聯(lián)合懲戒機制。各地均強調(diào)要對失信企業(yè)進行聯(lián)合懲戒，如《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》規(guī)定，保障性租賃住房建設(shè)運營單位出現(xiàn)違規(guī)出售、以租代售或改變保障性租賃住房用途、擅自提高租金等違規(guī)行為的，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房管)部門依法處置，納入全市信用體系，實施聯(lián)合懲戒，取消享有的相關(guān)優(yōu)惠政策?！端拇ㄊ∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳等8部門關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》規(guī)定，要加強對保障性租賃住房供應(yīng)主體的市場監(jiān)管，全面建立保障性租賃住房市場主體信用記錄，落實信用評價和聯(lián)合懲戒機制。《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指導意見》規(guī)定，各地要推進信用體系建設(shè)，建立健全涵蓋投資主體、建設(shè)單位、運營管理單位、用人單位、承租對象等多主體的誠信檔案，建立完善守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。

根據(jù)2022年3月中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推進社會信用體系建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展促進形成新發(fā)展格局的意見》，我國的社會信用體系經(jīng)過多年建設(shè)，目前已經(jīng)初步建成，覆蓋各行政機關(guān)下屬部門、司法機關(guān)，從中央到地方的聯(lián)合激勵和懲戒機制在轉(zhuǎn)變社會治理方式、加強對企業(yè)的“事中事后監(jiān)管”方面發(fā)揮著越來越重要的作用。因此，除常規(guī)的法律責任外，若保障性租賃住房的運營單位違反相關(guān)規(guī)定的，則會在信用記錄上留下“污點”，后續(xù)在各類機關(guān)、組織將面臨“一處失信處處受限”的“強監(jiān)管”和“聯(lián)合監(jiān)管”。

例如，上?！蛾P(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的規(guī)劃土地管理細則》規(guī)定，對出讓合同約定的整體持有的租賃用地和房屋，應(yīng)當核發(fā)一本不動產(chǎn)權(quán)證，不得分證辦理，并在不動產(chǎn)登記簿上和不動產(chǎn)權(quán)證書上注明“整體持有，不得分證辦理”。根據(jù)出讓合同的約定，租賃住房用地轉(zhuǎn)讓條件、受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容也應(yīng)當記載于不動產(chǎn)權(quán)證和不動產(chǎn)登記簿上。在轉(zhuǎn)移登記或變更登記前，出讓人或相關(guān)管理部門應(yīng)明確審核意見?！侗本┦嘘P(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》規(guī)定，保障性租賃住房項目需辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)權(quán)利證書(包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán))按項目整體核發(fā)，不予分割辦理產(chǎn)權(quán)證書；未經(jīng)批準，不得出售、轉(zhuǎn)讓。《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于嚴禁公租房、保障性租賃住房變相銷售行為的通知》規(guī)定，公租房、保障性租賃住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當經(jīng)項目所在區(qū)政府同意，項目原則上應(yīng)整體轉(zhuǎn)讓，項目房屋規(guī)劃用途不變，轉(zhuǎn)移登記手續(xù)按相關(guān)規(guī)定辦理。

以上海新近出讓的虹口區(qū)某租賃住宅用地和寶山區(qū)某住宅用地（配套建設(shè)的保障性租賃住房面積占總住宅建筑面積的39%以上）為例，兩宗土地的出讓預(yù)合同均明確約定：

（1）該租賃住房物業(yè)嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租,不得出售。受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運營。

（2）受讓人應(yīng)按本合同約定自持物業(yè)，不得整體、分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓；如遇破產(chǎn)、重組、撤銷等特殊情形需整體轉(zhuǎn)讓的，向出讓人提出申請，經(jīng)出讓人同意后執(zhí)行。

（3）本合同項下出讓宗地需自持部分物業(yè)，應(yīng)當整體抵押，不得分割抵押。抵押權(quán)實現(xiàn)時，受讓人應(yīng)執(zhí)行本合同中約定的權(quán)利和義務(wù)。

（4）本合同項下的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)，受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實際控制人等均不得改變。受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實際控制人發(fā)生改變的，應(yīng)事先書面申請，經(jīng)出讓人同意后方可實施。違反本合同約定，擅自改變出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實際控制人等，拒不整改的，出讓人有權(quán)解除本合同，收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

針對產(chǎn)業(yè)項目配套建設(shè)的保障性租賃住房的轉(zhuǎn)讓，北京、上海、廣州暫無明文規(guī)定，但其他省市的規(guī)定可作參考。《西安市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》規(guī)定，工業(yè)項目范圍內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房應(yīng)與生產(chǎn)性廠房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨轉(zhuǎn)讓；工業(yè)項目企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會聯(lián)合投資建設(shè)的保障性租賃住房，涉及轉(zhuǎn)讓其部分產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會可優(yōu)先購買。《寧波市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》規(guī)定，工業(yè)項目范圍內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房須與生產(chǎn)性廠房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨轉(zhuǎn)讓。因此，從政策導向來看，產(chǎn)業(yè)項目配套建設(shè)的保障性租賃住房，需與產(chǎn)業(yè)項目綁定，不得單獨轉(zhuǎn)讓。

以上海為例，按照《上海市應(yīng)對突發(fā)事件應(yīng)急征用補償實施辦法》，保障性租賃住房征用及補償?shù)某绦蛉缦拢?/span>

結(jié)合其他地區(qū)對于應(yīng)急征用的相關(guān)規(guī)定和實踐，我們建議，遇到政府征用的情況，運營方需要注意：

（1）由縣級以上人民政府或者其下屬房管部門或民政部門出具征用憑證或征用通知，其他主體出具的征用憑證或征用通知不符合法律規(guī)定。

（2）如有條件，就補償標準進行事先約定，如按征用的面積或房間套數(shù)等予以補償，每平方米或每套房間的補償金額或金額的確定方式。如暫時無法以書面協(xié)議形式確定的，爭取通過會議紀要、錄音等方式，對征用機關(guān)的承諾予以記錄，并在情況好轉(zhuǎn)時，及時通過補充協(xié)議、要求政府補發(fā)通知等方式確定

（3）應(yīng)急征用結(jié)束后，及時統(tǒng)計征用情況和損失情況，并保留相關(guān)證據(jù)，若征用方提出的征用范圍與事實不符的，及時提出異議。

（4）如保障性租賃住房投保相應(yīng)保險的，及時提出理賠。

（5）盡快確定房屋征用費用。如租金已經(jīng)政府備案的，則我們認為備案價格應(yīng)可作為補償費用的確定方式。如尚未確定備案價格或不需要備案的，則及時確定周邊同類房屋的租金，再以此確定補償價格。

（6）在房屋未滿租的情況下，未出租房屋的補償價格可能無法按照已出租房屋的價格計算，此時，需要結(jié)合其他證據(jù)，如空置房屋已經(jīng)有簽約承租人、動態(tài)出租率等，證明運營方的損失。