新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物權(quán)法》、《繼承法》及其相關(guān)解釋有效時(shí)期為2020年12年31日止，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

新法典關(guān)于老人遺產(chǎn)繼承方面規(guī)定有所調(diào)整和細(xì)化，比如繼承財(cái)產(chǎn)范圍擴(kuò)大、繼承人的范圍擴(kuò)大等等條款，總之，房子作為家庭最大的資產(chǎn)，為了避免老人過(guò)世后不必要的麻煩和糾紛，很多老人對(duì)于自己名下的房產(chǎn)，都是提前計(jì)劃和打算。

老人名下房產(chǎn)想過(guò)戶到孩子名下，如何辦理最劃算、最簡(jiǎn)便？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題通知》第二條第二款明確規(guī)定：“個(gè)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的使用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅?！?/p>

人都要老去，而房產(chǎn)是家庭最大的資產(chǎn)，將自己傾其一生的房產(chǎn)過(guò)戶給子女，是人生最后的必然選擇。于是，房產(chǎn)以哪種方式過(guò)戶給子女是最劃算的，成了很多年邁的老人最操心的事情。

一，老人名下房產(chǎn)，過(guò)戶到子女名下的方式

一般來(lái)說(shuō)，父母名下房產(chǎn)過(guò)戶給子女的方式，主要包括生前贈(zèng)與、生前買賣、生后繼承共3種。

1，生前贈(zèng)與過(guò)戶。

贈(zèng)與過(guò)戶，是很多人認(rèn)為的父母房產(chǎn)過(guò)戶給子女的理所當(dāng)然的一種方式，過(guò)戶手續(xù)的辦理上，也比較簡(jiǎn)便。

當(dāng)然，房產(chǎn)不比普通的商品，贈(zèng)與過(guò)戶也是需要按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用的。除了工本費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅等等小錢，比較大的費(fèi)用主要有契稅1～3%、公證費(fèi)1%、評(píng)估費(fèi)0.25%。

當(dāng)然，不同的城市的政策可能有些許區(qū)別，比如有的城市的契稅與房產(chǎn)面積和被贈(zèng)予人的房產(chǎn)套數(shù)掛鉤，首套房且面積在90平方米以內(nèi)的收取1%，首套房面積90平方米以上、144平方米以內(nèi)的收取1.5%，不是首次購(gòu)房、非普通住宅、144平方以上的均收取3%。

下面我們按照最低的稅率計(jì)算一下，贈(zèng)與過(guò)戶，需要繳納的費(fèi)用有契稅1%、公證費(fèi)1%、評(píng)估費(fèi)0.25%。也就是說(shuō)一套評(píng)估價(jià)100萬(wàn)的住宅房產(chǎn)， 過(guò)戶費(fèi)用大約2.25%，也就是約2.25萬(wàn)元。

值得幸慶的是，國(guó)家規(guī)定，直系親屬免費(fèi)贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，可以免征個(gè)稅（須符合當(dāng)?shù)孛赓M(fèi)贈(zèng)與的限購(gòu)條件，比如在廣東，如果被贈(zèng)與人家庭已經(jīng)有2套房產(chǎn)，他本人就不符合免費(fèi)贈(zèng)與條件）。

需要特別注意的是，如果父母贈(zèng)與子女的房屋，子女再賣出，必須繳納20%的個(gè)人所得稅。

比如父母以贈(zèng)與的方式過(guò)戶給子女價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)，子女再轉(zhuǎn)手賣出，則需要繳納20萬(wàn)的個(gè)人所得稅。

通常來(lái)說(shuō)，誰(shuí)也不保證會(huì)持有這套老房子一輩子，很明顯，如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，父母贈(zèng)與子女一套100萬(wàn)的房產(chǎn)，在子女把房子再轉(zhuǎn)手賣出時(shí)，相當(dāng)于房子過(guò)戶成本是22.25萬(wàn)元。

2，生前買賣過(guò)戶。

很多人不能理解父母過(guò)戶房產(chǎn)給子女，還要以買賣的方式，事實(shí)上，這種方式是我們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｒ姷倪^(guò)戶方式。

按照目前的交易制度，買賣房產(chǎn)這種過(guò)戶方式需要繳納的主要費(fèi)用有契稅1～3%、增值稅5.6%（產(chǎn)證未滿兩年）、個(gè)稅1%。

很多城市的稅率如下：契稅：滿二唯一，面積小于90平米，契稅為1%；大于90為1.5%；非唯一房產(chǎn)為3%。增值稅：房產(chǎn)證不滿2年，增值稅5.6%；滿2年免收。個(gè)稅：非住宅2%，住宅1%。

下面我們按照最低的稅率計(jì)算一下，買賣過(guò)戶，需要繳納的費(fèi)用有契稅1%、個(gè)稅1%以及登記費(fèi)用等。也就是說(shuō)一套評(píng)估價(jià)100萬(wàn)的住宅房產(chǎn)， 過(guò)戶費(fèi)用大約2%，也就是大約2萬(wàn)元。

（當(dāng)然，如果房產(chǎn)沒有滿2年，有的城市直接限售不能交易，也不能買賣過(guò)戶。有的城市可以交易但是需要繳納5.6%的增值稅，過(guò)戶費(fèi)就高達(dá)7.6萬(wàn)元，很明顯，有增值稅的房子，這樣買賣過(guò)戶就不劃算了。）

需要注意的是，這里計(jì)算稅率的標(biāo)準(zhǔn)是房產(chǎn)中心根據(jù)房屋所在地塊評(píng)估出的房屋總價(jià)來(lái)計(jì)算的，而不是依照成交價(jià)格計(jì)算的。

3，生后繼承過(guò)戶。

繼承過(guò)戶，是目前父母將房產(chǎn)過(guò)戶給子女最經(jīng)濟(jì)、最簡(jiǎn)便的途徑。但是前提是要在父母一方或者雙方都過(guò)世后才能辦理。

我國(guó)還沒有開征遺產(chǎn)稅，辦理繼承過(guò)戶只需繳納遺囑公證費(fèi)（500元內(nèi)）和過(guò)戶登記費(fèi)用（500元內(nèi)），其他稅費(fèi)全免。

就是說(shuō)，繼承過(guò)戶，不交稅！

繼承過(guò)戶，不交稅！

繼承過(guò)戶，不交稅！

即是說(shuō)，老人過(guò)世后，根據(jù)老人生前遺囑將名下房產(chǎn)繼承過(guò)戶給子女，過(guò)戶費(fèi)用不到1000元。不過(guò)這種方式會(huì)面臨兩個(gè)問(wèn)題：

1）繼承人的確定

對(duì)于繼承過(guò)戶的情況，最好是有老人（房管部門認(rèn)可的）正式的遺囑（民法典有具體解釋），那么就可以按照遺囑辦理，就屬于遺囑繼承。

若繼承人過(guò)多，在沒有遺囑的情況下，就屬于法定繼承，這種情況，繼承人之間往往會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)和糾紛。如果由某個(gè)子女單獨(dú)繼承，還需要其它繼承人書面放棄繼承，并經(jīng)過(guò)公證才行。

新的《民法典》對(duì)于房產(chǎn)繼承的規(guī)定更加細(xì)致，但是總的來(lái)說(shuō)，繼承房產(chǎn)如果沒有遺囑，且繼承人眾多，如何確定繼承人以及各自份額、包括辦理繼承的手續(xù)，還是挺復(fù)雜的。

2）繼承房產(chǎn)出售，須按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。

如果子女有且僅有繼承來(lái)的這一套房產(chǎn)，且持有時(shí)間超過(guò)五年，也就是這套通過(guò)繼承獲得的住房是“滿五唯一”的住房，子女將其再轉(zhuǎn)手賣出，免征個(gè)人所得稅的。

如果子女有多套房產(chǎn)，打算轉(zhuǎn)讓賣出這套繼承而來(lái)的房產(chǎn)，出售房產(chǎn)收入再減除繼承住房過(guò)程中已經(jīng)繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，子女繼承父母房產(chǎn)后，再次出售，要繳納20%的個(gè)稅。

很明顯，繼承過(guò)戶和贈(zèng)與過(guò)戶一樣，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，父母過(guò)世后，子女繼承一套價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)，如果繼承人賣出自己非“滿五唯一”這套住房，相當(dāng)于繼承而來(lái)的這套房要交20萬(wàn)元個(gè)稅。

二，結(jié)論

很明顯，不同的過(guò)戶方式，需要的過(guò)戶費(fèi)用是不同的。

1，三種方式，哪種最劃算？

經(jīng)過(guò)以上第一大點(diǎn)的分析，下面我們舉例來(lái)具體比較，假如老人有一套面積90平米、價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)，三種過(guò)戶方式的過(guò)戶費(fèi)用為：

1）贈(zèng)與過(guò)戶的費(fèi)用為：2.25萬(wàn)元

但是需要注意，贈(zèng)與獲得的房產(chǎn)，受贈(zèng)與人以后再轉(zhuǎn)賣，需要繳納個(gè)稅20萬(wàn)元。

2）買賣過(guò)戶的費(fèi)用為：2萬(wàn)元。

需要注意，買賣沒有滿2年的房產(chǎn)，需要繳納5.6%的增值稅，非常不劃算。有的城市直接限售，甚至還有限售5年的，這種情況就不可以買賣過(guò)戶。

3）繼承過(guò)戶的費(fèi)用為：1000元內(nèi)。

但是需要注意，繼承獲得的房產(chǎn)，如果需要轉(zhuǎn)手賣出，需是家庭“滿五唯一”住房，才能免除個(gè)稅。否則，繼承人以后轉(zhuǎn)賣這套繼承而來(lái)的房子，需要繳納個(gè)稅20萬(wàn)元。

很明顯，父母過(guò)戶房產(chǎn)給子女，從眼前來(lái)看，贈(zèng)與過(guò)戶費(fèi)用最高，繼承過(guò)戶是最經(jīng)濟(jì)、最劃算、最簡(jiǎn)便的。

2，建議

在父母有遺囑的前提下，眼前來(lái)看，最劃算的、最簡(jiǎn)便的房產(chǎn)過(guò)戶方式應(yīng)當(dāng)是繼承。但是目前來(lái)看，子女持有2套房以上的家庭普遍，沒有那個(gè)子女能保證持有這套繼承而來(lái)的房子一輩子，無(wú)論是居家應(yīng)急、居住改善、投資理財(cái)?shù)鹊?，都有可能?huì)出售老舊房產(chǎn)。

但是如果不是家庭“滿五唯一”住房，繼承房產(chǎn)，后續(xù)賣出需要繳納20%的稅，無(wú)疑是非常不劃算的。所以才有很多父母健在時(shí)，就考慮將名下房產(chǎn)過(guò)戶給子女。

那么，除了繼承過(guò)戶以外，贈(zèng)與過(guò)戶和買賣過(guò)戶的比較來(lái)看，買賣方式更省錢的同時(shí)，以后二次轉(zhuǎn)手還不用繳納20%的所得稅，很明顯，買賣過(guò)戶更加劃算。

不過(guò)，在筆者看來(lái)，如果父母年紀(jì)不大且身體尚健康，父母名下房產(chǎn)，不建議過(guò)戶，畢竟過(guò)戶花的錢真不少。再說(shuō)了，目前很多城市有限購(gòu)政策，父母房產(chǎn)過(guò)戶給子女名下后，可能占用子女購(gòu)房指標(biāo)，影響子女購(gòu)房。

隨著人們生活水平的提高，住宅業(yè)態(tài)也越來(lái)越豐富，居住環(huán)境和條件也越來(lái)越好。對(duì)于年紀(jì)大了的老人名下的房產(chǎn)，筆者認(rèn)為最劃算的方式，就是直接出售，然后以子女的名義重新購(gòu)買居住條件更好的住房供老人居住，或者售房款給父母養(yǎng)老，讓父母和子女同住，以便孝敬回報(bào)父母。

當(dāng)然，有的父母念舊不想離開老房子，還有的家庭經(jīng)濟(jì)條件不允許另外買房子，或者等等原因，父母的這套房子需要一直居住的，那么就不能賣房子。在這種情況下，如果父母年邁，老人名下房產(chǎn)還是以買賣的方式，過(guò)戶給子女，是最劃算的。

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