導(dǎo)讀：

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昨天的文章，對(duì)不同城市和地區(qū)之間的房?jī)r(jià)差距做了因素分析（點(diǎn)擊藍(lán)色可直接跳轉(zhuǎn)閱讀）：

「觀點(diǎn)」是什么造成了中國(guó)不同城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)差距？（NO.193）

今天這篇文章，就從宏觀聚焦到中觀，從省級(jí)城市內(nèi)部的城市之間的房?jī)r(jià)差距出發(fā)，看一看造成同省城市之間的房?jī)r(jià)差距，是如何產(chǎn)生的。

中國(guó)的行政規(guī)劃如下，如果你是中國(guó)人，一定有你家鄉(xiāng)的省份：

省份，即我國(guó)的省級(jí)行政區(qū)，是行政地位與省相同行政區(qū)的總稱，為一級(jí)行政區(qū)，包括省、自治區(qū)、直轄市、特別行政區(qū)。

中國(guó)共計(jì)34個(gè)省級(jí)行政區(qū)，包括23個(gè)省、5個(gè)自治區(qū)、4個(gè)直轄市、2個(gè)特別行政區(qū)。

23個(gè)省分別為：河北省、山西省、遼寧省、吉林省、黑龍江省、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、海南省、四川省、貴州省、云南省、陜西省、甘肅省、青海省、臺(tái)灣省。

5個(gè)自治區(qū)分別為：內(nèi)蒙古自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)、西藏自治區(qū)、寧夏回族自治區(qū)、新疆維吾爾自治區(qū)。

4個(gè)直轄市分別為：北京市、天津市、上海市、重慶市。

2個(gè)特別行政區(qū)分別為：香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)。

昨天的文章已經(jīng)把省份（大地區(qū)）之間存在的房?jī)r(jià)差異產(chǎn)生各因素進(jìn)行了分析和研究。

今天就聚焦省份內(nèi)部不同的城市：是哪些因素，造成了同一省份內(nèi)部的城市，出現(xiàn)房?jī)r(jià)差距？

PS：本篇為系列文章第二篇，從宏觀（全國(guó)城市橫向?qū)Ρ龋┑?strong>中觀（省份同級(jí)城市內(nèi)部），再到微觀（同一城市內(nèi)部板塊），全面分析解讀，造成房?jī)r(jià)差距的核心因素。

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假如本文有什么不足的地方，希望大家提出寶貴意見(jiàn)和建議，本人會(huì)及時(shí)加以改正。一個(gè)小小的點(diǎn)贊動(dòng)作就是最大的動(dòng)力。

一、省會(huì)價(jià)格最高？這可能是很多人的誤解：

在一個(gè)省份之內(nèi)，大家自然而然的會(huì)覺(jué)得，省會(huì)城市的房?jī)r(jià)應(yīng)該是最高的，因?yàn)?strong>作為省會(huì)的城市，基本上在這個(gè)省的范圍內(nèi)，兼具行政中心、文化中心、經(jīng)濟(jì)中心、金融中心和產(chǎn)業(yè)中心等等的城市地位，房?jī)r(jià)最高，當(dāng)然無(wú)可厚非。

從買房置業(yè)的角度來(lái)看，一般人口都會(huì)向公共資源更集中，公共服務(wù)更健全的省會(huì)城市聚集，并且省會(huì)城市的房?jī)r(jià)一般來(lái)說(shuō)也是本省最高的。

但是萬(wàn)事沒(méi)有絕對(duì)，在一些省會(huì)中，有些地級(jí)市的平均房?jī)r(jià)，甚至還要高過(guò)省會(huì)城市。

例如：

廣東省的深圳房?jī)r(jià)，高過(guò)省會(huì)廣州市。

說(shuō)起廣東，除了廣州，怎么能不提深圳呢？同為一線城市，深圳像是一個(gè)富有青春活力的少年，而廣州更像是成熟內(nèi)斂的中年。

深圳的年輕，全國(guó)公認(rèn)，一座發(fā)展時(shí)間還不到30年的全新城市，這個(gè)城市粵語(yǔ)不是主流溝通語(yǔ)言，可見(jiàn)外來(lái)人口對(duì)于這個(gè)城市的意義。

圖片來(lái)源：安居客

福建省的廈門市，房?jī)r(jià)高過(guò)省會(huì)福州市。

提起福建，福州、廈門、泉州則具備了“三足鼎立”的態(tài)勢(shì)。論城市級(jí)別，廈門地位要高；論經(jīng)濟(jì)水平，泉州自然數(shù)得上。廈門既不是省會(huì)，經(jīng)濟(jì)也比不過(guò)泉州，但是房?jī)r(jià)在整個(gè)福建，甚至在東南沿海城市里面，是絕對(duì)的拔尖，甚至不輸于四個(gè)一線城市。

圖片來(lái)源：安居客

海南省的三亞市，房?jī)r(jià)就高過(guò)省會(huì)?？谑小?/strong>

提起海南，必然要提三亞。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，三亞的名聲越來(lái)越高，很多外地游客都誤把三亞看作海南的省會(huì)。

其實(shí)，三亞勝在旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)，而?？趧t勝在生活基礎(chǔ)設(shè)施和行政職能。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

山東省的青島市，房?jī)r(jià)高過(guò)省會(huì)濟(jì)南市。

這兩個(gè)城市典型的“誰(shuí)看誰(shuí)都不服”。甚至還影響了地方人文性格：濟(jì)南比較內(nèi)斂低調(diào)，而青島則比較外向張揚(yáng)。

圖片來(lái)源：安居客

遼寧省的大連市，房?jī)r(jià)高過(guò)省會(huì)沈陽(yáng)市。

東北三省的城市，都有濃厚的鄉(xiāng)土人文氣氛，但是大連卻是一個(gè)例外，去過(guò)大連的人都知道，這是一個(gè)不像東北城市的東北城市。放眼東北各個(gè)城市，大連的鄉(xiāng)土氣息似乎要淡得多。這個(gè)現(xiàn)象非常明顯。

圖片來(lái)源：安居客

但是對(duì)于大部分省份和地區(qū)來(lái)說(shuō)，在絕大部分的心目中，省會(huì)就對(duì)應(yīng)了曾經(jīng)的真正的“城里”，除開(kāi)上面說(shuō)的這5個(gè)城市是特例，基本上在省級(jí)城市范圍內(nèi)，省會(huì)城市的房?jī)r(jià)的平均水平，都是最高的。

這是本文的第一個(gè)結(jié)論：在省級(jí)內(nèi)部不同的城市中，省會(huì)往往是最高房?jī)r(jià)的代表和集中城市，除非是在經(jīng)濟(jì)，政策，特區(qū)和地域人文偏好等等的強(qiáng)有力發(fā)展利好條件的加持下，才有可能出現(xiàn)個(gè)別省會(huì)級(jí)別以下的城市房?jī)r(jià)，超過(guò)省會(huì)。

要想超過(guò)省會(huì)的房?jī)r(jià)，光經(jīng)濟(jì)好不是絕對(duì)的（泉州經(jīng)濟(jì)福建全省第一連續(xù)21年，房?jī)r(jià)還是趕不上福州），還需要人口和產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)等等層面的實(shí)力綜合優(yōu)勢(shì)加持。

房?jī)r(jià)，也是省會(huì)城市的實(shí)力的一種體現(xiàn)。

二、人口吸引力決定供需關(guān)系，供需關(guān)系決定房?jī)r(jià)

同一個(gè)省份，不同的城市，對(duì)于人口的吸引力是完全不同的，因?yàn)槌鞘兄g的存在不同的地域特色和不同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展情況，注定對(duì)勞動(dòng)人口的吸引力會(huì)產(chǎn)生差異。

隨著現(xiàn)代交通的日益發(fā)達(dá)和高度便利，曾經(jīng)充滿鄉(xiāng)土情懷的“面朝黃土背朝天”的時(shí)代，早已在中國(guó)大地上消失殆盡了，不夸張的說(shuō)，不論你是出生在中國(guó)的哪一個(gè)城市，什么級(jí)別的城市，只要通過(guò)教育，就業(yè)和婚姻，甚至是最簡(jiǎn)單的謀生打工，都能輕易的實(shí)現(xiàn)人口的轉(zhuǎn)移和流動(dòng)。

時(shí)間成本隨著中國(guó)交通運(yùn)輸在過(guò)去十幾年的大力發(fā)展，已經(jīng)變得非常的低廉了：曾經(jīng)3天2夜的行程，現(xiàn)在只要10個(gè)小時(shí)，如果換乘交通工具飛機(jī)，或許只要3個(gè)小時(shí)。

跨省跨南北跨國(guó)，在今天發(fā)達(dá)的交通條件下，其實(shí)門檻非常之低。

那城市之間的對(duì)于人口的吸引力，就至關(guān)重要了，人口的數(shù)量要在短期內(nèi)發(fā)生質(zhì)的變化，光依賴自然繁衍，肯定比不過(guò)人口遷徙來(lái)的效率！

不能吸引人口的城市，就是人口輸出的城市，雖然殘酷，但是事實(shí)。

而對(duì)人口有吸引的城市，隨著人口的快速聚集和增加，必然會(huì)伴生對(duì)住的需求快速增加，有需求了，還怕房?jī)r(jià)沒(méi)有漲價(jià)的動(dòng)力嗎？

吸引人口造成房?jī)r(jià)差異最典型的兩個(gè)案例，一個(gè)是廣東的東莞市和惠州市的對(duì)比，一個(gè)是福建的晉江石獅和泉州下屬的其他縣級(jí)市的對(duì)。這兩個(gè)案例都是前者具備了大量的工業(yè)，制造業(yè)和貿(mào)易服務(wù)等等就業(yè)崗位和工作機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)在省內(nèi)僅次于省會(huì)但是高于其他同省城市的表現(xiàn)。

同樣的，一線城市，省會(huì)城市吸引優(yōu)質(zhì)、高級(jí)人才（大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生、高級(jí)知識(shí)分子和技術(shù)管理人才）的能力決定城市房?jī)r(jià)，省會(huì)下轄的其他城市，就靠吸引勞動(dòng)人口的能力，來(lái)決定這樣城市的房?jī)r(jià)高低了。

這個(gè)吸引力非常簡(jiǎn)單粗暴，對(duì)于一線城市和省會(huì)來(lái)說(shuō)，就是高收入，高待遇，高福利。

而對(duì)于省內(nèi)的城市來(lái)說(shuō)，只要有高于農(nóng)業(yè)一產(chǎn)收益的收入和就業(yè)機(jī)會(huì)，就具備吸引勞動(dòng)的能力。

所以這里就得出本文的第二個(gè)結(jié)論：人口的吸引和留存能力，決定同省內(nèi)不同城市的房?jī)r(jià)高低差距。

三、人口基數(shù)和城市發(fā)源根基是共同決定房?jī)r(jià)的重要因素

中國(guó)有四個(gè)人口大?。簭V東省和山東省，河南省和四川省，本文就以這四個(gè)以人口突出為特征的省份中的河南省，進(jìn)行省內(nèi)城市房?jī)r(jià)的一個(gè)研究。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

從人口總數(shù)和增量上來(lái)看，廣東是絕對(duì)的中國(guó)第一大人口大省，人口在全國(guó)省份城市中排行第一，當(dāng)然廣東的房?jī)r(jià)也在省份之中名列前茅。

一個(gè)地方的房?jī)r(jià)水平往往和當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢?，?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，人口數(shù)量等因素有相當(dāng)大的關(guān)系，對(duì)于省份來(lái)講也是如此。

從我國(guó)范圍來(lái)看，東部沿海地區(qū)省份的整體房?jī)r(jià)水平往往高于西部地區(qū)省份。而在我國(guó)的所有省份之中，房?jī)r(jià)最高的省份為江蘇，福建和浙江，這3個(gè)省份均位于東部沿海地區(qū)。

我們就以河南省為例：

首先是河南地級(jí)市人口情況，如下圖

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

然后是對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)情況：緊隨河南省會(huì)鄭州后面的就是洛陽(yáng)（具有深厚文化起源的河洛古城），和南陽(yáng)（河南人口第一城市）

圖片來(lái)源：安居客

在房?jī)r(jià)上也得到了對(duì)應(yīng)關(guān)系。

或許有人會(huì)問(wèn)，河南的周口為什么人口也很多，房?jī)r(jià)上不去呢？

那其實(shí)是和這個(gè)城市的發(fā)展根基有密切關(guān)聯(lián)的，一個(gè)地方有一個(gè)地方的發(fā)展戰(zhàn)略，周口地處中原是個(gè)主產(chǎn)糧食的地區(qū)，工業(yè)相對(duì)就會(huì)落后，但現(xiàn)在的周口人正在不斷努力憑借廣泛的人脈來(lái)推動(dòng)周口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，周口的窮只是暫時(shí)的，里邊不乏歷史原因，試想一下一個(gè)糧食產(chǎn)區(qū)，不把農(nóng)業(yè)發(fā)展放在第一位，而是大力發(fā)展沒(méi)有根基的工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)實(shí)嗎？

這樣的現(xiàn)象在廣東省，四川省，山東省和河南省的地級(jí)市中都特別明顯，一個(gè)省除了省會(huì)以外的地級(jí)縣級(jí)市，人口數(shù)量和城市發(fā)展根基，共同決定了這個(gè)城市的房?jī)r(jià)，兩者缺一不可。

有興趣的朋友也可以找一找四川省和山東的城市房?jī)r(jià)排名和人口分布看一看，如果有那種人口多房?jī)r(jià)低的反常情況，這樣的城市只會(huì)有兩種情況，一種是農(nóng)業(yè)為主的糧食產(chǎn)區(qū)，缺乏工業(yè)基礎(chǔ)，一種就是交通成本非常高，受到地形的影響人口難以大量遷移。

但是廣東省的人口是個(gè)例外，廣東的人口增長(zhǎng)一方面是廣東“多子多福”的傳統(tǒng)一直得以沿承，另外一方面，就是對(duì)外來(lái)勞動(dòng)人口的吸引力非常之大。類似的還有江蘇，浙江，福建這三個(gè)地方，沿海城市兩個(gè)吸引人才的優(yōu)勢(shì)：工業(yè)發(fā)達(dá)和經(jīng)濟(jì)（貿(mào)易）繁榮，就像江蘇，特別一些蘇南鋪天蓋地的工廠，還有浙江聞名天下的義烏小商品經(jīng)濟(jì)，雖然常住人口數(shù)量不一定多，但是經(jīng)濟(jì)根基商業(yè)氛圍，吸引了大量的外來(lái)人口和勞動(dòng)力，進(jìn)而形成了沿海房?jī)r(jià)的步步高升。

這就是本文第三個(gè)結(jié)論：人口基數(shù)和城市發(fā)展定位和根基，共同決定了省內(nèi)城市房?jī)r(jià)的差異。這個(gè)很好理解，人多，經(jīng)濟(jì)好，房?jī)r(jià)自然就高。

四、打破城鄉(xiāng)界限區(qū)域的房?jī)r(jià)，撲朔迷離

最后要說(shuō)一說(shuō)，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一種特色產(chǎn)品：各種新區(qū)和所謂的城市“副中心”新區(qū)的房?jī)r(jià)。

中國(guó)各個(gè)城市新區(qū)的出現(xiàn)和誕生，有兩種情況，一種是個(gè)別城市因?yàn)榭焖侔l(fā)展，導(dǎo)致城市規(guī)劃和市政配套出現(xiàn)擠兌壓力，必須在原有城區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)增擴(kuò)建，實(shí)現(xiàn)城市容量和城市發(fā)展相匹配的必然擴(kuò)建。比較有代表性的，就是上海的浦東新區(qū)，深圳的龍華新區(qū)，北京的雄安新區(qū)，廣州的番禺新區(qū)等等，這樣的新區(qū)伴隨著一線城市高速發(fā)展，也從原本的落后貧窮的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，一躍成為承接一線城市核心發(fā)展轉(zhuǎn)移和擴(kuò)容的新經(jīng)濟(jì)，很多新區(qū)直接就是從一產(chǎn)經(jīng)濟(jì)跳躍式發(fā)展到了三產(chǎn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)。這樣的新區(qū)的房?jī)r(jià)也跟隨主城區(qū)的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，但是就算到今天，房?jī)r(jià)在本城市內(nèi)部還是處于低位。

另一種，就比較尷尬了，是房地產(chǎn)高速發(fā)展的十幾年，在一些城市弄出來(lái)的花架子工程了。在一些原本就是人口外流，產(chǎn)業(yè)落后的城市，大興土木，開(kāi)發(fā)出來(lái)的各種觀念包裝都高大上的新城，新區(qū)，是中國(guó)房產(chǎn)庫(kù)存老大難的重災(zāi)區(qū)。

特別是一些省會(huì)城市，對(duì)土地財(cái)政產(chǎn)生依賴以后，甚至連地方政府都要為新區(qū)的地塊價(jià)值做支撐，最常見(jiàn)的就是行政中心往新區(qū)的遷移。

在省級(jí)城市各種城市中，除了省會(huì)城市開(kāi)發(fā)新區(qū)新城，還能沾上省會(huì)光環(huán)實(shí)現(xiàn)“子憑母貴”，其他下屬低能級(jí)的城市，根本沒(méi)有新區(qū)或者新城的意義和價(jià)值，完全就是過(guò)度建設(shè)而已。

回到房?jī)r(jià)問(wèn)題上來(lái)看，衡量一個(gè)省會(huì)城市的新城或者新區(qū)的房?jī)r(jià)是否正常合理，那就要看和省級(jí)城市中排行第二的地級(jí)市的房?jī)r(jià)情況了。

我們以四川省為例：

先看看省會(huì)成都的房?jī)r(jià)情況：大家注意青白江區(qū)的房?jī)r(jià)7857元/㎡

成都房?jī)r(jià)地圖（圖片來(lái)源：易居克爾瑞）

然后我們?cè)倏纯此拇ㄊ「鱾€(gè)城市的房?jī)r(jià)排行：排名第二的涼山是9306元/㎡

圖片來(lái)源：安居客

從上面的比較中，就能看出一個(gè)問(wèn)題來(lái)，成都作為四川的省會(huì)，市轄區(qū)的新區(qū)價(jià)格竟然和下面的地級(jí)市價(jià)格產(chǎn)生了倒掛現(xiàn)象，這就說(shuō)明成都的新區(qū)存在過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況，對(duì)于成都這個(gè)案例來(lái)說(shuō)，這不是什么壞事，說(shuō)明新區(qū)還有發(fā)展和提升的空間，畢竟成都的經(jīng)濟(jì)體量和城市發(fā)展，未來(lái)可見(jiàn)的是趨向好的，畢竟在成都其他各個(gè)新區(qū)和新城的房?jī)r(jià)情況是放在那里的。

同樣的還有鄭州的鄭東新區(qū)，房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)快要趕超傳統(tǒng)城區(qū)了。

但是如果一個(gè)省會(huì)城市除了核心城區(qū)，其他大力開(kāi)發(fā)的新城或者新區(qū)，房?jī)r(jià)還趕不上省內(nèi)排行第二的地級(jí)市，那就很值得警惕了。

這是今天本文的第四個(gè)結(jié)論：省會(huì)城市新區(qū)和新城的房?jī)r(jià)，和省內(nèi)城市排行第二城市的房?jī)r(jià)關(guān)系，反映了這個(gè)省的房?jī)r(jià)健康程度。

寫在最后：

文章的最后，做一個(gè)小小的總結(jié)：

影響同一省份不同城市房?jī)r(jià)的幾個(gè)重要因素：

1、省會(huì)房?jī)r(jià)大概率是全省房?jī)r(jià)最高的代表，省會(huì)之間的房?jī)r(jià)差距也在一定程度上體現(xiàn)了省份之間經(jīng)濟(jì)差距。

2、人口吸引力，決定了同省不同城市之間的房?jī)r(jià)差異。

3、人口基數(shù)和城市發(fā)展根基共同決定了同省不同城市之間的房?jī)r(jià)差異。

4、省會(huì)新區(qū)的房?jī)r(jià)，和排行第二的同省城市的房?jī)r(jià)，反映了城市房?jī)r(jià)的健康度。