保障性租賃住房  

2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)[2021]22號(hào)），首次突出強(qiáng)調(diào)了保障性租賃住房的概念，確立了我國(guó)保障性租賃住房、公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房三位一體的住房保障體系。該意見對(duì)保障性租賃住房的保障對(duì)象、戶型標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)稅政策支持等方面做了詳細(xì)的介紹。

自2010年起，公共租賃住房作為我國(guó)租賃住房體系中最早一批規(guī)范的具有保障屬性的租賃住房工程正式推出。公共租賃住房重點(diǎn)保障對(duì)象是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。各個(gè)城市也在此基礎(chǔ)上建立健全了公共租賃住房申請(qǐng)、審核、公示、輪候、配租和租后管理等制度。

  人才租賃住房  

人才租賃住房的誕生是對(duì)公共租賃住房的補(bǔ)充，各地均根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才引進(jìn)的需求出臺(tái)相關(guān)政策。以北京市為例，2018年7月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見》（京建法〔2018〕13號(hào)），進(jìn)一步優(yōu)化了保障人才發(fā)展的住房支持政策，其中對(duì)面向人才供應(yīng)的公共租賃住房提出了指導(dǎo)性意見，明確了北京市人才租賃住房隸屬于公共租賃住房體系，受到公共租賃住房相關(guān)政策的規(guī)范。

根據(jù)2021年7月財(cái)政部、稅務(wù)總局與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，對(duì)取得保障性租賃住房認(rèn)定書的項(xiàng)目：

1?

向個(gè)人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；

2?

向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租上述保障性租賃住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

需要注意的是，第一條規(guī)定的增值稅政策僅適用于向個(gè)人出租保障性租賃住房，而不適用于企業(yè)躉租或以其他主體或方式承租保障性租賃住房的情況，第二條規(guī)定的房產(chǎn)稅政策也僅適用于向個(gè)人及專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租保障性租賃住房。此外，上述兩條稅收優(yōu)惠政策同樣適用于按規(guī)定備案的住房租賃企業(yè)出租人，最大程度的惠及了租賃住房市場(chǎng)，為其均衡健康發(fā)展注入了新的動(dòng)力。

上海市R4用地的基本情況

為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，上海市2017年正式推出了專門用于租賃住房建設(shè)的R4用地，其可建設(shè)項(xiàng)目類型有職工或?qū)W生居住的宿舍或單身公寓、人才公寓、公共租賃房、全持有的市場(chǎng)化租賃住房等。

不同于普通住宅用地的是，上海市規(guī)定R4用地的土地受讓人應(yīng)在土地出讓年限內(nèi)全周期持有租賃住房項(xiàng)目、不得銷售，對(duì)因破產(chǎn)、重組等特殊情形，需整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)出讓人或相關(guān)管理部門同意。部分項(xiàng)目在土地出讓合同中對(duì)租金定價(jià)與漲幅限制也作出一定要求。

上海市R4用地的供應(yīng)總量

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS，戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部整理

截至2021年底，上海共計(jì)出讓158宗R4用地，總規(guī)劃建筑面積近1,000萬(wàn)平方米，可提供預(yù)計(jì)20萬(wàn)套租賃住房。

上海市R4用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)-區(qū)域

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從分布來(lái)看，截至2021年底，上海市出讓R4用地覆蓋上海16個(gè)城區(qū)，其中浦東新區(qū)以總計(jì)出讓52宗名列前茅。首個(gè)R4用地建成運(yùn)營(yíng)的租賃住房項(xiàng)目是位于松江區(qū)的華潤(rùn)有巢泗涇項(xiàng)目，已于2021年3月底入市運(yùn)營(yíng)。

上海市R4用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)-受讓企業(yè)

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從上海市R4用地拿地企業(yè)來(lái)看，90%以上的地塊競(jìng)得人為國(guó)企央企（以拿地宗數(shù)統(tǒng)計(jì)）。截至2021年底，上海地產(chǎn)以取得16宗R4用地的成交宗數(shù)位居首位。除上海地產(chǎn)外，上海城投、上海張江、浦東發(fā)展集團(tuán)等國(guó)有企業(yè)積極進(jìn)軍租賃住房市場(chǎng)，在盤活存量土地資源、增加租賃住房供給、促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)積極發(fā)展等方面起引導(dǎo)與基石作用。與此同時(shí)，以華為、網(wǎng)易等民營(yíng)企業(yè)為代表的跨界企業(yè)亦陸續(xù)加入R4用地拿地行列，主要訴求為解決員工住宿問(wèn)題。

上海市R4用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)-社區(qū)規(guī)劃

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS，戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部整理

截至2021年底，上海市出讓的R4用地中所規(guī)劃的大型租賃社區(qū)（預(yù)計(jì)提供房間套數(shù)大于1,000套）超過(guò)半數(shù)以上。大型租賃社區(qū)更加需要擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，從運(yùn)營(yíng)培育期的招商管理，到日常運(yùn)營(yíng)階段的租戶管理和項(xiàng)目管理，專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)將發(fā)揮重要的作用。在這一方面，部分國(guó)企央企已經(jīng)組建了自己專業(yè)的集中式公寓運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)了從保障性租賃住房產(chǎn)品開發(fā)到運(yùn)營(yíng)管理的完整鏈條。此外，擁有拿地優(yōu)勢(shì)的國(guó)企與擁有租賃住房運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)合作，也將為大型租賃社區(qū)的全生命周期管理提供了可參考的模式。

上海市R4用地在其合規(guī)性要求下，權(quán)屬清晰、保障屬性明確并兼具市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，在對(duì)接資本市場(chǎng)方面具有先天優(yōu)勢(shì)，有利于打通保障性租賃住房“投融管退”的資金閉環(huán)?？深A(yù)見，R4用地將成為上海市新建保障新租賃住房的搖籃。