根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，城市房屋征收拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接挟a(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償兩種，而選擇哪一方式比較恰當(dāng)，在依據(jù)具體的情況由被拆遷人自行決定。其實(shí)，本人認(rèn)為：“產(chǎn)權(quán)置換”的表達(dá)并不準(zhǔn)確，因?yàn)楸徊疬w人并不存在以其房屋產(chǎn)權(quán)與其他房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行置換，被拆遷人的土地已被政府征收，房屋產(chǎn)權(quán)己被注銷，政府應(yīng)對(duì)征收的房地產(chǎn)以房屋即實(shí)物方式補(bǔ)償。實(shí)物補(bǔ)償雙方應(yīng)當(dāng)如何納稅？

      一、被拆遷人相關(guān)稅收政策分析

      1、增值稅。被拆遷人取得拆遷還建的業(yè)務(wù)可以理解為兩筆業(yè)務(wù)：以貨幣補(bǔ)償和以補(bǔ)償?shù)呢泿刨?gòu)買房屋。對(duì)于取得的貨幣補(bǔ)償環(huán)節(jié)是否繳納增值稅呢？根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件3 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定：土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。注意：政府收回土地給予的補(bǔ)償不論是來自政府還是房地產(chǎn)企業(yè)等土地取得方，均免征增值稅，并且包括向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)在內(nèi)，均免征增值稅。

      2、土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))第三條規(guī)定：“對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅?！边@里包括非普通住宅。所以，政府收回被拆遷人住房的，也是免征土地增值稅。那么非住房是否繳納土地增值稅呢？《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅: (二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

      3、個(gè)人所得稅。 根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2005]45號(hào))第一條規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。因此，如果個(gè)人取得的是按照城鎮(zhèn)拆遷管理辦法的標(biāo)準(zhǔn)取得拆遷補(bǔ)償款，按規(guī)定是可以免征個(gè)人所得稅的，而如果取得的拆遷補(bǔ)償款超出按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的部分，原則上是不可以免征個(gè)人所得稅的，在實(shí)務(wù)中各地稅務(wù)的操作口徑可能會(huì)有不一致，若有超出標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償業(yè)務(wù)發(fā)生，建議與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)充分溝通解決。

      4、契稅。實(shí)務(wù)中，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為被拆遷人不找差價(jià)不繳納契稅，政策依據(jù)是：《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》(財(cái)政部 總局公告2021年第23號(hào))規(guī)定：土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零;互換價(jià)格不相等的，以其差額為計(jì)稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。其實(shí)引用該項(xiàng)規(guī)定是錯(cuò)誤的。因?yàn)殚_發(fā)商與被拆遷戶之間并不存在以房屋換取土地使用權(quán)交易，開發(fā)商只不過是以實(shí)物形式支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。另外還有人認(rèn)為免征的依據(jù)是《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕82號(hào))第三條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅;購(gòu)房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅?！逼鋵?shí)，該文件的第三條在《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅[2012]82號(hào))中已明確該條被廢止。那么受讓回遷房到底能否免征契稅呢?根據(jù)《契稅法》規(guī)定：因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，省、自治區(qū)、直轄市可以決定免征或者減征契稅。房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受房屋權(quán)屬的契稅優(yōu)惠政策，各地具體規(guī)定細(xì)則不同，納稅人要關(guān)注所在地政策要求。目前，城市更新主要有兩種補(bǔ)償方式，一種是貨幣安置(直接取得貨幣補(bǔ)償)，另一種是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即開發(fā)商給被拆遷人補(bǔ)償一套新的房產(chǎn)。以湖北省為例，根據(jù)《湖北省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于契稅具體適用稅率及免征減征辦法的決定》(第297號(hào))規(guī)定，因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用的，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地使用權(quán)置換且不支付差價(jià)的免征契稅，支付差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分征收契稅。因此，納稅人的房屋被政府依法征收選擇房屋進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，不支付差價(jià)的免征契稅，支付差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分征收契稅。

      二、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策分析

     1、增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)的商品房用于還建被拆遷人，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，于房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。由于拆遷還建房屋不進(jìn)行貨幣結(jié)算，或涉及少量的貨幣結(jié)算。在拆遷還建房屋的計(jì)稅價(jià)格確定上，一般是根據(jù)《營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅[2016]36號(hào))文附件1第四十四條來確定：一是按照納稅人最近時(shí)期銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。二是按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。三是按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。并且是按以上順序來確定，即首先按納稅人最近時(shí)期自己銷售的同類房屋價(jià)確定;如果納稅人沒有可供參照，則按其他納稅人最近時(shí)期銷售的同類房屋價(jià)格確定;如果其他納稅人也沒有可供參照，則按照組成計(jì)稅價(jià)確定。爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于：最近時(shí)期房屋價(jià)格是以簽訂拆遷還建協(xié)議時(shí)同類房屋價(jià)格?還是以房屋交付時(shí)同類房屋價(jià)格為參照?而現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是瞬息萬變，并且一般都是上漲態(tài)勢(shì)，可能簽訂拆遷還建協(xié)議時(shí)，房屋市場(chǎng)價(jià)格是1萬一個(gè)平方，等到交房時(shí)，房?jī)r(jià)漲到2萬、3萬的都有。

　　在實(shí)務(wù)中，很多稅務(wù)人員對(duì)拆遷還建房屋價(jià)格習(xí)慣于跟房屋交付時(shí)房屋價(jià)格作比較認(rèn)定房屋價(jià)格是否明顯偏低，原因是：一是交付時(shí)同類房屋價(jià)格容易取得;二是在稅務(wù)人員看來，既然房地產(chǎn)企業(yè)銷售同類房屋，就應(yīng)當(dāng)以同類房屋的價(jià)格進(jìn)行比較。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)。我們以期房和現(xiàn)房來打比方，大家知道，一般來說，購(gòu)買的現(xiàn)房?jī)r(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購(gòu)買的期房?jī)r(jià)格。這是因?yàn)殚_發(fā)商為了開發(fā)一個(gè)樓盤，需要等待1~2年的時(shí)間，為了能及時(shí)收回現(xiàn)金，開發(fā)商會(huì)在期房階段優(yōu)惠許多。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)銷售期房?jī)r(jià)格低于交房?jī)r(jià)格一般是不會(huì)質(zhì)疑。為啥?銷售的期房在房屋等待期發(fā)生的增值收益與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)嗎?房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榉课轁q價(jià)后另外取得了收入嗎?沒有。所以對(duì)期房?jī)r(jià)格明顯偏低是認(rèn)可的。那么對(duì)拆遷還建的房屋呢?其實(shí)拆遷還建完全可以看作是兩筆業(yè)務(wù)：以貨幣補(bǔ)償給被拆遷人，同時(shí)被拆遷人以支付的補(bǔ)償費(fèi)來購(gòu)買房屋。通過業(yè)務(wù)拆分之后不難發(fā)現(xiàn)：拆遷還房屋的實(shí)質(zhì)就是被拆遷人以應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)購(gòu)買房屋。與購(gòu)買期房是同一性質(zhì)。所以，拆遷還建房屋是以簽訂拆遷還建協(xié)議時(shí)同類房屋價(jià)格為參照，而并非是以交付時(shí)房屋價(jià)格為參照。在實(shí)務(wù)中，如果拆遷還建協(xié)議中約定了超面積或少面積如何結(jié)算，則該價(jià)格就可以認(rèn)定為是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)公允價(jià)。如湖北省規(guī)定：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計(jì)算繳納增值稅：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實(shí)際收取的超出部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實(shí)際退還的不足部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。(4)還建房屋的計(jì)稅價(jià)格不得低于房屋的成本價(jià)格。

　　房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還建房屋，一方面要確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入，另一方面要確認(rèn)拆遷成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅情況下，所確認(rèn)的拆遷成本是否允許抵減銷售額?財(cái)稅[2016]140號(hào)文件明確，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅[2016]36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷人支付的貨幣化拆遷補(bǔ)償款，能夠抵減增值稅銷售額。那么針對(duì)非貨幣化的安置支出，如房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的情形，其視同銷售收入能否作為增值稅的抵減項(xiàng)目?對(duì)于這一問題，我們目前看到相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)的口徑均只認(rèn)可貨幣性拆遷補(bǔ)償支出的增值稅差額扣除，視同銷售支出的差額扣除目前鮮有認(rèn)可的答復(fù)案例。

　　本人的觀點(diǎn)是：還建房視同銷售計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，可以在銷售額前扣除。理由是以實(shí)物補(bǔ)償是拆遷補(bǔ)償費(fèi)的形式之一，也是屬于財(cái)稅[2016]140號(hào)第七條所指的“向政府部門支付的土地價(jià)款“。并不能因?yàn)椴皇秦泿判问街Ц恫疬w補(bǔ)償就否認(rèn)拆遷補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)，并且文件中也并未規(guī)定以貨幣形式支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)才能抵減銷售額，以非貨幣性資金補(bǔ)償就不能抵減銷售額。同樣屬于拆遷補(bǔ)償費(fèi)性質(zhì)，如果將以實(shí)物補(bǔ)償不納入抵減范圍顯然有失公允。

     2、土地增值稅。土地增值稅政策明確規(guī)定：“納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！币虼?，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還建的房產(chǎn)應(yīng)“視同銷售”，應(yīng)確認(rèn)為土地增值稅應(yīng)稅收入。在對(duì)實(shí)物還建房產(chǎn)收入的確定上，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》(國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào))第二十三條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：(一)按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。(二)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。(三)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)?！?/p>

　　站在增值稅的角度，如果一般計(jì)稅可以抵減銷售額的情況下，對(duì)增值稅影響不是太大。但站在土地增值稅的角度，拆遷還建房屋價(jià)格確定越高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)反而是一種利好。因?yàn)橥恋卦鲋刀悓?duì)拆遷還建房屋一方面確認(rèn)土地增值稅收入，另一方面確認(rèn)土地成本允許土地增值稅稅前扣除。并且土地增值稅在扣除上，對(duì)土地和開發(fā)成本除據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)外，還可以加計(jì)20%和10%房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除。也就是說，拆遷還建房屋價(jià)格確定越高，扣除越多，相應(yīng)增值越少，甚至于可以達(dá)到普通住宅增值率未超過20%免繳土地增值稅的效果。并且在實(shí)務(wù)中，也有一部分稅收籌劃“專家”遵從稅務(wù)機(jī)關(guān)“從高”心里，以房屋交付時(shí)同類房屋價(jià)格確定拆遷還建價(jià)格，順勢(shì)提高拆遷成本，用于調(diào)節(jié)土地增值稅。這種籌劃顯然是存在一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)拆遷還建在土地增值稅收入確認(rèn)上，仍然應(yīng)當(dāng)以簽訂拆遷還建協(xié)議時(shí)同類房屋市場(chǎng)價(jià)格確定。

　　實(shí)務(wù)中，還有一種誤區(qū)：房企用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置被拆遷戶的，還建房視同銷售處理確認(rèn)收入，同時(shí)確認(rèn)為開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)于還建房的增值豈不變?yōu)榱??其實(shí)，所確認(rèn)的拆遷成本組成受讓土地的成本，而土地成本要在所有可售面積中分?jǐn)?。所以在還建房中分?jǐn)偟牟疬w成本只是其中的很小的一部分。

　　3、企業(yè)所得稅。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定，通過捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　實(shí)務(wù)中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：“還建房”的實(shí)質(zhì)上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產(chǎn)交換行為，交換的過程實(shí)際上是購(gòu)買土地和銷售房屋同時(shí)完成的過程。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)還建房并非是以開發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)，如果屬于以土地?fù)Q取房屋這種情形，按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定，換出的房屋就要按房屋交付時(shí)的市場(chǎng)公允價(jià)值確認(rèn)企業(yè)所得稅銷售收入了。事實(shí)上，土地是由開發(fā)商直接從國(guó)土部門受讓取得，只不過開發(fā)商是以“實(shí)物”形式支付被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，因此，屬于將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)行為。即被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，屬于以開發(fā)產(chǎn)品(房屋)抵償應(yīng)向被拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償款，應(yīng)視同銷售，相當(dāng)于被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋兩筆業(yè)務(wù)。另外，要確認(rèn)土地成本中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出。即回遷房在房屋交付時(shí)，一方面以公允價(jià)值確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)以應(yīng)還建的面積與市場(chǎng)公允價(jià)值確認(rèn)拆遷成本。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還建房屋，應(yīng)按簽訂拆遷還建協(xié)議時(shí)同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定。

　　4、契稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將還建房計(jì)入土地成本計(jì)算繳納契稅。出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。正常的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納契稅的環(huán)節(jié)只有一個(gè)，就是取得土地開發(fā)的使用權(quán)時(shí)，按照現(xiàn)在的國(guó)土部門有關(guān)土地出讓的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要取得土地使用權(quán)必須通過招拍掛方式，也既契稅的計(jì)稅價(jià)格只能是拍賣的成交價(jià)格。該成交價(jià)格包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用等。但對(duì)協(xié)議出讓的土地，國(guó)家征收的僅是一部分土地出讓金，對(duì)原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付的各種補(bǔ)償是由土地受讓人承擔(dān)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的形式一種是貨幣安置(直接取得貨幣補(bǔ)償)，另一種是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即開發(fā)商給被拆遷人補(bǔ)償一套新的房產(chǎn)。也就是說，實(shí)物還建屬于拆遷補(bǔ)償?shù)囊环N方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)議方式受讓土地，其契稅計(jì)稅價(jià)格還應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)提供還建房，應(yīng)按簽訂拆遷還建協(xié)議時(shí)同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格與應(yīng)還建的面積確認(rèn)拆遷成本。應(yīng)當(dāng)注意：一般來說，繳納土地出讓金時(shí)即繳納了契稅，對(duì)于后期發(fā)生的拆遷補(bǔ)償還要補(bǔ)繳契稅。補(bǔ)繳契稅的納稅義務(wù)從什么時(shí)間計(jì)算，過去是沒有明文規(guī)定。但新契稅法出臺(tái)后，根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào)第四條規(guī)定，對(duì)于按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權(quán)屬登記的，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報(bào)繳納契稅。