某年，阿達(dá)購買了A公司開發(fā)的xx家園x幢xxx號(hào)房屋一套，與A公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定了房屋總價(jià)為130萬元，簽約后五日內(nèi)一次性付清全款。

 合同還約定，A公司應(yīng)當(dāng)在簽約后的15個(gè)月內(nèi)，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付阿達(dá)。否則，若逾期不超過60日，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，A公司按日向阿達(dá)支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行。逾期超過60日后，阿達(dá)有權(quán)解除合同。阿達(dá)解除合同的，A公司應(yīng)退還全部已付款，并按阿達(dá)累計(jì)已付款的3％向阿達(dá)支付違約金。阿達(dá)要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，A公司按日向阿達(dá)支付已交付房價(jià)款萬分之三的違約金。

 簽約當(dāng)日，阿達(dá)便一次性將購房款130萬支付給了A公司。但很快合同約定的15個(gè)月過去了，A公司卻始終未能將房屋交付阿達(dá)。又是幾個(gè)月過去，阿達(dá)等得心焦，主動(dòng)聯(lián)系A(chǔ)公司工作人員詢問情況。誰知過了幾天，該司銷售部領(lǐng)導(dǎo)致電阿達(dá)，稱因房屋銷售許可證的辦理出現(xiàn)了問題，他們希望與阿達(dá)解除售房合同。阿達(dá)震驚之后表示解除可以，但是要A公司痛快把購房款退給他，并按照合同約定支付違約金，阿達(dá)的要求被A公司一口拒絕。

 面對(duì)市場上飛漲的房價(jià)，深覺自己被耽誤了購房良機(jī)的阿達(dá)訴至人民法院，表示在簽約之前，A公司對(duì)外打廣告宣傳時(shí)，多次聲稱本公司開發(fā)項(xiàng)目“五證”齊全、是本市大產(chǎn)權(quán)房，讓人放心?；贏公司的宣傳，阿達(dá)產(chǎn)生了錯(cuò)誤認(rèn)知，才與A公司簽了合同并一次性全額支付了房款?，F(xiàn)在A公司卻反口表示自己沒有預(yù)售許可證，故阿達(dá)請求人民法院判令：1、解除其與A公司之間的《商品房買賣合同》；2、判令A(yù)公司返還購房款130萬元并支付自其付購房款之日起到返還房款之日止，按照LPR計(jì)算的利息；3、判令A(yù)公司依據(jù)合同約定，支付其已付購房款3％的違約金3.9萬元。

 A公司收到訴狀副本后，提起了反訴，請求確認(rèn)合同無效。A公司表示，所售房屋的銷售許可證直至起訴之時(shí)，還是不能辦理下來，按照商品房買賣合同司法解釋的規(guī)定，合同應(yīng)該被確認(rèn)無效而不是被判令解除。既然合同無效，那么阿達(dá)無權(quán)主張合同約定的違約金。

 人民法院認(rèn)為：

 首先，商品房預(yù)售許可證解決的是市場準(zhǔn)入問題，是一種政府管理行為，未取得商品房預(yù)售許可證即簽訂《商品房買賣合同》，雖然違反了有關(guān)規(guī)定，但其行為直接導(dǎo)致的后果為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)被給予行政處罰，并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效。

 其次，本案中的合同繼續(xù)有效，只會(huì)對(duì)雙方當(dāng)事人的利益產(chǎn)生影響，并不會(huì)損害國家利益和社會(huì)公共利益。學(xué)界認(rèn)為，若與合同有關(guān)的行為損害了是特定人的利益，則應(yīng)當(dāng)屬于相對(duì)無效的合同，此時(shí)只能由該受害人主張無效，而合同另一方無權(quán)主張。

 最后，A公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)房屋預(yù)售所需符合的條件應(yīng)當(dāng)是清楚的，對(duì)自身不辦理商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房行為的違法性應(yīng)當(dāng)是明知的。阿達(dá)在簽約當(dāng)日即全額支付了購房款，A公司在自身合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的情形下，面對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲和合同約定的違約責(zé)任，反而提起反訴主張合同無效，顯然違背誠實(shí)信用原則。此時(shí)若認(rèn)可A公司的主張，將會(huì)縱容其違法行為，也違背了合同無效制度設(shè)立的目的和宗旨。

 故A公司反訴請求確認(rèn)合同無效，本院不予支持。

 鑒于A公司請求確認(rèn)合同無效，阿達(dá)則要求解除合同，由此可見雙方均不愿繼續(xù)履行所簽《商品房買賣合同》，據(jù)此本院尊重雙方的真實(shí)意思，對(duì)該合同予以解除。

 在合同解除后，A公司向阿達(dá)收取的房價(jià)款應(yīng)返還，相應(yīng)利息也應(yīng)支付。A公司未能按合同約定交付房屋，且無證據(jù)表明存在不可抗力因素，因此A公司應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任，即支付已付購房款3％的違約金3.9萬元。

 綜上，人民法院判決如下：一、解除A公司與阿達(dá)簽訂的《商品房買賣合同》；二、A公司于本判決生效后十日內(nèi)返還阿達(dá)購房款130萬元，并支付利息（利息按LPR計(jì)算，計(jì)算期限為自阿達(dá)付購房款之日起到A公司返還房款之日止）；三、A公司于本判決生效后十日內(nèi)支付阿達(dá)違約金3.9萬元。

《中華人民共和國民法典》

 第五百六十二條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

 第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

 合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

 主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

 第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》

 第二條　出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

《城市商品房預(yù)售管理辦法(2004修正)》

 第六條　商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

 未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

 第九條　開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

 第十三條　開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例(2020第二次修訂)》

 第二十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

 (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

 (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

 (三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

 (四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

 第二十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

 第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

 第四十五條　商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

 商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。