記者/ 鐘黛 編輯/ 鄢子為

又一家千億地產(chǎn)企業(yè)，面臨還債壓力。

5月20日，有投資人對《21CBR》表示，已從金科控股高管處確認(rèn)，債券余額為12.5億元的“20金科03”要展期，但具體展期方案還沒定。

展期方案的增信措施包括：增加天津天湖南苑和天湖廣場項目公司70%股權(quán)作為質(zhì)押增信，另增加長沙金科集美天辰項目30%股權(quán)作為質(zhì)押增信。

2016年至2020年，金科的銷售金額由319億元飆漲至2233億元，接連邁過千億、兩千元的門檻，年復(fù)合增速約63%，位居行業(yè)前列，負(fù)債也隨之快速攀升。

房地產(chǎn)大時代風(fēng)起云涌，黑馬也黯然失色，遭遇危情時刻。

逆勢擴(kuò)張

19歲那年，金科創(chuàng)始人黃紅云在一家建筑公司當(dāng)學(xué)徒，每天工資5毛錢。彼時，他最大的夢想是做到五級工，每天能夠拿到5元錢。

顯然，這位建筑小兵的財運(yùn)不止于“5元錢”。

黃紅云從學(xué)徒做到工程處處長，后又競聘成為一家建筑公司的總經(jīng)理。1998年，他邁出了成為億萬富翁的關(guān)鍵一步——他帶了三個合伙人，在重慶江北區(qū)的一間租用房辦公室里創(chuàng)立了金科。

（黃紅云 來源：金科官網(wǎng)）

1998年至2005年，金科深耕西南，聲名鵲起。2006至2010年，金科開啟全國化征程。2011年，金科股份借殼上市，彼時黃紅云夫婦身價僅次于龍湖地產(chǎn)吳亞軍夫婦，位列重慶富豪榜第二。

在房地產(chǎn)高速發(fā)展時期，水泥工踩中時代節(jié)奏，變身億萬地產(chǎn)大亨的故事并不稀罕。

房企行至下半場，是降速還是加速？是往前直行還是改道行駛？

從金科的戰(zhàn)略選擇來看，黃紅云或許認(rèn)為地產(chǎn)銷售還有最后的掘金時光。

2017年，金科提出以高周轉(zhuǎn)為導(dǎo)向，以高激勵為引擎，“跨越式大發(fā)展”。由此，金科大舉拿地，業(yè)務(wù)駛上擴(kuò)張的快車道。

發(fā)展至2020年，金科股份的銷售額為2233億元，同比增長20%，營收和凈利潤均高速增長。

具體來看，金科股份構(gòu)建了諸多“百億級”區(qū)域市場，帶來了可觀增量。

2020年，金科在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南的銷售金額占比分別達(dá)到41%、19%、12%、13%、7%。

具體到省及直轄市來看，金科在重慶、江蘇、浙江的銷售規(guī)模超過200億元，四川、河南、山東銷售規(guī)模超100億元。

而且，金科在廣東、陜西、江西、湖南等地的銷售規(guī)模在2020年均保持了高速增長態(tài)勢，以湖南為例，2020年銷售額高達(dá)84億元，同比增長74%。

“新項目平均開盤周期降至6個月?！苯鹂乒煞菰?020年報中指出。

做大規(guī)模的同時，金科的負(fù)債也大舉攀升。數(shù)據(jù)顯示，金科的總負(fù)債在2016年為867.2億元，到2020年已攀升至3076.6億元。

2020年8月，“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)發(fā)布。根據(jù)金科2020年中期的財務(wù)數(shù)據(jù)，這家公司三道紅線全踩，不得新增有息債務(wù)。

償債壓力

靠融資撬動規(guī)模大幅增長的法子行不通了。

2020年底，金科拋出新五年發(fā)展戰(zhàn)略。強(qiáng)調(diào)要降增速，發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，到2025年，總銷售規(guī)模達(dá)到4500億元。

據(jù)此計算，其年復(fù)合增速由超60%降至15%；“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)（包括科技產(chǎn)業(yè)、大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)及大健康產(chǎn)業(yè)）的銷售規(guī)模要達(dá)到500億元以上，代建業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到300億元。

縱然已經(jīng)選擇換擋降速，但2021年行業(yè)轉(zhuǎn)向，仍讓這家公司措手不及。

2021年，金科實現(xiàn)凈利潤36億元，同比下降48.78%，營業(yè)收入1123.10億元，同比增加28.05%。

影響利潤的原因之一，在于高價地入市并結(jié)轉(zhuǎn)。在2021財年業(yè)績會上，金科股份董事長周達(dá)稱：“2021年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)的項目主要是在2018、2019年前后拿地和銷售的項目，這些項目地價占售價的比重持續(xù)上升，最終并表項目毛利潤下降了9.7億元?！?/p>

其次，2021年金科股份來自聯(lián)營、合營企業(yè)所開發(fā)項目的投資收益同比下降39%（5.09億元），僅為7.9億元，且計提各類資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計22.29億元，猛增了443.65%。

少數(shù)股東也分走了大量利潤。

2021年，金科股份的少數(shù)股東損益同比上升了15.46%，達(dá)到30.88億元；占凈利潤總額的比重為46.2%，同比提升18.6個百分點(diǎn)。

同時，金科股份的償債壓力凸顯。截至2021年末，貨幣資金289.08億元，不足以覆蓋合計411.35億元的短期借款、一年內(nèi)到期的有息負(fù)債以及其他流動負(fù)債。

今年開始，金科的財務(wù)情況紅燈頻閃。年初，施工單位來到總部；隨后，數(shù)億元商票逾期未兌，旗下“小金牙”理財產(chǎn)品逾期；如今，債券擬展期。

金科高層此前曾表示，計劃發(fā)行20億元小公募，應(yīng)對即將到期債務(wù)兌付。

有投資人對《21CBR》透露，該筆計劃發(fā)行的債券引入了CDS(信用違約互換)作為信用擔(dān)保，但在找投資人方面“僅落實了一小部分，大部分落實不下去”。

該名投資人稱，能引入CDS發(fā)債的房企，二級市場的債券價格得在75或80以上，金科二級市場債券的價格一度在40左右，新債很難找到人接。

有分析認(rèn)為，要化解短期債務(wù)危機(jī)，金科主要靠銷售回款至母公司層面，以及外部資本的支持。

眼下這道坎，金科仍需奮力邁過。

（題圖來源：金科股份）